租金分解－－規避涉稅風險的有效途徑1

芳菲的心情 2011-03-24

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租金分解－－規避涉稅風險的有效途徑

2006-10-25 10:28:17 來源: 互連網

    A公司系中外合資企業，主營房地產開發業務。現A公司決定將其經營的B中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦“東方家具廣場”，即將B中心地下一、二層約18000平方米的經營面積出租給60戶生產家具的客戶(以下簡稱“租戶”)，并分別與租戶簽訂各自獨立的租賃協議，以確定每年固定的租金收入。
    為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業額對其償付能力進行判斷，A公司擬采取統一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應收的場地租賃費、B物業公司提供物業管理所收取的物業管理費。(B物業公司為A公司提供包括地下一、二層在內的全部商場的物業管理服務，A公司全額支付B物業公司相應的物業管理費用，故A公司向租戶收取的物業管理費不再轉付給B物業公司。)C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關協議約定，A公司需向C公司支付相關的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場”的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業推廣活動。
    現存的經營風險及涉稅風險
    根據《公司法》的有關規定，房地產開發公司出租場地是正常經營，但A公司經營家具廣場就超出了其現有的經營范圍．需要在營業執照上增項，如此一來．就意味著A公司是在自營家具廣場。
    根據現行稅法規定，A公司的租賃行為．主要涉及到營業稅、城市房產稅，印花稅、外商投資企業和外國企業所得稅及個人所得稅；但從稅法的角度看，由于A公司簽訂的合同與實際經營不吻，容易造成自營與租賃經營的爭議．進而會產生適用稅種的差異．這就會給A公司帶來較大的稅負差異。
    風險一
    A公司與C公司簽訂的合同
    A公司與C公司簽訂的協議，容易使人理解為c公司提供給A公司品牌及家具市場的管理經驗，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務處理上必然體現支付“品牌使用費”等類似的支出，加之A公司對經營家具廣場業務采取了統一收款的結算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在B中心商場的統一結算柜臺進行結算，A公司擬自招工作人員，負責各租戶的家具買賣)，從而證明其經濟行為是一種自營行為．而非所謂的租賃行為。
    若以此類推．可得出結論．即A公司目前收取的全部租金收入相當于本環節經銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關規定．A公司應就租金部分按17％的增值稅稅率計算繳納增值稅。
    風險二
    A公司與租戶簽訂的合同
    A公司與各租戶簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務機關等部門認定A公司的此種經濟行為是租賃業務，那么依據現行營業稅法的有關規定．A公司依合同約定向租戶收取的管理費，就屬于租賃行為的價外費用。