昨日，省政府法制辦舉行《湖北省物業管理條例》聽證會，來自高校、機關、物業管理企業以及業主代表等社會各界的15名聽證人對條例提出修改意見，該條例草案對業委會選舉、物業管理服務、法律責任等方面作了具體規定。

聽證結束后，省政府法制辦將進一步修改完善條例草案，報省政府常務會議審議通過后，在年內提交省人大常委會審議。

業委會：任期5年可連任

草案摘要

草案規定，業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

業主大會可以討論決定“選舉業主委員會或者更換業主委員會委員”、“選聘和解聘物業服務企業”、“籌集和使用專項維修資金”、“改變共有部分的用途”、“利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用”等事項。

業主委員會由5至11人的單數組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會之外可設候補委員，候補委員由業主大會選舉產生，人數不超過業主委員會正式委員人數的50%，并在業主委員會委員缺額時，自動遞補。

◎聽證意見

武漢麗島物業管理有限公司常務副總經理徐禮有建議，我省在地方立法中可以做出破性嘗試，允許業主大會、業主委員會作為社團注冊，隸屬民政局主管，業主委員會違規行為按社團法辦事，解決其組織性質、法律地位、歸屬關系這一核心問題。

上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務所律師殷濾也認為，將業主大會作為社團進行登記，賦予其法人的資格，可以增強業主大會業主資質以及業委會委員們的履職積極性，可以共同把小區的物業作為全體業主的一份長遠事業來進行經營，進行維護，可以營造更好的和諧穩定的環境。

江漢大學商學院副教授徐燕雯認為，5年任期時間過長，并且連任應有限制次數，這方面可以借鑒北京、香港等城市，比如，北京市規定是6年可以連任2次，香港是只能任1屆。

物業服務：不得擅自開展經營活動

草案摘要

草案規定，業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位負責選聘物業服務企業、與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。

物業服務企業不得在物業管理區域內，擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動，擅自設置營業攤點、泄露業主資料等與物業服務無關的活動。違反這一規定，將沒收違法所得，用于物業共用設施維護，并處1萬元以上3萬元以下罰款。

物業管理區域內規劃停車位、車庫，應當優先滿足業主的需要。在滿足業主的需求后，停車位、車庫有富余的，可以臨時出租給其他人，但每次租賃期限不得超過六個月。

其中，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主委員會決定使用。車輛停放、收費和管理具體事項，由業主大會決定。

◎聽證意見

湖北省物價局工業品與服務價格處副處長陳毅林介紹，省物價與住建部門將下發規范湖北省住宅物業服務收費管理指導性意見，一般住宅小區物業服務費、停車費等由業主委員會代表業主與物業服務主體協商確定物業服務收費，但需要滿足“戶數過半、居住面積過半”才能實施。

“希望草案在立法階段能吸收這些意見，或者專門用一章來描述收費問題。”陳毅林介紹，上述指導性意見規定，前期物業管理階段，以及經濟適用房、公共租賃房、廉租房等保障性住房物業服務收費實行政府定價管理。

湖北虹景物業管理公司董事長武合生、某小區業主代表張英俊表示，空置房的物業服務費用應由業主全額繳納。

維修保障：建設單位需繳納造價3%的質保金

草案摘要

草案規定，建設單位應當按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任，并在辦理房屋所有權初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例，一次性向房產行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

建設單位不履行保修責任的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經房產行政主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護，由業主共同承擔；業主也可以將其委托給物業服務企業承擔。

住宅和住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

◎聽證意見

省機關事務管理局房管處處長陳蓉表示，一些房改房、老舊住宅區房屋年限較長，多達20年余年，管網水箱等設施老化破舊，住房人員年齡偏大、收入低，因為當時房價低單位和個人繳納的住房維修基金比較少，有的房改房在初期進行房改的時候維修基金根本就沒有交，這類住房在公共部分的維修改造費用是嚴重不足的，建議由政府進行補貼兜底進行管理。

武漢市司法局調解辦負責人黃維理認為，要加強業委會人員法律知識的培訓，并必須強化街道和社區對業委會的管理和聯動服務機制，以避免給業主帶來損失。

他介紹，自己參與調解的武漢南湖地區某小區與物業公司糾紛中，合同期滿后，物業公司未與業主委員會辦理任何結算手續就撤出，撤出時還占有近六七十萬元的停車費和19萬元的房屋維修資金，業委會就此提起訴訟，經武漢市武昌區市中級法院的審理，最終判定物業公司返還62萬元的停車費及7.4萬元利息，返還維修資金19萬元和利息。