一直以來,父母以子女名義買房的情況并不在少數,隨著經濟條件的改善,不少有“閑錢”的父母更是早早就出資為子女購房,希望減輕子女日后的生活負擔。 今年36歲的李先生就是其中之一。今年1月,李先生和妻子想再買一套住房,跑了多個樓盤后,兩口子看中了北市區一套住房,準備將房子登記在10歲的兒子名下。“就一個兒子,房子遲早要留給他。現在登記在我們名下,到時候還得辦相關手續,太麻煩了。直接登記在兒子名下,就算是將來孩子結婚了,房子也屬于婚前財產,這叫一舉兩得。”李先生說。 李先生的話,代表了很多想將房子登記在孩子名下家長的觀點。 不過,朋友的一句提醒卻讓李先生有些猶豫了。“朋友告訴我,購房款是我們夫妻全額支付,但房子登記在我兒子名下的話,如果公司周轉不靈,想賣掉房產,會非常麻煩。” 那么,房產落在孩子名下,究竟是否劃算呢? 》》》案例一 孩子名下房產 父母不能想賣就賣 劉先生是太原一名私營企業主。最近公司周轉不靈,他想把登記在7歲兒子名下的房產賣掉。他到房管部門咨詢,得到的答復是,必須到公證處辦理父母保證書的公證。 按照劉先生的想法,房子雖然登記在兒子名下,但購房款是他全額支付的。而且,他賣掉房子也是為了做好生意,生意做好了可以為兒子買更大的房子。可當公證員把法律規定列出來時,他才發現自己想得太簡單了。 我國《民法通則》明確規定,“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產”。其次,《房屋登記辦法》規定,“因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證”。 也就是說,劉先生夫妻必須承諾,賣掉房產的所得將全部用于兒子的教育、醫療等切身利益,并且出具書面保證的公證書。為了公司周轉而賣掉房產,顯然不符合要求。“那么麻煩,早知道就不寫孩子名字了。”劉先生說。 》》》案例二 房子落在孩子名下 一為避稅費二為免糾紛 劉女士(化名)家的孩子今年12歲,為了孩子的將來打算,劉女士夫妻在保山購買了一套約145平方米的房子,將房屋落在孩子的名下。 為何落孩子的名字呢?劉女士說:“房子以后要留給孩子,我們擔心以后會產生遺產稅、過戶費等問題。還有就是房子落在孩子名下,退一萬步講,如果夫妻離婚的話,也沒有財產分割的困擾。” 但考慮到孩子還未成年,劉女士和愛人商量后,最終決定通過公證手續約定到孩子18歲以后再辦理落戶。在孩子18歲前,可以按房產證的戶名轉讓,18歲以后,孩子可以自主決定是否轉讓。 “現在有不少父母買房后,會想把房屋登成小孩的名字。在我們接觸的客戶中,還有父母為兩三歲的孩子購買房子的,大多都是二套房。”一名房地產中介公司的工作人員說。至于原因,大致出于兩種心理:一是可以避免繁瑣的過戶手續又能省下未來的遺產稅,二是避免父母有可能離婚而導致的財產糾紛,夫妻雙方協商好將房產直接落給孩子是考慮到將來如果離婚,在分割財產時能保障孩子的利益。 利1 直接將所購房屋登記在子女的名下,相比贈與、繼承等方式既省錢又方便,能省下繼承時所要征收的遺產稅。 利2 房產作為子女的婚前財產,不會涉及婚后夫妻共同財產分割的問題。 利3 不僅可以給子女生活、學習提供一定的保障,還可以在夫妻感情出現危機時,有效保護子女的權益。 ★律師分析 “小鬼當家” 五大風險要想清楚 眼下,有不少孩子小小年紀,名下就有了父母為其購置的房產。有些家長認為,讓孩子當房屋產權人,是提早為他的將來打算。父母愛孩子是天性使然,但究竟未成年子女是否可以成為產權人?“小鬼當家”這種方式又究竟是否劃算呢? 云南凌云律師事務所胡家艷律師分析,根據《民法通則》第九條規定:“公民從出生起到死亡時止,具有民事權利能力,依法享有民事權利,承擔民事義務。”但同時,公民具有民事權利能力不代表其具有民事行為能力。根據《民法通則》第十一條規定:“十八周歲以上公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨立進行民事活動,是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。” 因此,不管子女的年齡大小都是具有民事權利能力的人,都依法可以成為父母所購房屋的所有權人,但是由于購房涉及的標的往往比較巨大,未成年人只能由其法定代理人(父母)代理進行。 胡家艷律師分析,現在房價不斷上漲,不少父母為了未成年子女考慮,將所購房屋登記在未成年子女的名下,這樣的行為有一定的利處,但是也存在一定的風險。 ★五大風險 買房需要一次性付清,不能貸款 根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的相關規定:“貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人”。 “未成年人是不具備完全民事行為能力的,這意味著不能向銀行按揭貸款買房,只能一次性付清全款。”胡家艷律師說,此外,用住房公積金貸款買房要求購房者必須是公積金繳存人或其配偶,如果房產完全登記在孩子名下,也不能提取公積金及貸款。 》》》子女購買新房 需遵守二套房政策 當子女再想購買新房時,需遵守二套房政策。因為二套住房的認定是以家庭為單位的,若以未成年子女名義購置的房產仍屬于家庭套數內,孩子成年后若想買房,仍然要面對二套房政策。 》》》夫妻出現感情危機 離婚時無法處置房產
如果夫妻雙方出現感情危機,在法院審理離婚訴訟時,法院只會處理夫妻的共同財產,而無法處置登記在其未成年子女名下的房產,即使該房產是夫妻雙方共同出資購買。因為根據我國不動產登記制度,子女才是該房產的所有權人,不屬于夫妻共同財產,也不屬于夫妻一方的財產,所以法院不會予以處理,該房子暫時由對未成年子女享有撫養權的一方管理,其想要處置房屋還需要同為監護人的一方配合完成。 》》》未成年子女名下的房屋 父母不得隨意處置
胡家艷律師說,法律對處置未成年人名下的房屋有嚴格的限制。在子女未成年期間,房產處置權要由其監護人作為法定代理人代為行使,并涉及到未成年人權益保護問題。 按照《民法通則》第十八條規定:“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人利益外,不得處理被監護人的財產。” “這意味著,父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。” 胡家艷律師說,如果一定要出售,必須有利于未成年人的利益,比如,其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。出售房產時,必須提供監護人的簽名,保證其具有監護人資格,并提供出售房產是為了未成年人利益的保證書,保證書須經公證處公證。另外,父母出售房產所得款項應全部用于撫養未成年人。否則,日后孩子一旦提出異議,認為父母侵犯其合法權益,父母還要承擔賠償責任。 》》》子女成年后,父母無權收回房屋 父母出資購房,把房產登記在子女名下,就意味著父母把這套房贈與了子女,子女對這套房子擁有所有權。《物權法》實施后,對房屋產權作了更明確的保護。如果父母年老,子女成年后不履行贍養父母的義務,父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。 (新聞來源:都市時報記者 林舒佳 實習生 杜煜月) |
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