一、業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個方面：

1、根據(jù)誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會經(jīng)濟(jì)秩序。

2、誠實信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

3、誠實信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項權(quán)利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當(dāng)理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定的“正當(dāng)理由”，應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼睦碛桑拍軜?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”。

二、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費：

1、因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；

2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù)；

3、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

4、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

5、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的。

三、這幾個誤區(qū)一定要避開！有的物業(yè)費不能拒交

1、未居住使用可拒交物業(yè)費，錯！

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行及維護(hù)費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外)。

2、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費，錯！

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費。

3、原業(yè)主欠費可拒交物業(yè)費，錯！

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補(bǔ)交，否則將影響新業(yè)主的正常居住。

法律依據(jù)

1.《物業(yè)管理條例(2007修訂)》

第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用： 

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的。