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在物業糾紛頻發的大環境下，越來越多的業主現在都選擇拿起法律武器維護自己的權益。物業訴訟案件中，當事人是小區物業公司和業主的情況占多數。但是也存在少數物業案件，小區業主并不能作為適格原告直接起訴物業單位，例如業主不滿物業公司將小區停車位等共有部分用于經營而提起的訴訟案件。那么，如何確定物業糾紛訴訟主體的適格性呢？本文將通過物業糾紛具體案例對訴訟主體的適格性予以分析，以供各位讀者實務參考。

一

單個業主不宜作為涉及業主公共利益事項的訴訟主體

案例簡介：

在張娜與北京聚福祥物業管理中心物權糾紛一案[1]中，張女士以J物業管理中心違法收費的事實侵犯了其停車利益的事實向法院提起了訴訟，并依據《中華人民共和國物權法》第七十三條[2]的規定以業主身份主張其權益。

一審法院經審理認為：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有；當事人向人民法院提起民事訴訟，應當符合法律規定的起訴條件。本案中，張女士以J物業管理中心私自違法建設車棚、加裝地鎖嚴重侵害業主共同權益為由，起訴要求J物業管理中心拆除地樁、地鎖和車棚，還業主公共場所，而該項權利的主張應由小區全體業主或業主大會委托的業主委員會或其他可以代表全體業主利益的單位及組織主張為宜。故而，法院判定駁回起訴。

二

小區分區業委會不經授權不能作為涉及業主公共利益的事項的訴訟主體

案例簡介：

在北京市西城區遠見名苑中心區業主委員會與北京明華嘉業物業管理有限責任公司業主知情權糾紛一案[3]中，該小區中區業委會就小區內的停車場收益問題、車位租賃情況不予公開侵犯業主知情權為由將M物業管理公司訴至法院，一審法院審理期間，小區中區業委會表示該業委會提起本次訴訟未經過該小區業主大會決議或授權。一審法院認為：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定，“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料”。根據上述規定，請求公布、查閱相關情況和資料的主體是業主，而非業主委員會；另一方面，從業主委員會的職責來看，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行業主大會賦予的職責。本案中，小區業委會起訴M物業管理公司業主知情權糾紛案，未經過該小區業主大會的決議或授權，故小區業委會作為本案原審原告提起訴訟主體有誤。因此，一審法院裁定駁回起訴，二審法院維持前述裁定。

三

案例評析

根據《物權法》第八十三條第二款[4]、最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條[5]之規定，業主對侵害自己合法權益的行為，有依法向法院提起訴訟的權利。據此，如被侵權權利人依法訴至法院，法院應當立案受理。

但是，法院在受理此類案件時較為慎重，尤其是涉及業主共同利益的事項，法院往往會重點審查起訴主體能否代表全體業主。個別或部分業主起訴的，應當得到全體業主的授權，即使業主委員會起訴的，也要審查其是否得到業主大會的授權，以證明其訴訟目的與全體業主的意愿達成一致。在這之前，法院一般不受理此類案件或受理后依法予以駁回。在前述案例中，案例一中的張女士沒有經業主委員會授權而以業主身份起訴至法院請求物業公司拆除地樁地鎖和車棚，還業主公共場所，不具備訴訟主體資格被駁回起訴；案例二中的小區分區業委會既沒有獲得業主大會授權，也不是以業主個人身份起訴要求物業公司公布小區相關場地和設施的使用、維護、收益等信息，也因主體不適格被法院裁定駁回起訴。

因此，當業主認為物業公司侵犯自己或整個小區業主的權益時，如果想通過司法程序獲取救濟，應首先考慮個人是否為適格原告以提起訴訟，以免“好心費力”卻不能達到好的結果。

注釋：

[1] 北京市第二中級人民法院（2017）京02民終6567號民事判決書。

[2] 《中華人民共和國物權法》第七十三條

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

[3] 北京市第二中級人民法院（2018）京02民終3214號民事判決書。

[4] 《中華人民共和國物權法》第八十三條第二款

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

[5] 最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條

建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

轉自：蘭臺房地產法評（公眾號）

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安徽省法學會建筑與房地產法學研究會于2016年元月23日在安徽省高級人民法院成立，標志著安徽省建筑房地產專業法學研究與法律服務機構的誕生。本研究會理事會是由安徽省人大、安徽省高級人民法院、安徽省人民檢察院、安徽省人民政府法制辦、安徽省住建廳、安徽省國土資源廳、安徽省社科院、安徽大學、安徽建筑大學、安徽財經大學、法制日報、新華社、安徽法制報、安徽工人日報、中國工商銀行安徽分行、安徽省房地產業協會、安徽省建筑業協會、安徽省物業管理協會和安徽省律師協會等單位的人員組成。研究會內設專家委員會、建設工程合同爭議評審和糾紛調解處理中心，充分整合了建筑房地產行業研究與實務、相關法學研究與法律實務的人才資源。該研究會成立以來，將相關行業發展與法學研究、法律實務緊密結合，突出理論創新促進成果轉化，參加安徽省人大進行全省房地產調研、為合肥市人民政府行政復議提供咨詢、承擔建筑房地產課題研究、參與《房地產法律研究與司法實務》系列叢書的征文編審與推廣、支持安徽省房地產業協會、安徽省建筑業協會、安徽省物業管理協會等行業組織進行法律培訓講座、組織開展建筑房地產案件研究調解、行業標準制修訂評審等一系列工作。研究會面向社會，關注民生，服務大眾，常年開展義務法律咨詢等公益活動，為百姓排憂解難，為企業保駕護航，歡迎垂詢！

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