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房價不斷走高，婚姻靠不住，登記在配偶名下不放心，越來越多的父母將房屋購買在未成年子女名下，但處分時如果子女還未成年，卻要受到一定的限制，而該限制也往往成為糾紛發生的重要原因或借口，特別是在監護人之間發生分歧，或監護人反悔賣房，拒絕履行買賣合同時。 云法律網房地產律師團隊通過整理廣東省數個案例進行對比分析，對父母處分未成年子女財產這一行為的性質、效力等問題進行探討，希望讀者引用借鑒，有所收獲。 【裁判觀點一】 婚姻存續期間，父母作為未成年子女的法定代理人，有權代表未成年子女實施民事法律行為，在無證據顯示處分子女名下房屋損害子女合法權益時，任何一方代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同都為有效合同。 【代表案例】周啟X與孫銘C、朱麗M、孫志B房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2014）深中法房終字第1366號 【基本案情】 2009年8月31日，周啟X（買方）與朱麗M（賣方）、居間方第三人簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》，約定：賣方轉讓的房產為深圳市國際SH大廈A座2301-2305、2312號房，轉讓總價款15085828元，該房產產權人為未成年人孫銘C，父親孫志B、母親朱麗M為其監護人。合同備注條款特別寫明“此物業產權人為孫銘C，現母親朱麗M代其共同簽署此合同，由此引發的一切責任由其承擔。”后因賣方未依約履行合同義務，周啟X（原告）訴至法院要求孫銘C、朱麗M、孫志B（共同被告）繼續履行合同。 【法院觀點】 深圳市福田區人民法院認為：因涉案合同簽訂時，被告孫銘C未滿十三周歲，系限制民事權利能力人，限制民事權利能力人可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動。本案對涉案房產的買賣，涉及交易價格超過1500萬元，明顯與被告孫銘C當時的年齡、智力不相適應，依法應由其法定代理人進行代理或征得法定代理人的同意。被告朱麗M、孫志B分別系被告孫銘C的母親、父親，是被告孫銘C的法定代理人和監護人。被告朱麗M與原告以及第三人簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》系法定代理人代為進行民事活動，系有權代理，目前無證據顯示該代理行為損害了被告孫銘C的合法權益，因此該代理行為有效。故，涉案合同應為有效，涉案合同應繼續履行。 深圳市中級人民法院認為：本案系房屋買賣合同糾紛，朱麗M與周啟X以及第三人簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》系法定代理人代為進行民事活動，系有權代理，當事人未能舉證證明該代理行為存在損害了孫銘C的合法權益的情形，一審認定該代理行為及涉訴合同均有效正確，予以維持。 【類似案例】（2013）深中法房終字第2714號 【裁判觀點二】 根據證據最近原則，是否損害未成年人利益的舉證責任在賣方，在賣方未能提供證據證明轉讓房屋損害子女合法權益的情況下，應認定房屋轉讓合同有效，賣方應依約履行。 【代表案例】譚庚元、譚超與賴賢倫、賴秋成房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2015）茂中法民四終字第54號 【基本案情】 譚庚元、譚超是父子關系。賴賢倫、賴秋成（又名賴文浩）是父子關系。涉案房屋是賴賢倫出資購買，土地使用權登記在賴秋成名下，但未辦理房產證，土地使用權及房屋系賴秋成所有。2005年5月25日，因賴秋成未滿18周歲，賴賢倫與譚庚元分別以譚超、賴秋成的名義簽訂《房屋轉讓協議書》， 協議轉讓方為賴文浩（賴賢倫代，上蓋有賴賢倫的指模），受讓方為譚超（譚庚元代，上蓋有譚庚元的指模），當日譚庚元用自己的部分款及譚超的部分款一次性付清60萬元的購房款給賴賢倫。2009年起譚超多次要求賴賢倫履行過戶手續，賴秋成以未經其同意，轉讓房屋無效，拒絕辦理房屋過戶登記手續，雙方發生糾紛，譚超訴至本院要求賴賢倫、賴秋成履行過戶手續。 【法院觀點】 茂名市中級人民法院認為：涉案《房屋轉讓協議書》簽訂時賴秋成未滿15周歲，根據《民法通則》第12條“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動”的規定，賴秋成在涉案合同簽訂時屬于限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動。而涉案合同約定的是房產轉讓，雙方當事人需承擔的權利義務明顯與賴秋成的年齡、智力是不相適應的，因此，應由賴秋成的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意下才可進行。本案中，賴賢倫作為賴秋成的法定代理人，是完全民事行為能力人，其代理賴秋成簽訂涉案房屋買賣協議是其真實意思表示，協議的內容亦符合法律規定，且賴賢倫未能提供證據證實涉案房屋的轉讓損害了賴秋成的合法權益，因此，應認定涉案房屋轉讓合同為有效合同。賴賢倫辯稱涉案房屋轉讓未經賴秋成同意或追認，屬無權處分，該轉讓協議應為無效合同。賴賢倫該辯解沒有依據，本院不予采納。故判令賴秋成在本判決發生法律效力之日起90日內協助譚超辦理涉案房產的過戶登記手續。 【裁判觀點三】 非為子女利益而處分子女房產，只是不發生物權變動的效力，并不影響合同效力，構成違約的應承擔相應的違約責任。 【代表案例】江仙鴻與 許曉云、楊瑾瑜房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2017）粵01民終1640號 【基本案情】 涉案房產產權人楊瑾瑜為未成年人，許曉云為其監護人之一。2016年5月5日，江仙鴻（買方）與許曉云、楊瑾瑜（賣方）簽訂《房地產買賣合同》，將涉案房產轉讓給江仙鴻，合同載明：賣方知悉該物業業權人楊瑾瑜，現業權人委托許曉云作為代理人代為出售該物業，簽訂本合同。同日，江仙鴻向許曉云支付了5萬元定金，6月30日，許曉云將5萬元定金退回江仙鴻，7月18日，江仙鴻向許曉云發出《催告函》，要求許曉云在7月20日前履行合同義務，否則將按合同約定承擔違約責任，7月28日，江仙鴻向許曉云發出《解除合同通知書》，后江仙鴻訴至法院要求許曉云、楊瑾瑜連帶承擔違約責任。 【法院觀點】 廣州市中級人民法院認為：許曉云與江仙鴻簽署的《房地產買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規中的強制性、效力性規定，合法有效，雙方當事人均應恪守履行。許曉云抗辯稱其并不是為了楊瑾瑜的利益而處分楊瑾瑜的財產，合同應屬無效。原審法院認為，按照《民法通則》第18條“除為了被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產”之規定，許曉云不是為了楊瑾瑜的利益而處分楊瑾瑜的財產，只是不發生物權變動的效力，并不影響合同效力。現許曉云抗辯稱合同無效，于法無據，不予采納。另《民法通則》第12條第2款規定，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。本案中，楊瑾瑜作為涉案房屋的登記權屬人，享有其法定代理人許曉云簽署的《房地產買賣合同》所產生權利的同時亦應承擔相應合同義務，故支持江仙鴻主張楊瑾瑜與許曉云共同支付違約金的訴訟請求。 【裁判觀點四】 父母離異，未成年子女跟隨父母一方生活，另一方無權單方處分未成年子女房產共有份額，擅自處分的合同有效，但對未成年子女不發生效力，買方未盡謹慎注意義務的，自擔部分責任。 【代表案例】 王飛闖與胡齊英、張某房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2016）粵0606民初19247號 【基本案情】 2016年9月16日王飛闖（買方）與胡齊英（賣方）及第三方佛山市粵龍福房地產代理有限公司簽訂《房屋買賣合同》，約定胡齊英把位于涉案佛山市某房屋出售給王飛闖，該房屋的共有人為張某。合同簽訂后，王飛闖向胡齊英支付購房定金3萬元，11月2日胡齊英通過銀行轉帳的方式向王飛闖退回3萬元，后因合同未能履行下去，王飛闖作為原告以胡齊英和張某作為共同被告訴至法院，要求連帶支付違約金3萬元。 【法院觀點】 佛山市順德區人民法院認為：原告與被告胡齊英簽訂的《房屋買賣合同》為雙方的真實意思表示，沒有違反法律、規則的強制性效力規定，依法對雙方當事人有約束力，當事人應依約定履行各自義務。被告張某并非《房屋買賣合同》的當事人，其沒有在《房屋買賣合同》中簽名，被告胡齊英也沒有代表張某在合同上簽名。張某現為未滿18歲的未成年人，即使胡齊英為其法定代理人，也只能作出有利于張某的代理行為，基于合同的相對性原則，張某不受《房屋買賣合同》約束。因涉案房屋為胡齊英與張某共有，張某為未成年人，胡齊英離婚后，張某的父親仍為張某的監護人，胡齊英無權獨自變賣張某的財產。胡齊英為涉案合同的房屋出讓人，其有義務向原告交付涉案房屋。張某的父親未能確認出讓房屋，屬出讓方的過錯，胡齊英應承擔違約責任。依原告陳述無法完成房屋買賣的原因在于被告張某是未成年人，因被告胡齊英與其前夫感情不和，拒絕辦理房產過戶。涉案房屋為兩被告共有，原告在簽訂合同時已清楚，被告胡齊英雖承諾把涉案房屋整體出售給原告，但其對張某所有的房屋份額并沒有當然的處分權。原告在簽訂合同并給付定金時，應當預見到其中的不確定性。由此可見，交易未能完成并非出于胡齊英的惡意，原告對交易風險亦應有所承擔，故違約金應適當降低。 【類似案例】（2015）深中法房終字第1550號 【裁判觀點五】 父母離異，未成年子女跟隨父母一方生活，另一方擅自處分未成年子女房產共有份額，合同未成立，買方在房產交易過程中未盡相應謹慎注意義務的，亦應承擔由此引起的風險及責任。 【代表案例】 林錦尚、曾子靜與肖耿飚、肖某房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2016）粵0605民初20071號 【基本案情】 2016年1月24日，肖耿飚（賣方）、林錦尚、曾子靜（買方）、三坊公司（經紀方）簽訂《買賣合同》，約定買賣涉案房屋，成交價148萬元，涉案房屋為肖耿飚與肖某按份共有。買方依約向肖耿飚支付了定金、首期款，并著手對涉案房屋進行裝修，支付裝修費近10萬元。后多次催促肖耿飚到房管部門辦理權屬登記手續，肖耿飚借故推脫，并一再推遲過戶時間。買方遂以原告身份遂訴至法院要求被告肖耿飚繼續履行合同并支付違約金。 另查被告肖耿飚與戴某2002年4月5日登記結婚，2003年3月7日生育肖某；2006年10月12日肖耿飚、戴某、肖某購買涉案房屋；2015年法院判決肖耿飚與戴某離婚，肖某由戴某攜帶撫養，涉案房屋歸肖耿飚、肖某所有；2016年9月18日，不動產登記部門核發涉案房屋權屬證書，登記權利人為肖耿飚、肖某，其中肖耿飚占2/3、肖某占1/3。 【法院觀點】 佛山市南海區人民法院認為：原告作為具有完全民事行為能力主體，在民事活動中應盡謹慎注意義務，合同簽訂方是否為房屋權屬人、是否有權處分房屋為其首先應考慮關注的方面，該注意義務并不因各方對交易流程的熟悉與否得以免除；即使如原告所述，僅聽信被告肖耿飚或中介方推介，在未查核房屋的證照及相關資料情況下簽訂合同，亦應承擔由此引起的風險及責任。涉案房屋由肖耿飚、戴某、肖某三人向發展商購買，雖生效民事判決書判決房屋由肖耿飚、肖某共有，但買賣合同簽訂時并未辦理相關的物權變更登記，且判決亦同時明確肖某由戴某攜帶撫養，肖某享有份額的處分應由肖耿飚、戴某為肖某的利益共同作出，原告認為肖耿飚有權代理或表見代理肖某處分涉案房屋的主張缺乏理據，本院不予采納。涉案房屋由肖耿飚、肖某按份共同，涉案買賣合同為房屋整體買賣而非份額買賣，合同出賣方僅有肖耿飚一人簽名，未經肖某（戴某）追認，合同未成立生效。原告依據合同請求被告協助過戶、計付違約金等的主張本院均不予支持。 【裁判觀點六】 買受人購買房產時非善意，或者以明顯不合理的價格購買未成年人房屋，沒有證據證明賣方（監護人）是為子女利益而處分子女財產的情況下，房屋買賣合同應認定為無效。 【代表案例】官昌勇與 何某、何潔梅房屋買賣合同糾紛 【案件案號】（2015）東中法民一終字第3047號 【基本案情】 涉案房屋權屬人是何某，2002年7月6日涉案房產的購置價合計為521400元。2013年1月24日，何某母親劉潔梅與租客官昌勇簽訂《鋪位買賣協議》約定：劉潔梅將涉案房產出售給官昌勇，價格合計為50萬元；2013年5月16日，劉潔梅作為何某代理人（甲方）與官昌勇（乙方）簽訂《房地產買賣（轉讓）合同》約定：甲方將涉案房產轉讓給乙方，轉讓價格為50萬元；簽署本合同時，乙方向甲方支付定金20萬元，2013年5月17日，劉潔梅出具收據確認代何某收取了官昌勇交付購買涉案房產的定金18萬元。后因合同未能履行下去，官昌勇訴至法院要求解除房屋買賣合同并判令劉潔梅、何某雙倍退還定金40萬元。何某則于2015年8月18日提起反訴，請求法院判令：1.確認官昌勇與劉潔梅簽訂的房屋買賣合同無效；2.官昌勇停止侵占，返還房屋。 【法院觀點】 東莞市第一人民法院認為：首先，根據《合同法》第51條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規定，本案中，房屋買賣合同簽訂時何某系未成年人，劉潔梅作為何某的監護人，有權代理何某進行民事活動，但根據《民法通則》第18條規定，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。涉案房產登記為何某的所有，如非為支付何某的生活費或者防止涉案房產貶值等維護其利益之外，劉潔梅不得處理何某的財產。再者，涉案房屋買賣合同中約定涉案房產轉讓總價款50萬元是否合理。涉案房產于2002年時的購置價合計為521400元，而租賃涉案房產至少從2005年起出租至今，其租金收入亦屬房產增值部分，因此，涉案房屋買賣合同中約定涉案房產轉讓總價款50萬元明顯不合理。官昌勇從2005開始租賃涉案房產，其必然了解涉案房產的價值。綜上，官昌勇與劉潔梅以明顯不合理的價格轉讓屬于何某的涉案房產，存在惡意串通，損害了何某的利益。根據《合同法》第52條的規定，官昌勇與劉潔梅簽訂的《房地產買賣（轉讓）合同》無效。 東莞市中級人民法院認為：涉案房產登記為何某所有，劉潔梅作為何某的監護人簽訂涉案合同時，何某系未成年人。《民法通則》第18條第1款規定“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”。根據上述規定，監護人處分未成年子女的財產并非一概無效，有效的前提是為了未成年子女的利益。本案中，涉案房產從2005年開始一直由官昌勇承租，租金用于支付何某的日常生活費用，沒有證據可以證明劉潔梅是為何某的利益而轉讓涉案房產，劉潔梅與官昌勇簽訂涉案合同違反了上述法律規定。上述法律規定的初衷顯然是出于對被監護人財產利益的保護，要求監護人必須是基于被監護人的利益才能處理被監護人的財產，但同時也要求涉及未成年人房產的交易相對方需要更加慎重對待，以更好保護未成年人的財產利益。從官昌勇與劉潔梅先后簽訂過兩份買賣合同、第二份合同中約定的定金金額、房產過戶時間以及官昌勇在訴訟中陳述房管局建議其與劉潔梅將房產過戶時間約定在何某成年之后等因素分析，官昌勇明知道涉案房產登記在未成年人何某名下，但沒有證據反映其與劉潔梅簽訂涉案合同時了解過劉潔梅是否為何某利益而轉讓房產。本案中，由于沒有證據證明劉潔梅是為了何某的利益而處理其財產，故涉案合同因違反上述法律規定而無效。 信榮說，說房事： 通過以上案例的分析可歸納： 1、我國《民法通則》第18條規定：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。該規定屬無權處分的禁止規定，監護人違反該規定與買受人簽訂房屋買賣合同，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，法院一般認定有效； 2、一般而言父母作為未成年子女的監護人和法定代理人，有權代表未成年子女實施民事法律行為，代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同一般認定為有效合同，但有證據證明該處分行為損害了未成年子女合法權益，如父母與第三人惡意串通，損害未成年子女利益等，可認定為無效合同； 3、出售未成年人房產是否須經全體監護人一致同意，我國法律沒有明確規定。司法實踐中，只有部分監護人簽字的情況下，并不因沒有全體監護人簽字而必然導致合同無效。具體而言：父母未離異，未成年子女隨父母雙方共同生活的，此時無論是父母雙方還是一方代理未成年子女與買方簽訂房屋買賣合同，均對未成年子女發生效力；父母離異，未成年子女跟隨父母一方生活，此時另一方擅自處分未成年子女房產，處分行為對未成年子女不發生效力，但合同合法有效（我們不認可案例五中佛山市南海區人民法院合同未成立不生效的觀點）； 4、根據法律的相關規定，只有為了未成年人的利益，監護人才有權處理未成年人的房產，但根據“證據最近原則”，在買方為善意第三人，且支付了合理對價的情況下，是否為了未成年子女利益的舉證責任在賣方，而非買方； 5、對于“為被監護人的利益”的情形，我國法律亦未作出相應的規定，司法實踐，以下情形可以視為“為被監護人的利益”： （1）作為監護人的父母為了未成年人的教育，比如支付學費等，需要處理未成年人房產的； （2）作為監護人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產的； （3）根據《侵權責任法》第32條第2款“有財產的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。”作為監護人的父母為未成年人支付侵權賠償款，需要處理未成年人房產的； （4）未成年人的房產遇合法拆遷，作為監護人的父母在不放棄房屋拆遷補償權利的情況下與拆遷部門簽訂《房屋拆遷補償協議》，而處理未成年人房產的； （5）作為監護人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產的。 6、通過以上分析看出，判斷未成年人房產買賣合同的效力，法院會綜合考慮出賣人（簽約監護人）和未成年子女的關系、未成年子女的房產情況、出賣房產原因、交易價格、買受人是否存在惡意、涉案房產占有情況等因素，結合民法基本原則來認定合同的效力。 【相關法律法規】 1、《民法總則》第35條：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的應當賠償損失。 2、最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題意見第10條：監護人的監護職責包括：保護被監護人的身體健康，照顧被監護人的生活，管理和保護被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動。 3、《合同法》第52條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。 5、最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。 4、《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第14條作出了一項特別規定，即未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。 【聲明】：本文內容轉自互聯網，僅供學習參考之用，如涉及版權問題，請聯系刪除。 |
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