針對近年來商品房預售糾紛案中出現的典型問題,廣州市中級人民法院制定了《類型案件統一處理方法》,通過問答的形式對“交樓”標準、面積差異、驗收標準等爭議較大的問題進行了具體解釋,一手樓糾紛實行統一審判尺度。

廣州市中院房產庭一位不愿意透露姓名的法官坦言,由于目前的法制建設現狀、房地產合同文本表述不完善、理解差異等原因,導致法院在操作上產生不同的認識,同類案件可能會出現不同的處理方法。廣州市中院房產庭負責人說,《類型案件統一處理方法》的出臺,可以保證各級法院司法尺度統一,強化審判嚴肅性。

                             《尺度》解答

  一房多賣

 問：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋轉賣給第三人的，如何處理？

 答：買受人主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持；根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%.

 解讀：開發商一房多賣，要賠償買主已付購房款的50%至100%.

 業委會資格

 問：類似永久水電、消防驗收、大樓外墻脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何確定？

 答：1.有關業主共同權益的訴訟（比如起訴請求辦理永久水電、消防驗收等，且不涉及到賠償款的案件），業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主。后續業主重復起訴的，則以已經作出生效判決及違反“一事不再理”訴訟原則為由裁定駁回起訴。

 2.上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。

 3.以業委會名義起訴的，仍需有業主大會授權。

 解讀：涉及業主的共同權益，即使個別業主起訴，法院也不能把賠償款判給個人。

 逾期辦證

 問：買受人有關辦證的訴訟請求應如何處理？

 答：關于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內一次性支付；自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指“協助辦證的”）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。違約金的截止日期以合同約定為準：“協助辦證的”為取得遞件回執：“辦妥的”為房管部門出證：“取得產權證的”則為交付買受人。產權證核發后，出賣人應無條件交付給買受人。

 面積差異

 問：面積差異的房款結算應如何處理？

 答：1.面積誤差比絕對值在0.6%以內（含本數，具體標準以約定為準）的，買賣雙方互不作任何補償；

 2.面積誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）、在3%以內（含本數）的，買賣雙方按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%；

 3.面積誤差比絕對值超過3%（不含本數），買受人有權退房；買受人不退房的，房屋實際面積大于合同約定計價面積的，面積誤差比在3%以內（含本數）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足；面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；面積誤差比絕對值在3%以內（含本數）部分的房價款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

 解讀：房屋面積誤差超過3%，買主可以選擇退房，也可以選擇讓開發商承擔經濟責任，決定權在買主。如果實際面積大于合同約定面積，誤差在3%以內的房款由買主按合同約定價格補足，超出3%的部分由開發商買單；如果實際面積小于合同約定面積，誤差在3%以內的房款開發商返還給買主，超出3%的部分由開發商雙倍返還給買主。

 交樓標準

 問：什么條件才算“交樓”？

 答：1.必須具備以下兩個基本條件：（1）取得建設工程竣工備案表；（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標準的從約定。

 2.合同附件中約定有裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關于裝修標準的違約責任。

 無證賣房

 問：經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，并辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？

 答：在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。

 解讀：買主沒拿到房產證就把房子轉讓給別人，只要經過開發商同意，并在房管局辦理了商品房預售合同轉名手續，新的房主就能取得原買主與開發商所簽合同項下的權利。

 修繕費用

 問：買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經催告后在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？

 答：符合以下條件的請求應予以支持：1.房屋確實存在質量問題；2.出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3.買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。

 出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予采納。

 提前索房

 問：未經竣工驗收，買受人訴求出賣人交付房屋的，應如何處理？

 答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。

廣州市中級人民法院發布的《關于商品房預售合同糾紛統一處理做法》

2009年02月19日，廣州日報刊登了廣州市中級人民法院發布的《關于商品房預售合同糾紛統一處理做法》。

　　在經過了大半年的調研討論之后，廣州市中級人民法院房產庭在昨天上午對外公布了“商品房預售合同糾紛統一處理做法”，對實踐中出現的一手樓買賣糾紛案件中的諸多不明確的法律問題進行了統一。今后，廣州市兩級法院在審理相關案件時，都將參照這一“統一做法”來判決。

　　不過，據廣州中院負責人介紹，這一“統一做法”不是“司法解釋”，只是對廣州兩級法院法官在一些問題上的認識進行了統一，以提高審判的效率和效果，并且其中的內容也不是一成不變的，將會根據實際情況的變化而變化。

　　記者還了解到，像這種根據某一類型的案件出臺“統一做法”的做法，將并不局限在一手樓買賣案件中，廣州中院還會將這一做法擴展到租賃合同糾紛、物業管理糾紛，甚至刑事審判、少年審判等領域中。

　　商品房預售合同糾紛統一處理做法

　　一、 《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？

　　答：買受人主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持；根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。

　　二、 “交樓”標準應如何確定？

　　答：1.必須具備以下兩個基本條件：（1）取得《建設工程竣工備案表》；（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標準的從約定。

　　2.合同附件中約定有裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關于裝修標準的違約責任。

　　三、面積差異的房款結算應如何處理？

　　答：1.面積誤差比絕對值在0.6%以內（含本數，具體標準以約定為準）的，買賣雙方互不作任何補償；

　　2.面積誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）、在3%以內（含本數）的，買賣雙方按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%；

　　3.面積誤差比絕對值超過3%（不含本數），買受人有權退房；

　　買受人不退房的，房屋實際面積大于合同約定計價面積的，面積誤差比在3%以內（含本數）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足；面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；

　　房屋實際面積小于合同約定計價面積的，面積誤差比絕對值在3%以內（含本數）部分的房價款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。

　　四、買受人有關辦證的訴訟請求應如何處理？

　　答：關于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內一次性支付；自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指“協助辦證的”）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。

　　違約金的截止日期以合同約定為準：“協助辦證的”為取得遞件回執；“辦妥的”為房管部門出證；“取得產權證的”則為交付買受人。

　　產權證核發后，出賣人應無條件交付給買受人。

　　五、類似永久水電、消防驗收、大樓外墻脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何確定？

　　答：1.有關業主共同權益的訴訟（比如起訴請求辦理永久水電、消防驗收等，且不涉及到賠償款的案件），業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主。后續業主重復起訴的，則以已經作出生效判決及違反“一事不再理”訴訟原則為由裁定駁回起訴。

　　2.上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。

　　3.以業委會名義起訴的，仍需有業主大會授權。

　　六、以商品房抵消或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵消或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？

　　答：在以商品房抵消或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，并非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。

　　七、出賣人與買受人約定如實測計價面積大于合同約定計價面積則買受人需補足差價款。現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大于約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？

　　答：應以產權證登記的面積為準，出賣人在產權證未核發前要求買受人支付差價款不予支持。

　　八、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，并辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？

　　答：在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。

　　九、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？

　　答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。

　　十、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經催告后在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？

　　答：符合以下條件的請求應予以支持：1.房屋確實存在質量問題；2.出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3.買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。

　　出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予采納。

　　十一、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？

　　答：購房款本金不適用訴訟時效，違約金則應適用。