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閱讀導(dǎo)航
前 言 韓國(guó)一部描述底層社會(huì)和上層階級(jí)之間巨大差距的電影——《寄生蟲》斬獲第92屆奧斯卡金像獎(jiǎng)。 影片里面的大“House”讓人印象深刻，代表了多少人的夢(mèng)想。這個(gè)夢(mèng)想不止限于韓國(guó)、中國(guó)和澳大利亞也是如此。 然而，導(dǎo)演奉俊昊說(shuō)，以現(xiàn)在韓國(guó)人的平均收入，買的下那樣級(jí)別的房子，需要不吃不喝547年。 1 到老了，有房比租房的富20倍 澳大利亞統(tǒng)計(jì)局（ABS）公布的最新數(shù)據(jù)顯示，相比租房家庭，持有住房的老人明顯更為富裕。 2017/18財(cái)年，ABS發(fā)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的家庭（至少一名業(yè)主年滿65歲），凈資產(chǎn)中位數(shù)為960,000澳元。即便是仍在償還房貸，其凈資產(chǎn)中位數(shù)也達(dá)到934,900澳元。 與之形成鮮明對(duì)比的是，租房居住的類似家庭凈資產(chǎn)中位數(shù)僅為40,800澳元。 話句話說(shuō)，到老了，持有房產(chǎn)的人群明顯更富，這也是推動(dòng)包括中國(guó)、澳大利亞在內(nèi)等多個(gè)國(guó)家探索“以房養(yǎng)老”途徑的主要原因之一。 澳新銀行（ANZ）經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）指出：“隨著時(shí)間的流逝，沒房的人群會(huì)發(fā)現(xiàn)，想要積累財(cái)富越來(lái)越難。” “我認(rèn)為，我們將會(huì)看到財(cái)富不平等，尤其是代際不平等加劇的情況。” 毫無(wú)疑問(wèn)，有房一族與無(wú)房一族人群進(jìn)一步分化。相比之下，前一類人群退休生活更為容易。 基于澳儲(chǔ)行（RBA）的分析，2011年至2016年期間，無(wú)論哪個(gè)年齡段，住房自有率均有所下降。 其中，年輕的澳大利亞人住房自有率下跌最快。 自2002年以來(lái)，悉尼和墨爾本18至39歲年齡段擁有住房的比例出現(xiàn)暴跌，從2002年的34％降至2018年的22%。 墨爾本大學(xué)教授羅杰·威爾金斯（Roger Wilkins）指出，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，擁有住房的人數(shù)就會(huì)大幅下降。 根據(jù)澳大利亞住房研究機(jī)構(gòu)CoreLogic提供的數(shù)據(jù)，無(wú)論身處澳大利亞哪個(gè)首府城市，一般家庭想要買個(gè)中位價(jià)格的“house（獨(dú)棟屋）”，20%的首付款就得存9年。 2 終身租房時(shí)代 工資停滯不前成為一種常態(tài)，而房?jī)r(jià)漲幅卻幾乎年年超出工資漲幅，這樣一來(lái)，終身租房對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)并非玩笑，而是一種需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 凱特（Kate Reeves）和她13歲的兒子威爾在墨爾本東南租房居住。 她說(shuō)，租金占自己收入的比例高達(dá)65％，有的時(shí)候真的很難。 “我們距離無(wú)家可歸僅一步之遙。” 13歲的威爾表示，自己和母親會(huì)時(shí)不時(shí)擔(dān)心，房東隨便找個(gè)什么理由就會(huì)他們搬家。 凱特?zé)o奈的說(shuō)道：“保不準(zhǔn)，明天就可能接到房東要求搬家的信件。換在六個(gè)月前，我根本沒錢搬家和另租房產(chǎn)，所以和房東打交道一直是我們非常擔(dān)心和害怕的事情。” 在澳大利亞，房客享有的權(quán)利可以說(shuō)和租金基本成正比。 一般情況下，在固定期限租房合同約束下，房東不能隨便違約。但是，一旦固定期限結(jié)束，一些地區(qū)，房東提前告知搬家的時(shí)間各地不一。 例如，北領(lǐng)地的房東只需要提前兩周通知就可以要求房客搬出。 目前，新州、維州、昆州的政府都在加強(qiáng)保障租客權(quán)利方面的工作。但是，在市場(chǎng)需求和供應(yīng)失衡的地方，即便有法律規(guī)定，也是“一紙空文”。 結(jié)構(gòu)性危機(jī) 澳大利亞住房和城市研究所（AHURI）發(fā)布的長(zhǎng)期研究報(bào)告顯示，澳大利亞的高收入家庭正在吞噬租賃市場(chǎng)上的住房供應(yīng)，導(dǎo)致低收入和極低收入家庭租房普遍缺乏。 研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于極低收入家庭而言，出租房屋的缺口大約為305,000套。對(duì)于低收入家庭而言，這一數(shù)據(jù)為173,000套。 研究負(fù)責(zé)人Kath Hulse教授指出，伴隨越來(lái)越多的人選擇租賃房屋，且租賃房屋的時(shí)間延長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向迎合中高收入群體，而澳大利亞窮人的住房需求自然而然地被忽視。 她說(shuō)：“對(duì)于低收入群體而言，租金占收入比例不超過(guò)30%的出租房屋在大都市已經(jīng)難以匿跡。” 對(duì)于極低收入的澳大利亞窮人，超過(guò)80%的人租金占收入比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)30%。 3 存夠錢，頭發(fā)都白了 目前，生活在昆州的哈里斯（Harris Dominic）夫婦兩人年收入大約為12萬(wàn)澳幣左右。 兩人的童年就是在出租屋中度過(guò)的，他們的父母沒能實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)。 為此，當(dāng)自己成年成家之后，有了一個(gè)八歲的兒子利亞姆（Liam）之后，他們希望能夠買一個(gè)可以讓兒子叫做“家”的房子。 然而，事情并非那么容易，在他們目前租住的昆州紐波特（Newport），平均需要花11年才能存夠20%的首付款。 哈里斯說(shuō)道：“花上11年才能進(jìn)入市場(chǎng)簡(jiǎn)直太瘋狂了。11年之后，我都52歲了，我的兒子也已經(jīng)成年。” 為此，哈里斯夫婦開始希望借助聯(lián)邦政府“首次置業(yè)者住房擔(dān)保計(jì)劃”進(jìn)行住房市場(chǎng)，將首付款比例降至5%。 哈里斯說(shuō)道：“舉手并不是要求施舍。相比之下，實(shí)現(xiàn)5%的目標(biāo)比20%的目標(biāo)，成功概率要大得多。” 一家領(lǐng)先的抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司指出，首次置業(yè)者存在一個(gè)最大的誤區(qū)，即為了存夠一筆大額首付而花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，并為此支付昂貴的代價(jià)。 實(shí)際上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，憑借規(guī)模相對(duì)較小的首付款盡快購(gòu)房才更具成本效應(yīng)。 Investors Choice Mortgages公司董事簡(jiǎn)·斯拉克-史密斯（Jane Slack-Smith）表示，考慮到政府的各種優(yōu)惠措施，首次購(gòu)房者可以更智能、更快捷地購(gòu)房。花太長(zhǎng)時(shí)間的儲(chǔ)蓄是一個(gè)錯(cuò)誤。 史密斯說(shuō)：“許多年輕買家在購(gòu)買時(shí)心態(tài)不佳。他們認(rèn)為他們必須先儲(chǔ)蓄一大筆存款，等到工作穩(wěn)定或結(jié)婚對(duì)象穩(wěn)定之后再考慮購(gòu)房。” “在大多數(shù)情況下，憑借小額首付款、有工作收入保障、28歲進(jìn)入住房市場(chǎng)的人比等待增加存款、35歲才進(jìn)入市場(chǎng)的人群處于更為有利的位置。” “這是因?yàn)槿绻?gòu)買得當(dāng)并且在正確的位置，房產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)將超過(guò)大多數(shù)人的儲(chǔ)蓄能力。” 史密斯指出，聯(lián)邦政府的首次置業(yè)貸款擔(dān)保計(jì)劃可以節(jié)省大約30,000澳幣的房貸保險(xiǎn)。另外，利用州政府稅收減免也可以節(jié)省約30,000澳元的印花稅。 “利用所有的'免費(fèi)'資金和（政府）激勵(lì)措施，從戰(zhàn)略上及早地買下第一套房子才是明智之舉。并且，如果可能，最好是獨(dú)棟屋，而不是公寓。” 4 買不起，將來(lái)也買不起 自去年5月以來(lái)，澳大利亞各地房?jī)r(jià)快速?gòu)?fù)蘇，用CoreLogic研究主管的話來(lái)說(shuō)，本輪房市反彈是“有史以來(lái)最快的市場(chǎng)復(fù)蘇”。 在最新的一份報(bào)告中，CoreLogic住宅研究負(fù)責(zé)人艾麗莎·歐文（Eliza Owen）指出：“2019年6月，澳大利亞住房房?jī)r(jià)較峰值下跌了8.4％。自6月以來(lái)，澳大利亞住宅市場(chǎng)已迅速回升6.7％。” 如果增長(zhǎng)率繼續(xù)保持在1月份的軌道上，即每月房?jī)r(jià)上漲0.9％，那么澳大利亞的住宅市場(chǎng)將在4月份之前實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，恢復(fù)期短至10個(gè)月。 大多數(shù)情況下，恢復(fù)期和下跌期的時(shí)間長(zhǎng)短相當(dāng)。但是，本次市場(chǎng)復(fù)蘇周期僅為下跌周期的一半。 在這樣的背景下，多家機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)集團(tuán)均上調(diào)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。 例如，澳大利亞地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Domain于近日宣布上調(diào)2020年全國(guó)住宅價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期，即全澳范圍內(nèi)住房?jī)r(jià)格整體上漲8％，原因是低利率推動(dòng)下的房?jī)r(jià)反彈超出了其原有預(yù)期。 其中，悉尼獨(dú)棟屋房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將飆升10％，中位價(jià)將達(dá)到125萬(wàn)澳元，較Domain上一次預(yù)測(cè)的上漲5%直接翻倍。 房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，住房可負(fù)擔(dān)性也日趨加劇。換句話說(shuō)，以前買不起房的很多人在將來(lái)也很有可能買不起房。 澳大利亞智庫(kù)，格拉頓研究所（Grattan Institute'）分析師Coates指出，從目前的情況來(lái)看，第一個(gè)首付款貸款擔(dān)保計(jì)劃還是一個(gè)不錯(cuò)的政策。 但是，德勤（Deloitte Access Economics）分析師Hutley認(rèn)為，這項(xiàng)措施是臨時(shí)性的舉措，不是根本上的“解藥”。 她說(shuō)：“我認(rèn)為，住房負(fù)擔(dān)能力的根本解決方案是在人們想要居住的地方建造更多可負(fù)擔(dān)的房屋。” END 在回到文章開頭提到的電影《寄生蟲》，當(dāng)住在半地下的貧苦一家人遇上條件優(yōu)渥的有錢一家人，碰撞出的不僅是精彩的故事，還給人十足的階級(jí)碾壓感。 而這種強(qiáng)烈的感受，很大程度是由片中居住環(huán)境的對(duì)比造成的。 無(wú)論在澳大利亞，還是在國(guó)內(nèi)，房子即是家的象征。 在這場(chǎng)新冠疫情造成的嚴(yán)重沖擊下，部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)卻似乎毫發(fā)無(wú)損。 根據(jù)居外網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，受疫情影響和醫(yī)療方面的考慮，中國(guó)買家對(duì)澳大利亞的住房詢盤量明顯上升。 參考資料： https://www./news/2020-02-11/flat-wages-soaring-house-prices-australians-lifetime-renting/11898122 |
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