法律知識要點(diǎn)：租客當(dāng)中也是什么人都有，有講誠信的，信守合同，也有不誠信的，拖欠房租水電后玩消失。房屋租賃合同履行過程中，租客拖欠房租水電，最后直接跑了，該行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，房東此時該怎么處理為好？

當(dāng)然是走訴訟途徑，在租客逃跑的情況下，沒有調(diào)解的可能性，因?yàn)檎{(diào)解需要雙方一致同意的前提下才有可能，所以訴訟就是唯一的辦法，向法院起訴后才有可能要回拖欠的租金和水電費(fèi)等。

房東通過訴訟方式維權(quán)的，這里幾個問題筆者要提醒一下：

首先，房屋租賃合同糾紛，應(yīng)當(dāng)由被告住所地或合同履行地法院管轄，一般把房屋所在地認(rèn)定為合同履行地，房東可以選擇對自己較為便利的法院起訴。

其次，要準(zhǔn)備相關(guān)的訴訟材料，例如租客的身份證復(fù)印件、租房合同、水電費(fèi)票據(jù)、起訴狀等等。對于主張的租金、水電費(fèi)等，要有明確的計(jì)算依據(jù)，單獨(dú)附在起訴狀后面，讓法官清楚各項(xiàng)數(shù)據(jù)是如何計(jì)算得來的。

最后，房屋沒有交接前，房東盡量不要擅自處理房內(nèi)物品，房屋內(nèi)的物品是租客所有，房東和租客之間是合同糾紛，房東沒有權(quán)限直接處理租客的物品。如果物品貴重的，可以向法院申請財(cái)產(chǎn)保全，由法院查封，法院判決后可以拍賣用以清償拖欠的租金。

如果確實(shí)要處理房屋內(nèi)的物品的，最好請公證處的公證員進(jìn)行物品提存公證。提存公證時，公證人員會對物品清點(diǎn)。如果判決生效后，租客仍未搬離的，則法院強(qiáng)勢執(zhí)行時一并處理。

不過，有個例外情況，如果租賃合同中約定，如果租客違約后，拒不辦理房屋交接手續(xù)的，視為房屋內(nèi)無物品，房東可以直接接收房屋，這種條款的約定就是應(yīng)對這種拖欠租金水電，又不搬走的租客。這種約定實(shí)務(wù)中一般認(rèn)定有效，有這種條款的，房東可以自行接收房屋，無需再進(jìn)行公證。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點(diǎn)，筆者分享一篇司法機(jī)關(guān)在網(wǎng)絡(luò)公開的實(shí)務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡介

原告起訴稱：涉案房產(chǎn)系原告2015年1月5日，向案外人林某生購買，在原告購買涉案房產(chǎn)前，被告與原業(yè)主林某生簽訂《房屋租賃合約》，租用了涉案房產(chǎn)。原告購買后，與被告達(dá)成口頭協(xié)議，繼續(xù)將涉案房產(chǎn)出租給被告使用。為此，原告提交了案外人林某生與被告簽訂的《房屋租賃合約》復(fù)印件、平安銀行和浦發(fā)銀行以涉案房產(chǎn)地址向被告郵寄的信件等，證明被告在其購買后依然居住在該房產(chǎn)內(nèi)。

根據(jù)《房屋租賃合約》的約定，涉案房產(chǎn)月租金為2300元。另外，管理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電費(fèi)、有限電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等均由被告負(fù)責(zé)支付。租賃期間，被告不按時交租，拖欠租金五天或拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)等達(dá)兩個月的，視為被告違約，原告有合同解除權(quán)。被告拖欠租金的期間為2017年1月至2018年1月，共13個月。被告從2017年5月開始就未再繳納水電費(fèi)、管理費(fèi)等。至2018年7月6日，涉案房產(chǎn)共產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)1237.59元，該部分費(fèi)用已由原告支付。

被告拖欠租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)42560元整，現(xiàn)一直聯(lián)系不上，房屋里的物品一直占用至今，現(xiàn)請求被告出現(xiàn)到現(xiàn)場交清費(fèi)用并搬出，將房子交還給原告。

為此，原告張某艷提出訴訟請求：要求被告支付拖欠的租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)共人民幣（幣種下同）42560元；交清費(fèi)用后立即搬出，交還房屋。

被告答辯稱：被告未答辯，未到庭。

判決觀點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：原告向原業(yè)主林某生購買涉案房產(chǎn)，并與原承租人即本案被告達(dá)成繼續(xù)租用涉案房產(chǎn)的口頭協(xié)議，雙方之間的租賃關(guān)系依法成立，法院予以認(rèn)定。原告主張其與被告雙方口頭約定月租金為3500元，對此原告提供的相關(guān)證據(jù)無法形成證據(jù)鏈，對其主張法院不予采信，被告應(yīng)當(dāng)按照原《房屋租賃合約》月租金2300元的規(guī)定向原告支付所拖欠的租金。

原告明確主張被告拖欠租金的期間為2017年1月至2018年1月，因此，在扣除被告在此期間已支付款項(xiàng)11400元，被告尚欠租金為18500元。由于被告違約，原告要求被告遷出涉案房產(chǎn)，解除雙方之間的租賃關(guān)系，并支付所拖欠的租金和水電費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用1237.59元，法院予以支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：被告孫某華應(yīng)于判決生效之日起七日內(nèi)遷離，并交還房屋；被告孫某華應(yīng)于判決生效之日起七日內(nèi)向原告張某艷支付拖欠房屋租金18500元和水電費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用1237.59元。

律師點(diǎn)評

該案中，被告拖欠租金長達(dá)13個月，拖欠這么久，也可以說明原告作為出租人，是給了被告足夠長的寬限期。但是，被告最后沒清算租金，卻直接跑掉了，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重的違約。因此，原告請求判令支付拖欠的租金及水電費(fèi)得了到法院支持。