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導語 疫情到底是屬于不可抗力還是情勢變更？房東是否必須給租客減免租金？
本文作者丨戴金花 租客說，因為疫情的影響導致我根本就沒有辦法使用租的房屋，如果繼續(xù)履行合同，對我不公平，如果解除合同，又沒有辦法找到新的租房。房東說，如果解除合同，那么短時間內(nèi)我無法找到新的租客，我沒有過錯，我為什么要減免房租，不同意減免租金。中介說，為響應國家號召，我給租客減免租金，房東必須給我減免租金，因為屬于不可抗力。這里面涉及到三個主體，當然有些租賃合同里面只有兩個主體，具體的法律關系需要以合同具體的內(nèi)容來進行確定，今天我們討論的是租賃合同法律關系情況下，疫情對合同履行所帶來的影響。那么疫情到底是屬于不可抗力還是情勢變更？房東是否必須給租客減免租金？從法律上講，不可抗力是指不能預見，不能避免，并不能克服的客觀情況。而情勢變更呢，是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了變化，當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的的，當事人請求人民法院變更或者解除合同。從法律概念來講，并不容易區(qū)分不可抗力和情勢變更。我記得曾經(jīng)有一個法官寫過一篇文章，大概的意思，非典時期對于合同履行的影響，不同的法院有著不同的認定，有些法院認為非典時期對合同的履行影響屬于不可抗力，也有些法院認為不屬于不可抗力，屬于情勢變更。那么從司法實踐中，是如何區(qū)分不可抗力和情勢變更呢？對于因疫情影響，導致合同完全不能履行的，例如，電影院KTV等，因為政府疫情防控需要必須停止的情況應認定為不可抗力；對于因疫情影響，導致合同雖然能夠繼續(xù)履行，但將對一方當事人權益產(chǎn)生重大影響的，比如說賓館等場所因疫情影響導致客源銳減，經(jīng)營困難的情況應認定為情勢變更。但是不管將疫情認定為不可抗力還是情勢變更，法院在處理因疫情影響導致合同履行糾紛的時候，一般都采用公平的原則。主要理由是一方面兼顧了雙方當事人的利益平衡，另一方面考慮到了疫情的客觀影響及社會的和諧穩(wěn)定。受疫情的影響，各地政府也采取了一系列的鼓勵減免租金的相關政策，但是有一些地方?jīng)]有相關的政策，對于沒有政策支持的地方，而受疫情影響又比較嚴重，也可以跟房東溝通和商量減免租金事宜或者解除合同。如果協(xié)商不成，也可以根據(jù)不可抗力或者情勢變更向人民法院提起相關的訴訟，請求減免租金或者解除合同。排版編輯丨馮佳欣
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