?? 撰文 | 程帆 ? 《地盤》特邀撰稿人

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鄭州物業

服務的短板

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同樣在前不久，有媒體爆料稱，鄭州某小區交房猛漲物業費，漲幅為每兩年在上一年的標準基礎上上漲10-20%/年，不繳費不給交房。

?電視臺的報道

物業與業主之間的關系本來就非常微妙，有些物業還自我感覺良好，就有些說不過去了。總體上來說，當下鄭州物業管理水平還不盡人意。

?細節處見服務真章

先說鄭州的物業收費。

?剛需盤物業收費并不低

這些偏剛需項目，比早些年鄭州改善基因明顯的樓盤還要高。比如早期鄭州的一些知名“豪宅，綠城百合物業費才每月1.2元/m2，正弘藍堡灣每月1.98元/m2。 

說實在的，眼下物業費的上漲業主基本可以接受，但是這里面有一個很關鍵的問題是“值不值”。

前幾天，有自媒體爆出，鄭州“偽豪宅”綠地老街再發盜竊案，弄得人心惶惶，后來取證時發現，監控設備也早已罷了工。其實，綠地老街不是個例，因為安保存在漏洞，鄭州很多小區都發生過類似事件。

?形同虛設的小區門禁

安全是頭等大事，物業公司的管理運營不到位、相關物業功能不給力，也是比較突出的矛盾之一。如：垃圾清理不及時、機動車管理混亂且停車費超貴、電動車亂放且私拉電線充電、樓棟內安全通道雜物隨意擺放、小區綠化養護不及時，草坪斑禿，黃土裸露等。

都是一些日常的問題，看著是小事，處理不好會有大麻煩，業主們自然很在意，這是普遍現象，每個小區或多或少都會遇到。

?缺乏管理的小區成了大雜院

更有甚者，有些物業連最基礎的保潔、安保和維修都做不好，一些監控設備設施更形同虛設，業主沒有絲毫安全性可言，又何談提升居住品質？

針對這一系列問題，2018年1月1日新修訂的《河南省物業管理條例》進行了約束，其中放低小區業主委員會的成立門檻、針對小區內私改規劃、亂收費等情況責任落實到各執法部門等多項內容，給物業戴上了一圈緊箍咒。

?新版物業管理條例給物業戴上緊箍咒

雖然不能從根本上杜絕物業服務的漏洞，但是也起到了積極的監督作用，算得上是一個新局面的良好開端。

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鄭州物企的無奈

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當然，不是所有的物業都不作為。

作為企業口碑傳播的最前沿和品牌建設的大本營，業主們的評價最有說服力，一些企業深諳此道，在物業上的投入也不惜成本。

?精細永威成為業內學習榜樣

但永威的物業別人是學不會的，就像永威的精細化。

盡管如此，本土房企楷林、建業、鑫苑、亞新等的物業管理水平都在不斷提升，外來一線房企中綠城、萬科、恒大等也為鄭州物業提供了很多有效的借鑒。

企業關注哪里，生產力就在哪里。

在鄭州，住宅品質與物業水平數永威，楷林則穩坐寫字樓物管頭把交椅。

?楷林規范管理平臺

號稱專業做寫字樓的綠地，其旗下的新都會物業跟楷林IFC的物業放一起比，差距可不止幾條街的距離，相信去過這兩個項目的人都深有同感。

毫不夸張地說，沒人對自己居住小區的物業百分百滿意，而物業單位和員工提及自己的工作也是滿滿一副心酸無人懂的無奈。

說白了，物業就是人與人打交道，瑣碎的事情太多，要平衡的事情太多。現在鄭州市場上的物業不賠錢已實屬不易，更別提深挖業主需求，提高服務質量了。

?物業與業主之間缺失基本的信任

很多開發商一般也定位物業不賠錢即可，不少小區的物業需要開發商每年反哺大量資金，才能維持正常的運轉。

物業的盈利能力決定了其支付給員工的薪水有限，為了縮減支出，保潔和保安多是上了年紀的大爺大媽。即使管理層員工的工資待遇也不高，且物業工作繁雜又是常被業主責難，所以員工流失率高。

?物業服務成本是關鍵

物業走馬燈似的換人，再好的策略、制度，沒有熟悉情況的人去執行，效果就會打折扣，這就形成物業與業主因為溝通不暢而產生的不理解、不信任，甚至不尊重的惡性循環。一旦有事發生，就變成了業主氣憤、物業委屈的狀況。

說到員工凝聚力，新加坡仁恒非常值得借鑒，據說仁恒物業企業文化做得極好，對員工關懷做的特別到位，里面的人任何部門任何層級都能找到歸屬感，大部分都是呆了3-5以上的老員工。薪水雖算不上高，但就是留得住人。

仁恒物業名聲在國內幾乎可以與綠城齊名，良好的口碑為仁恒帶來了很多忠實的擁躉者，且極少有發生業主維權的情況。

?仁恒物業成為許多企業的學習典范

一個可以緩解房屋質量造成矛盾的物業，在眼下顯得真的難能可貴，遺憾的是在鄭州有幾家物業公司能夠做到？

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鄭州物業

服務的未來

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買房，是人生中的一件大事，安居樂業是多數人畢生的追求。買房之后半輩子甚至一輩子都會居住在這里，所以能為業主提供安心、舒心、放心服務的物業很重要，人們對物業的依賴性也越來越強。

物業是一個樓盤未來增值保值的關鍵，是一個小區軟實力的體現，所以，如英式管家的高級物業服務模式越來越受業主歡迎。

?物業服務在每一處細節體現

只是，鄭州現在的物業水平還處于成長階段，高水平的物業服務不是沒有，只是樓盤溢價極高，并且極少見。

當下，前期為了達到銷售目的，部分開發商打出國際上知名五大行及國內知名品牌物業的名頭，實際上很多都是自己的物業或外包的小物業公司。所謂的知名物業很多都是一次性服務或者咨詢服務，業主真正能夠享受到高水平、高質量物業服務少之又少。

近幾年，鄭州物業的服務水平比之前有了很大的提升，像萬科的四點半學堂，綠城的海豚計劃、恒大悅龍臺加入全球“金鑰匙聯盟”等。但這些還遠遠不夠，畢竟物業與生活息息相關，服務內容和質量會從多方面影響業主的感受。

?物業服務是門大學問

新時空背景下，房地產行業逐步回歸居住屬性，由高速增長階段向高質量發展階段轉變，物業服務成為滿足人們美好生活需求的關鍵節點和重要一環。

正如很多開發商旗下的物業品牌紛紛獨立上市那樣，未來的物業勢必單獨成為一種新型產業，這種產業會在高科技和城市化發展過程中茁壯成長。

眼下，物業服務就流行一個新名詞“社區運營商”。這個類型的物業是致力于解決業主困惑與問題的優質服務，也將是物業服務的商機。比如，社區運營商可以為業主提供托幼服務、托老服務、日常生活服務、運動健康服務，甚至是快遞包裹的收發等。

?物業服務是美好生活的助推劑

在正處于中國居民的消費升級的關鍵期，物業服務企業有著貼近居民的天然優勢，可以做很多新嘗試、新業務。如融創、世茂等房企與盒馬鮮生簽訂“新零售”戰略合作協議，共創“領鮮”美好生活。

這些無疑是一個信號。

好的物業需要好的成長環境，而現在物業大展拳腳的機會，或許已經來了。不久的將來，物業或將最大程度的發掘自身造血功能，以專業的服務贏得市場口碑。

可以期待，未來物業服務將圍繞人們的美好生活需求進行業務延伸，在移動互聯網、大數據和人工智能等技術護航下不斷推陳出新，用超越客戶期待的服務，推動行業的健康發展。雖然這還需要時間，但是總會兌現。

?物業服務大數據下的智慧社區藍海

以往開發商籌錢、拿地、規劃、建設、營銷、交房一氣呵成，但長遠來看，把賣房子從“一錘子買賣”，逐漸向“交房即是服務開始”的思維轉變，更有利于房企良性成長。

將心比心，就沒有做不好的物業；用心投入，就沒有不被信任的物業；將愛注入，一定會贏得爆棚的口碑。

第三產業的春天已經到來，作為大宗消費領域的物業服務也是異常重要的一環。提高物業服務意識，提升物業服務水平，用最虔誠的心態去關愛業主，不僅是未來鄭州物業發展的方向，也是房企屹立不倒的重要基石。