老粉都知道，我622文章關于利率，就寫了一怕啦，之后很多文章都寫過利率會改革。說今后利率的玩法今后可能會不一樣了。但我沒想到這么快，畢竟我不是銀行，所以確實搞不懂政策的出臺時間。本來以為咋說要等到年底嘛，尼瑪，結果挑這個時間。這篇文章有點尷尬，不方便配圖，哈哈哈，因為文字性特多，大家做好細細研究的準備。我也是看了一堆講解學習總結的。

這里首先給大家解釋哈何為LPR，我舉例網上一個解釋。

估計95%以上的網友沒看懂，最多是看到“降息”的字眼就有些激動，我試著通俗簡潔的解釋一下，簡單說，LPR=MLF+利息差，那MLF是什么呢？

比如銀行缺錢，但手里有1億國債，可以把這批國債抵押給央行，借得一筆現金，為期1年，1年后除了還本金外還得支付一筆利息，這類質押操作就是MLF。目前MLF的一年息是3.3%左右，會小幅波動

LPR=3.3%（會波動）+利息差，那利息差是多少呢？這個由18家銀行來報價，每個月報次，去頭砍尾取個均數，通常利差都在1%左右。第一期己經出來了，4.25%，這個會有具體數字給你呈現的！

所以下個月的1年期LPR出來，大概率是在4.3%時近，和現行的貨款利率4.35%其實沒有區別，算不上降息，所以借此大肆宣揚政府放水、刺激房市，我覺得多半是巨額房貨在苦苦支撐的人著急了。。但這個政策有降息的預期?。。。?！

央行之所以推LPR，目的是讓貨款利率更靈活。以前是國定的死數，比如一年期4.35%，那除非央行加慮或者降息，否則不變。以后變成PR每個月都要報價更新一次，可以這個月漲，下個月跌，央行操控自如！

這種新聞說不嚴重也不嚴重。因為你看數字估計沒問題。

原來首套基準利率4.9，成都上浮15%～20%。現在，LPR首套4.85；二套+60個基點，5.45%，等于原來基準上浮11%。利率來說，成都還降了，高潮不？哪有那么便宜？

嚴重因為你可以理解到這次央行為啥會突然做這么大的改革？這種改革背后一定是有宏觀的深層次意味的，如果我不是為了未來來準備？我何苦這么玩？

我發現很多大v與散戶都在以自己的經驗主義玩分析。經驗主義就是認為以前咋玩，今后也咋玩。這種思路是有風險的，有點太看好我國的周期不變規律了。經驗主義分析一個最大的問題就是原有系統，如果啟用新系統。你原有系統的所有邏輯都可能會錯。

今天（8月25日）央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。從計算邏輯上，中國家庭的住房貸款告別了“基準利率”，掛鉤LPR利率，發生了里程碑式變化。來，我們一條一條解讀，我看了微博——拆哥買房后，用它的解析。

為了方便理解，我們都按本周一公布的LPR利率（4.85%）舉例說明。

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

房貸方面，“基準利率”這個詞正式退出歷史舞臺。10月8號以后，也沒有“上浮多少倍”這個說法了。比如“加點多少點”，將成為房貸合同的約定。如果合同里寫是加100個點，30年貸款期都加100個點。

1個“基點”是萬分之一，100個基點就是1.00%。最新的長期LPR利率是4.85%，加點100，就是到5.85%。大家的利率水平都會不一樣。比如你是在11月初簽合同，那么就參考10月20號上午九點半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就參考11月20號的，以此類推。

這條我個人單獨重點解讀哈！因為這條很重要。因此里面有幾個，特別那個合同期限內不變，這個條款特牛逼。簡直是最黑的。

首先國家，長期基本利率肯定是慢慢的會往下的，類似美國，世界上任何國家。日本與瑞典已經負利率了，很多國家都會跟進。

這里的重點不是銀行間利率的問題，而是個人房貸的貸款利率建立在什么樣的基礎利率之上的問題

過去我們的貸款利率是跟著國家的中長期利率走的，如果買過房子的都知道，每一次國家的加息與降息，各位房奴的貸款支出也是跟著漲，或者跌的，但按照新的政策，若十月后各大銀行與房貸者簽約的貸款利率基于中期的lpr，并且約定好隨行就市，那么問題就來了

當10月后lpr模式生效，請注意政策的規定是，不管lpr如何變化，以簽訂貸款合同時的利率為準，什么意思，就是假設10月后你按照6%的lpr的標準貸款了房產，同時在中長期的時間內，央行的基本利率是下行的，但是你的房貸利率是不會減少的，是鎖定的

因此10月8日后，若央行開始遵循市場原則逐漸壓低利率，降息的好處是享受不到的，能夠享受降息的好處的人是10月8日前的購房者，而房貸一般15-30年起步，很多人是25年，在這漫長的經濟周期內，央行的基礎利率伴隨供給側改革長期看應該是下降的，這個好處與10月8日以后簽訂合約的貸款人是無關的。

這里估計很多人會問幾個問題，

1.10.8也不一定降息，越晚買豈不是利息越低？

答：首先，你是不是剛需？二套房要加利率的。其次你猜的準何時降息么，最近最后一次降息還是你抄底的好時機。

我們多久沒降息了，等你等到降息，房價多少了？成本多高了，現在你100w貸款上車，和你今后如果房價暴漲，你貸款200w上車的成本一樣？？？？現在買價不高，固定利率（基準利率），以后降息越來越少，房價越來越高，多好？所以的貪便宜必須基于房價不漲的風險，這樣你讓那些盼漲的，你不就挖他們祖墳了？

2.第二條雖然規定約定加點數值在合同期限內不變，但是公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限，應該也是一年一調。

答：首先有些規則寫出來是為了靈活，至于靈活這玩意兒就是破壞規則的，合同是規則，去銀行辦個屁事我相信大家也是體會過的，勞資是vip都煩得要死，材料一大堆，你覺得銀行會不會跟你一年一談？以及你想不想一年談一次？這種玩法誰敢？我遇到欠勞資錢的給我頻繁談條件，一句話，爬！爬！爬！

3.可不可以幾年談一次？因為長期看貸款利率ipr也是走低。

答：這個可以，但這個要看你的眼界了，因為合同會寫的，你能預測？你能預測但你怕不怕麻煩？人性都是害怕未來的，實際操作中。我保證大部分人會去簽一個不調。因為大部分人怕麻煩，銀行也怕，反正大家自己談，銀行最怕麻煩，愛放就放，不放就滾。你簽一個固定的，人家最滿意最省心。

4.哪種模式最劃算？

答：全款，我難得和討厭的銀行打交道。借錢終歸不好！

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

你知道的，以前加息或降息，第二年1月1號起的“月供金額”都要重新計算。現在不同了，有可能一年一調，也可能30年貸款期都不變。還是以“加點100”為例，如果要調，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟著下降，變為4.6%+1.00%=5.6%。當然我前期單獨解讀已經寫了，沒人敢和你一年一調。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

這次等于國家直接向你明確，首套房貸只能高不能低，世上再無“下浮”、“9折”這類說法了。二套房貸利率不低于4.85%+ 0.60%，結果是多少？答案是5.45%。這是明確的國家級窗口指導。不過喃，這對成都來說反而降了。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

還沒完，還有第二次加點！5.45%只是國家的下限，比如到了房價上漲壓力大的某省，再加25個點，那就是5.7%了！

這算是“各省把控”,省內任何銀行都不能低于5.7%，否則就是違規！

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

你正要問，“加點100”怎么來的？5.7%還不行，比如你到招商銀行辦貸款，如果你的資質不夠優秀，那就需要再加15個點，那就變成5.85%了！看明白了吧？加點要加三次！100=60+25+15。一次國家指導（60個點），一次各省把控（25個點），一次各銀行評估（15個點）。當然我們要明確，“加點”不一定都是正值，大于等于0即可。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

加按揭，是說為現房的借款人提供的一種“追加”貸款的服務，加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，最高可達房屋評估價值的70%。這種貸款目前市面上已經不多。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

放心吧，還有一個多月的緩沖期。老房老政策，新房新政策。

八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

商業、辦公樓、商住，也是不低于5.45%。首套公積金利率維持3.25%不變。房貸利率到底是升是降？如果處于降息通道，至少不會比現在高。當然，房價熱點城市，肯定不會低。

這個改革深層次的影響在哪？

lpr的好處對銀行是明顯的，因為貸款人在10月8日后簽約，貸款利率定死了，長期資產證券化就好操作，有利于機構按照市場化的原則，早放貸早享受央行壓低利率帶來的好處，舉個例子，假設某銀行在10月9日放出6%的貸款一筆200萬給老王，不管以后央行利率如何變化（其實長期看央行利率必定往下），他永遠都是6%的收益，那么長期央行利率下行，這個銀行的息差是擴大的，他的好處會越來越大

房價永遠是上漲的，即便是隱含價值，還是交易價值，早買早好

為啥我說房價是絕對會漲的？很簡單的兩個條件。

1.gdp一直漲

2.不斷在印鈔

二套房利率是無論如何都會漲的，會增加購買者的交易的成本，短期看是“壓漲”的，但并不妨礙中長期的上漲。

如果你不相信會漲的邏輯與前提，我給你個側面暗示就對了。

1.為啥各地會試點推出共有產權。如果居民能買得起完整產權，共有產權不就雞肋了？肯定要預期你居民買不起啊，但現在你還買得起啊

2.為啥人才公寓5年前原價賣給你，5年后價格跌了。你不是在坑人才接飛盤么？

3.地價都這么高了。

此外體現了利率市場化的原則，其實這個東西不單單影響到貸款人，對銀行的銀行也是很大的

央行非要制定一個大家都一樣的固定利率，那么銀行間如何體現出競爭優勢呢？銀行無非就是賣理財產品的，房貸其實也是種產品，你買國債每個銀行利率都不一樣，大額存單也是。但每個銀行又不一樣，資產負債情況不一，資金成本也不一樣。所以，在房貸市場，有的銀行的房貸的產品可能就沒有優勢了，不管他是打算就按照lrp的定價來呢，還是想往上漲一點，比如中長期lrp定價在4%，有些就按照這個價格可以盈利，但是某些銀行就不能，他必須加到5%，加到5%有的銀行勉強賺錢。因為每個銀行資金成本不一樣，這點你要理解，有些銀行拉存款的資金成本很高?，F在房貸利率統一這個標準。所以，對于房貸這種優質資產，有的銀行就吃不到肉，而有的銀行會笑嘻嘻，lrp的出現讓各家銀行有了市場化的壓力，有可能會出現一個現象，就是有些銀行就不做房貸了，而有的銀行還可以做，皆因銀行自己的成本問題。不相信，你們看到，越來越多銀行可能不貸款了。

lrp的出現會加速銀行的分化，不僅僅是在房地產商貸市場，中長期的很多貸款都會影響，好的銀行越活越好，成本沒有干下去的，恐怕就不太開心。

最后關于購房者的建議！

1.房子這東西最重要的是成本！無論自住與投資，今年成本一定會是最低的，但利率的選擇就看你了，是打算走lrp還是基準，打算走基準吃紅利的抓緊買。國家并未給我們太多喘氣的機會，10月8定下來。最近打算吃基準福利賭長期的10.8定下來。吃基準福利得是為了賭未來的降息。

2.如果跟上lrp節奏的，我建議要和銀行好好談談調整時期。這樣今后你的利率是不變的，相當于你簽了一個固定利率的借款合同，利息可能不變。

3.越早買越好。后期門檻風險成本太大了，雖然房住不炒會保護剛需，但剛需往往會徹底被淘汰暴漲前夜。但我還是確信現在短時間沒有暴漲的動能。

4.政策太尼瑪陰晴不定了。突然來個黑的。