前段時間，一福州女網(wǎng)友發(fā)帖稱，她和男朋友準備結(jié)婚，男方的父親準備給倆人買婚房。但由于男方父親名下有房，二套房稅費太高；男方是自由職業(yè)者，沒交醫(yī)社保無購房資格，于是男方家商議的結(jié)果是將新房登記在女方名下。女子無功不受祿，對“飛”來的幾百萬元非常惶恐。于是她在網(wǎng)上求助，咨詢該不該同意，引發(fā)網(wǎng)友熱議。隨后，一博主發(fā)布的話題“用你名字買的房不一定是你的房！”登上微博熱搜榜。近日，記者邀請福建旭豐律師事務(wù)所高級合伙人王鷺杰律師對該熱搜事件背后的相關(guān)法律問題進行分析。

熱搜事件背后有哪些坑？

該女士在求助帖中，提到了自己有3個顧慮。其一：這房子計劃買120平方米以上，均價三萬五以內(nèi)，男方父親想全款買下寫上女方的名字，應(yīng)該在婚前買還是婚后買？其二：男方打算用女方首套房的資格購房，買房后用最大額度抵押貸款，大概400萬元用來買第二套房。第一套自住，第二套出租。未商定第二套房寫誰的名字。其三：買房后裝修資金不夠，將用女方的名義借裝修貸。

律師釋法

女方不僅可能“錢房兩失”

還將浪費首房首貸資格

王鷺杰律師：如果該女士接受男方家的條件，將面臨諸多法律風(fēng)險。首先，從物權(quán)外觀上看，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記發(fā)生效力。但依據(jù)《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編司法解釋（一）第二十九條規(guī)定，當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理，沒有約定或約定不明的，按照《民法典》第一千零六十二條第一款第四項規(guī)定的原則處理。即未明確贈與夫妻雙方的，可能被認定為對出資人子女的個人贈與。司法實踐中還存在被認定“借名買房”之可能。出資人可提供完整有效的出資證據(jù)，證實借名買房的真實意思、房款的出資情況、借名人對購房過程的參與度以及房屋的占有使用、收益情況，主張其對該房屋的所有權(quán)。故，登記在女方名下不代表房屋只歸女方所有。

其次，全款買首套房后抵押貸款400萬元購置二套房用于出租，違反政府“房住不炒”政策。若今后雙方未登記結(jié)婚，以女方個人名義進行貸款，無論是房屋抵押貸款還是裝修貸，均屬于個人債務(wù)。銀行依據(jù)合同相對性原則，僅會向女方主張還款責(zé)任，此時女方或?qū)⒚媾R被銀行催收、民事訴訟及影響個人征信等風(fēng)險，嚴重者還將被法院列入失信被執(zhí)行人名單。如此一來，女方不僅需要承擔第一套房的巨額按揭貸款債務(wù)，又浪費了首房首貸資格。

如何規(guī)避法律風(fēng)險？

發(fā)帖咨詢求助時，該女士已經(jīng)和男朋友談婚論嫁。如果該女士仍然繼續(xù)和男方進一步發(fā)展，走進婚姻，那么女方可以怎么做，從而最大限度維護自身利益？

律師建議

1、婚前盡量以自己名義出資購置房產(chǎn)，珍惜首套首貸資格，支付購房款時使用自己名下賬戶轉(zhuǎn)賬；2、若接受男方父親贈與，建議采用書面形式確認該出資系男方父母對男女雙方的贈與，簽署《共同購房協(xié)議》，并及時公證存證；3、在協(xié)議中明確約定出資比例、占有份額等；4、妥善保管《房屋買賣合同》《共同購房協(xié)議》《公證書》以及相關(guān)票據(jù)、支付憑證等。

結(jié)婚買房時要“多留個心眼”

“用你名字買的房不一定是你的，但用你名字借的貸一定是你的”，如果不多加思考就接受男方家的建議，該女子無異于給日后生活埋下非常大的安全隱患，甚至可能背上巨額債務(wù)。

其實，結(jié)婚買房，這一人生大事背后隱藏了不少法律問題。記者在采訪調(diào)查中了解到，許多人因為在結(jié)婚買房這件事情上沒有多加注意，從而導(dǎo)致日后自身權(quán)益無法保障。王鷺杰律師結(jié)合多種情形為您釋法。

情形①

用婚前財產(chǎn)買房還是裝修？

長沙一女網(wǎng)友稱，自己和男朋友訂婚了，男朋友在婚前已經(jīng)買房，但沒有裝修，想讓自己出錢裝修。但該女網(wǎng)友想用婚前財產(chǎn)買個二手房。倆人因為意見不合而鬧矛盾。

王鷺杰律師：男方婚前購置的房屋未約定歸雙方共有的，屬于個人財產(chǎn)，離婚時女方無權(quán)要求分割。若該網(wǎng)友選擇出資裝修男方婚前房產(chǎn)，實際上系通過添附使男方房產(chǎn)升值，法院在判決離婚分割房屋裝修的增值款時，會根據(jù)原裝修款項（個人財產(chǎn)出資部分）以及目前房屋現(xiàn)狀，適當折舊后在給予女方照顧下以返還。

通常來說，房子具有保值增值的功能，裝修則處于持續(xù)貶值的狀態(tài)，律師建議該網(wǎng)友使用婚前財產(chǎn)購置一套二手房以保障自己的權(quán)益。

情形②

房產(chǎn)有貸款能加名字嗎？

廈門的陳女士和男朋友商議買房結(jié)婚，男朋友說自己首付買房，陳女士的錢用來裝修，等結(jié)婚后，再把陳女士的名字加在房本上。但結(jié)婚后，陳女士發(fā)現(xiàn)因為房產(chǎn)有貸款，需要等貸款還完，才能加上名字。

王鷺杰律師：房屋登記信息進行變更并不復(fù)雜，但若房屋尚未還清貸款，處于抵押狀態(tài)，辦理加名業(yè)務(wù)則需要向銀行申請增加抵押人，由銀行出具抵押人變更證明。

實踐中銀行多基于風(fēng)險控制的考量，一般不會同意變更抵押人，建議通過民事訴訟程序確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

情形③

男方用父母賬戶還房貸要警惕嗎？

漳州的馮女士說，她和丈夫貸款買房，婚后男方的工資用來還房貸，女方的工資用做日常開銷。問題是，馮女士發(fā)現(xiàn)，男方用來還貸的賬戶是他母親的。馮女士擔心會有法律風(fēng)險。

王鷺杰律師：婚后以夫妻共同財產(chǎn)購房，房屋登記在夫妻雙方名下的，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。一方以父母賬戶還房貸的行為存在以下法律風(fēng)險：離婚時，男方可能為多占房屋增值，提供其母親賬戶的還貸記錄、男方與母親簽訂的借款協(xié)議等，主張部分貸款系其母親償還，以掩蓋雙方共同還貸的事實。

值得注意的是，婚后父母幫助還貸部分或被認定為男方母親對男方的個人贈與，不作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

情形④

借錢買房，女方為什么不愿意？

一網(wǎng)友發(fā)帖稱，自己借錢買房，決定婚后自己的錢用來還債，女朋友的錢用來共同生活。可女朋友卻不愿意。該網(wǎng)友稱自己很不理解。

王鷺杰律師：合法的民間借貸關(guān)系受法律保護，若債權(quán)人可舉證證明該筆借款用于夫妻共同生活，所購置的房屋亦被認定為為夫妻共同財產(chǎn)予以分割，則該筆借款在離婚時或被認定為夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻雙方共同償還。

情形⑤

男方全款買房，全職主婦怎么辦？

網(wǎng)友楊小姐稱，婚前老公家全款買房，婚后楊小姐當起全職主婦，育有兩個孩子。之后倆人因家庭矛盾離婚，孩子歸楊小姐，但是房子系婚前財產(chǎn)，楊小姐的丈夫稱楊小姐無權(quán)分割房產(chǎn)。

王鷺杰律師：婚前全款購置的房產(chǎn)系屬楊小姐丈夫個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化成夫妻共同財產(chǎn)。在協(xié)議離婚或離婚案件訴訟過程中，楊小姐可以依據(jù)《民法典》第一千零八十八條主張其婚后為照料老人、子女或配偶投入大量精力，亦犧牲了自我發(fā)展的機會，對家庭作出較大貢獻，從而要求對方支付一定數(shù)額的家務(wù)勞動補償。

情形⑥

房產(chǎn)婚后產(chǎn)生的收益歸誰？

網(wǎng)友甲和網(wǎng)友乙遭遇的問題類似。

甲網(wǎng)友家的房子是男方婚前買的，她問婚后房產(chǎn)漲價的錢，自己有沒有權(quán)利分到一部分？

乙網(wǎng)友遇到的問題是，房子是老公婚前買的，但婚后他們把房子賣了，用來買股票，她能不能分得部分股票的收益？

王鷺杰律師：甲網(wǎng)友的問題應(yīng)視婚前購房有無貸款收益分配有所不同。若甲網(wǎng)友丈夫系婚前全款購房，該房產(chǎn)屬于法定個人財產(chǎn)，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的孳息和自然增值，除非夫妻雙方有約定，否則不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。故女方無權(quán)要求分割。若甲網(wǎng)友丈夫系婚前按揭購房，婚后女方實際參與共同償還按揭款，則婚姻存續(xù)期間共同償還涉案房屋的按揭款和房屋增值部分應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)，女方有權(quán)要求分割。

其次，對于乙網(wǎng)友之疑惑，依據(jù)《民法典》婚姻家庭編司法解釋（一）第二十五條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益屬于民法典第一千零六十二條規(guī)定之“其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”，故乙網(wǎng)友可以主張該投資收益作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

情形⑦

婚前贈與房產(chǎn)能否撤銷？

于小姐和丈夫簽了婚前協(xié)議，協(xié)議中寫明于小姐的丈夫?qū)⒚碌囊惶追慨a(chǎn)贈與于小姐，于小姐擔心，贈與會被撤銷。

王鷺杰律師：根據(jù)《民法典》婚姻家庭編司法解釋（一）第三十二條及《民法典》第六百五十八條規(guī)定，夫妻雙方在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定的房產(chǎn)贈與，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前可撤銷贈與。但經(jīng)過公證的夫妻房產(chǎn)贈與約定不得撤銷。

因此，通過對夫妻房產(chǎn)贈與協(xié)議進行公證，可以保障夫妻房產(chǎn)贈與協(xié)議的正常履行，防止夫妻房產(chǎn)贈與協(xié)議被撤銷。

記者手記

在該微博話題評論中，記者關(guān)注的一位法律博主寫道：“婚前財產(chǎn)不要動太多歪心思，通常騙局背后就四個字：因貪受餌。”福州的這位女子覺得沒結(jié)婚白得幾百萬元首付“受不起”，為此還感到惶恐，故到網(wǎng)上咨詢，也得到了非常多專業(yè)的法律建議，實際上她才是真正的“明白人”。希望讀者跟這位女士學(xué)一學(xué)，也在婚前買房這件事情上多留一個心眼，以防日后不必要的矛盾糾紛。