雖然這次調(diào)整主要針對首套房貸利率，但政策調(diào)整空間仍存，后續(xù)二套房貸利率的下調(diào)還是可以期待的。北京、上海率先調(diào)整二套房貸利率后，預計未來將會有更多的城市跟進。

日前，北京和上海部分銀行已經(jīng)下調(diào)了房貸利率。

5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。其中，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點。

據(jù)此，北京、上海部分銀行及時調(diào)整了房貸利率。據(jù)了解，此次北京和上海兩個城市部分銀行房貸利率已按照新5年期LPR報價降低了15個基點。其中北京首套房貸利率從5.15%下調(diào)至5%，二套房從5.65%下調(diào)至5.5%。上海首套房貸利率從4.95%下調(diào)至4.8%，二套房則從5.65%下調(diào)至5.5%。兩個城市下調(diào)的時點選擇基本上一致，且下調(diào)幅度均為15個基點。與此同時，首套房和二套房貸款利率均同步下調(diào)，有利于改善型需求購房成本的降低。

當前兩個城市受疫情沖擊較為明顯，房貸利率下調(diào)有助于提振樓市行情。根據(jù)易居研究院智庫中心發(fā)布的《全國百城住宅成交監(jiān)測報告》，5月北京和上海的新房成交出現(xiàn)較大幅度的下跌，從中可以看出兩個城市的房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力。

除了北京、上海之外，全國各地多個城市也在近期紛紛下調(diào)房貸利率，在為購房者“減負”的同時，進一步刺激樓市成交。

5月中旬，央行官網(wǎng)發(fā)布消息，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確首套房貸利率可以在基準利率基礎(chǔ)上再下調(diào)20個基點。《通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

疊加最近一期5年期以上LPR下調(diào)，多地首套房貸利率水平出現(xiàn)明顯回落。據(jù)媒體報道，蘇州、鄭州、天津等地區(qū)房貸利率也已下調(diào)，部分銀行首套房貸款利率甚至已經(jīng)下探至4.25%的理論最低水平。

利率下降，房貸月供自然也隨之減少。以廣州為例，此前首套房主流利率為5.2%，如果能夠申請到理論上的最低4.25%利率，30年還款期的百萬元房貸（等額本金還款法）月供將由利率調(diào)整前的5491元降至4919元，減少572元。

當然，此次降息之后，房貸月供到底能夠減少多少，還與降息之前主流房貸利率水平高低有關(guān)。如果主流房貸利率水平原本不高，那么降息后月供減少幅度也不大。比如濟南，此前主流房貸利率為4.6%，因此即便是日后能夠申請到4.25%的理論最低利率，月供減少額也不會太大。

需要提醒的是，在實際操作過程中，對于存量房貸用戶的利率調(diào)整，要等到明年元旦后才能開始下調(diào)利息。而對于近期新購房的家庭，利率最低可以申請到4.25%，但能否如愿，還要視各地政策及銀行的具體操作而定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就近期銀行的動作看，因為已經(jīng)普遍在落實央行新政，所以一般都會把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標值。據(jù)易居研究院跟蹤統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前，深圳、濟南等20個城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。

隨著房貸利率的明顯下降，假以時日，政策效應(yīng)將充分釋放，樓市成交狀況有望得到改善。

今年上半年，全國樓市成交狀況并不理想。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。

嚴躍進表示，受新冠肺炎疫情的影響，市場成交面臨諸多不確定性。此次房貸利率下調(diào)在很大程度上有助于促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，對于購房成本的降低將發(fā)揮應(yīng)有的作用。如果后續(xù)市場壓力還是比較大，不排除房貸利率繼續(xù)下調(diào)的可能。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟也認為，從整體來看，在“房住不炒”前提下，近期出臺的樓市調(diào)控政策以剛性需求和改善性需求為兩個重要著力點，提振住房消費。各地“因城施策”作出合理的政策調(diào)整，以達到穩(wěn)樓市的目的。

房貸利率的下調(diào)，還將惠及改善型需求。銀河證券最新研報指出，雖然這次調(diào)整主要針對首套房貸利率，但政策調(diào)整空間仍在，后續(xù)二套房貸利率的進一步下調(diào)還是可以期待的。北京、上海率先調(diào)整二套房貸利率，預計未來將會有更多的城市會跟進。