全域土地綜合整治案例|土地綜合整治項目如何吸引社會投資人和金融機構？

千年老藤 2024-07-11 發(fā)布于廣西

展開全文

寫在前面

項目概況

1.項目名稱：高州市全域土地綜合整治項目（一期）

2.建設地點：廣東省茂名市高州市

3.建設內(nèi)容：包括六個子項目，分別為鎮(zhèn)江鎮(zhèn)萬畝方全域整治項目、高標準農(nóng)田項目、全域補充耕地項目、全域增減掛鉤項目、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場建設項目和高州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主平臺近期建設工程。每個子項目單獨實施，獨立結(jié)算。

4.項目規(guī)模：總投資139843.67萬元，其中建安費115103.06萬元。

5.合作期限：整體合作期25年，其中建設期5年，運營期20年。

合作范圍

包括項目投融資、勘察設計、施工、運營維護、管理和移交等。

合作模式

采用“F+EPC+O”模式實施。地方政府授權平臺公司作為項目實施主體，負責項目前期策劃及運作推進，平臺公司通過公開招標方式選定社會投資人，平臺公司與社會投資人共同成立項目公司，項目公司負責項目投融資、建設、運營及產(chǎn)業(yè)導入。平臺公司負責協(xié)調(diào)政府出具相關合規(guī)性文件，并完成土地征用、拆遷、出讓、劃撥等，負責協(xié)助項目公司申請政策優(yōu)惠并全額用于項目建設，包括不限于補助、獎勵、專項資金、稅收減免等；社會投資人負責項目建設施工、對應的產(chǎn)業(yè)導入及項目運營維護，保證完工子項目運營收益達到約定預期。

項目資本金

項目資本金比例為總投資20.63%。注冊資本金據(jù)實設定，其中平臺公司持股51%，社會投資人持股49%。

項目融資

資本金以外的債務性資金由項目公司作為融資主體籌集。目前高州市政府已經(jīng)與國家開發(fā)銀行針對高州全域土地綜合整治簽訂200億元授信協(xié)議，本項目作為一期工程，計劃提取銀行貸款11億元。

資金來源

社會資本募集資金。

回報機制

1.回報方式：按照股東協(xié)議約定進行分配。其中土地指標交易產(chǎn)生的收入由平臺公司向社會投資人支付。

2.收益來源：一是土地指標流轉(zhuǎn)收益，包括高標準農(nóng)田補貼、耕地指標收益、建設用地指標收益等；二是土地級差租賃收入；三是產(chǎn)業(yè)園運營收入，包括廠房租賃及物管收入、辦公生活用房租賃收入、農(nóng)貿(mào)市場租賃收入、停車場收入、充電樁收入等；四是其他經(jīng)營性收入，包括中小學食材配送收入、學校小賣部收入、屋頂光伏收入等；五是政府獎補資金收入。

中標情況

1.中標單位：中建三局集團有限公司、中建三局水利水電開發(fā)有限公司、高州高禾建設有限公司、廣東粵財信托有限公司、高州高供農(nóng)業(yè)科技服務有限公司、北京城建勘測設計研究院有限貴任公司、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院科技集團股份有限公司、廣東珠榮工程設計有限公司。

2.中標條件：勘察費下浮30.20%；設計費下浮30.20%；建安費下浮2.01%；項目總投資報價1156773378.54元。

案例點評

1.核心亮點。一是頂層設計和規(guī)劃統(tǒng)籌較好，市政府牽頭編制全域土地綜合整治實施方案，按照項目為王理念，系統(tǒng)謀劃5類33個子項目，建設內(nèi)容和業(yè)態(tài)布局合理，資金來源和使用計劃明確，對推動項目落地具有實操層面指導作用；二是支持政策運用充分，地方政府充分發(fā)揮本地國家鄉(xiāng)村振興示范縣優(yōu)勢，以縣域為實施單元成功申報省級項目試點，爭取到涉農(nóng)、復墾、水利、涉林等多個省市專項資金，并給予預算內(nèi)資金、專項債、國債等資金支持；三是建立市場化運作機制，鼓勵多元主體參與，通過構建資金平衡方案、強化還款來源保障、提高預付款比例等多種方式，成功引入社會資本和政策性銀行資金。

2.應用建議。各方在運作全域土地綜合整治項目時，可按照“整體謀劃、分類實施、各個擊破”的思路，最大化爭取各類政策支持和金融支持。項目整體包裝方面，積極申報國家及省級試點項目、示范項目，提升項目能級、獲取資源傾斜；子項目策劃方面，充分結(jié)合鄉(xiāng)村振興、高標準農(nóng)田、農(nóng)村人居環(huán)境整治、水利災害修復、田園綜合體、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、鄉(xiāng)村旅游等多個專項領域政策，爭取對應中央預算內(nèi)資金、專項債、國債及專項獎補資金支持；資金平衡方面，結(jié)合集體經(jīng)營性建設用地入市政策，深入挖掘土地指標交易收入以外的其他市場化收入，包括商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游收入等，提高項目自我造血、自我平衡能力。