一個人為金錢犯罪，這個人有罪；一個人為面包犯罪，這個社會有罪；一個人為尊嚴犯罪，世人都有罪--拉古迪亞

1問：業主大會成立后，如何劃轉業主交存的住宅專項維修資金？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第15條和第16條的規定，業主大會成立后劃轉業主交存的住宅專項維修資金的方法步驟是：

第一步：業主大會決定委托小區所在地的一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并以該物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶；

第二步：業主委員會將在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶的情況，擬決定委托住宅專項維修資金賬目管理單位的情況和已制定《住宅專項維修資金使用管理制度》的情況等，書面通知并請求小區所在地的房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向業主大會劃轉住宅專項維修資金并移交有關賬目；

第三步：小區所在地的房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到業主委員會的書面通知之日起30日內,向專戶管理住宅專項維修資金的銀行發出《劃轉住宅專項維修資金通知書》，通知專戶管理住宅專項維修資金的銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金的賬面余額劃轉至小區業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,同時將涉及該住宅專項維修資金的賬目等移交給業主委員會。

2問：物業服務人可以在微信業主群公布欠物業費業主的名單明細嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第944條第二款的規定，如果業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告業主在合理期限內支付。合理期限屆滿仍未支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。這就是說，物業服務人在向業主催交物業費時，可以先催告業主在合理期限內支付，合理期限屆滿未支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，或者也可以不經催告，直接提起訴訟或者申請仲裁。因為法律在這里說的是可以催告，而非是應當催告，所以說催告并非物業服務人提起訴訟或者申請仲裁的前置程序。因此，催告后的提起訴訟或者申請仲裁，或者不經催告的直接提起訴訟或者申請仲裁才是物業服務人向業主催交物業費的正確姿勢。

然而，有的物業服務人向業主催交物業費時不是采取法律允許的正確方式進行，而是采取將欠交物業費業主的名單明細在微信業主群公布的方式向業主催交，她們以為以此方法向業主催交物業費應該是更簡單、更方便、更快捷的有效方法，還能起到“殺一儆百”的作用。殊不知，這不僅事與愿違，而且還由于物業服務人及其員工的行為侵犯了業主的隱私權等權利而攤上了官司。

某物業服務人的員工陳某，為了向黃某等催交物業費，而在微信業主群發布了《三年不交物業費的業主名單明細》，名單明細詳細記載了黃某等業主的房屋門牌號碼、欠費金額、工作單位、從事職業等個人隱私信息。黃某報警并提起訴訟后，公安機關給予了陳某治安罰款的行政處罰。案經人民法院審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第1032條和第1033條的規定，自然人享有隱私權。自然人的隱私權受法律保護。自然人的隱私權包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號碼、生物識別信息、家庭住址、電話號碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等。嚴禁以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害公民的隱私權。某物業服務人以在微信業主群發布《三年不交物業費的業主名單明細》的方式向黃某等業主催交物業費，其行為明顯違反了法律的強制性規定，主觀上存在過錯，客觀上造成了侵害黃某隱私權的后果，物業服務人應當向黃某承擔侵權的民事責任。遂判令某物業服務人在小區公告欄張貼經人民法院審核通過的向黃某的書面賠禮道歉信，并判令物業服務人賠償黃某一定數額的精神損害賠償金。

3問：業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金應當由誰管？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第10條和第11條的規定，在業主大會成立前，對業主交存的住宅專項維修資金的管理分為兩種情況。

第一種情況是：在業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由物業所在地的房地產行政主管部門代管。

房地產行政主管部門代管時，應當委托所在地的一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬；

第二種情況是：在業主大會成立前,已售公有住房的住宅專項維修資金,由物業所在地的房地產行政主管部門負責管理。負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地的一家商業銀行,作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬。其中,對業主交存的住宅專項維修資金,應當按房屋戶門號設分戶賬。

4問：應當怎樣分攤住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的費用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第20條和第21條的規定，對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用按照下列規定分攤：

一是對商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤；

二是對售后公有住房之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中應由業主承擔的部分,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

三是對售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用應當先按建筑面積的比例分攤到各相關物業。其中應當由售后公有住房分攤的費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；

四是對涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造的費用。

5問：哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第25條的規定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；

二是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備維修、養護的費用；

三是依法應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

四是根據物業服務合同的約定,應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

6問：誰應向業主公布住宅專項維修資金的有關情況？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第30條的規定，房地產行政主管部門、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門以及業主委員會,應當每年至少一次與住宅專項維修資金的專戶管理銀行核對住宅專項維修資金的賬目,并向業主，向公有住房售房單位公布下列情況：

一是住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存總額情況；

二是住宅專項維修資金發生列支的項目、費用和分攤的情況；

三是業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存的金額；

四是其他有關住宅專項維修資金的使用和管理情況。

7問：住宅專項維修資金可以用于購買國債嗎？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第26條的規定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債，具體要求是：

一是利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期；

二是利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債,應當經業主大會同意。尚未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

三是利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門審核同意；

四是不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

8問：哪些資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第27條的規定，

下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

一是住宅專項維修資金的存儲利息；

二是利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

三是利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益,但業主大會另有決定的除外；

四是住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

9問：居民委員會有權代表業主與物業服務人簽訂合同嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第278條第一款（四）項的規定，選聘和解聘物業服務人或者選聘和解聘其他管理人是由小區業主共同決定的事項，而非是由居民委員會有權決定的事項。因為居民委員會不是小區業主，其不享有小區業主的權利，也就不能履行小區業主的義務，所以居民委員會是無權利也無義務替代業主與物業服務人簽訂合同的。否則，居民委員會的越俎代庖行為就是非法的、無效的。

有人民法院的司法判例顯示，在前期物業服務合同到期，物業服務人退出后，小區陷入了無人管理的狀態。在這種情況下，居民委員會為了保障小區業主的正常生活，在征得大多數業主的同意后，與一家物業服務人簽訂了物業服務合同。業主李某認為，居民委員會無權代表業主簽訂合同，所以不應向物業服務人支付物業費。案經人民法院審理認為，“在小區尚未成立業主委員會的特殊情況下，居民委員會為了保障業主的正常生活，在征得大多數業主的同意后，也是可以代行業主委員會職權的。居民委員會與物業服務人簽訂的合同合法有效，對全體業主具有法律約束力。李某對此雖然持有異議，但他接受了物業服務人的服務，與物業服務人形成了事實上的物業服務關系”，遂判令李某向物業服務人支付物業費和違約金。對此司法判決，筆者認為，司法判決對本案的處理結果雖然基本正確，但對其闡述的居民委員會可以代行業主委員會職權，合同合法有效，對全體業主具有法律約束力的理由卻是不敢茍同且又是可以值得商榷的。因為目前在無明確法律可以依據，并且居民委員會簽訂合同的行為已“跨越法律”的情況下，司法判決還理直氣壯地認定居民委員會可以代行業主委員會職權，合同合法有效，對全體業主具有法律約束力，是不是可以令人啼笑皆非？

“可以代行”！是法律的規定？是司法的“慣例”？還是法官的創造？可以代行的一紙判決難道就可以改變法律的強制性規定？可以代行的一紙判決難道就賦予了業主委員會有與物業服務人簽訂合同的職權，然后居民委員會也就有了代行的職權？

好像順理成章，其實則不然。居民委員會不僅無權代行業主委員會職權，而且就連業主委員會本身也是不具有擅自與物業服務人簽訂合同的職權的。因為只有在召開業主大會，由專有部分面積占比三分之二以上的業主占比三分之二以上的業主參與表決，并且形成選聘和解聘物業服務人的決定后，業主委員會根據業主大會的決定或者授權，才可以與物業服務人簽訂合同，而不是業主委員會有權與物業服務人簽訂合同。

睜大眼睛細細看，“緊急性”、“目的性”和“多數性”事實理由的表述缺失卻又是司法判決“致命的傷”。而這些緊急性、目的性和多數性事實理由缺失所致的致命傷即使是靠李某履行了判決義務而漸漸被人遺忘，但對簽訂合同當時的情景是否是已經達到了情況緊急的程度？是否是為了維護全體業主的合法權益，而不是為了維護居民委員會和物業服務人的“合法權益”的目的，又是是否是征得了大多數業主的書面同意授權，并由業主簽訂了《授權委托書》或者是出具了《同意書》？業主李某仍然是心存芥蒂不認“這壺酒錢”的。

就案辦案，個案處理不好嗎？為什么非得認定居民委員會可以代行業主委員會職權，合同合法有效，對全體業主具有法律約束力，而陷司法判決于“畫蛇添足”的難堪？

實際上，合同在本案中的效力問題并沒有那么重要，也不會影響李某向物業服務人支付物業費。因為雖然李某認為居民委員會無權代表業主簽訂合同，但李某已經接受了物業服務人的服務，并與物業服務人形成了事實上的物業服務關系，李某就應向物業服務人支付已經發生的物業費，這才是本案爭議的關鍵。退一步講，即便是合同無效，根據合同無效的處理原則，李某也應向物業服務人支付已經發生的物業費。只不過，根據李某的抗辯，查清造成合同無效的責任，是應當有利于酌情減輕李某的違約責任的。

認定居民委員會可以代行業主委員會職權，而又不追加居民委員會作為當事人參加訴訟。而不追加居民委員會參加訴訟，簽訂合同當時的緊急情況和大多數同意又怎么能夠任憑物業服務人的一面之詞？司法判決之言之鑿鑿的可以代行又怎么能夠令人折服？

邊說著邊看，我們會猛然發現，當初居民委員會在與物業服務人簽訂合同前，似乎是犯下了一個被司法判決忽略的常識性錯誤，那就是居民委員會既然已經征得了大多數業主的同意，那居民委員會為什么就不趁熱打鐵組織召開業主大會，指導對選聘物業服務人事項進行投票決定，然后再選出業主代表，由業主代表與物業服務人簽訂合同，而非得搭上自己“慌不遮體”地披掛上陣呢？

當我們撩去司法判決的“面紗”，我們又會幡然醒悟，在人民法院下達司法判決時，對于居民委員會與物業服務人簽訂合同的期限是否是已因“曠日持久”而動搖了緊急性根基？也即物業服務人是否已經喪失了當初簽訂合同必須進場“救急”的緊急性條件？為什么在“時過境遷”的今天，居民委員會仍然還在幫扶著物業服務人持續“發揮”著合同的效力？對于小區是否已經具備了設立業主大會和選舉業主委員會的條件？對于居民委員會是否又是有義務根據《中華人民共和國民法典》第277條的規定，在司法判決后的一定期限內指導并協助小區設立業主大會和選舉業主委員會，并由業主委員會根據業主大會的決定或者授權與物業服務人重新簽訂物業服務合同呢？對于這些個一個個的問題，司法判決為什么避而不談，沒有了下文呢？

緊攥著居民委員會可以代行業主委員會職權的司法判決，業主李某雖然極不情愿地向物業服務人支付了物業費和違約金，但籠罩在他心頭的居民委員會有權代表業主簽訂合同的疑慮霧霾似乎是越來越濃重了。他走火入魔般在小區里四處游蕩，嘴里邊念念有詞：居民委員會有權代表業主簽訂合同嗎？居民委員會有權代表業主簽訂合同嗎？居民委員會有權代表業主簽訂合同嗎……

10問：未經業主大會同意的物業服務合同發生法律效力嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第278條第一款（四）項的規定，選聘和解聘物業服務人或者選聘和解聘其他管理人是由小區業主共同決定的事項，而非是由業主委員會有權決定的事項。并且業主大會在決定該事項時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主占比三分之二以上的業主參與表決，形成選聘和解聘物業服務人的決定，然后由業主委員會執行。法律之所以如此規定，目的是出于維護業主合法權益和維護社會安定團結需要考慮的。業主委員會作為業主大會的執行機構，應當不折不扣地執行好業主大會選聘和解聘物業服務人，并與之簽訂或者解除物業服務合同的決定，而不能擅自決定選聘或解聘物業服務人并與之簽訂或者解除物業服務合同。否則，業主委員會的越俎代庖行為就是非法的、無效的。

有人民法院的司法判例認為，在某小區的物業服務合同到期后，業主委員會在未經業主大會同意的情況下，其與物業服務人續簽的物業服務合同無效，對業主不發生法律效力。遂判令物業服務人于判決生效后的十五日內撤出物業服務區域。

判決生效后，物業服務人未主動撤出，業主委員會申請人民法院強制執行。在執行過程中，雙方當事人達成了執行和解協議，物業服務人在結清了有關賬目并向業主委員會移交了物業后撤離了服務的小區。