來源：房地產經理人聯盟（ID：dichan360）。

萬科施工圖審查關鍵點

標高及結構布置篇

問題描述

1.面層和降板高度不合適

2.周圈梁的高度不合適

3.梁的定位和尺寸不合適

4.沒有結構找坡

問題描述1：

衛生間降板高度只有50，土建的施工誤差帶來高差不夠。

問題描述2：

過道有高差，帶來使用不方便。

東海岸：樓梯間和過道水洗石鋪貼

解決措施

普通樓層的降板及結構標高

轉換層的降板及結構標高

多層項目的“梁上托柱”轉換，要求沒有高層建筑那么嚴格，樓板厚度最小取120，梁高估算取1/8，并以計算為準。降板一般也同普通樓層；

高層項目的轉換層要求較嚴，板厚為180，一般不允許設降板。

當轉換層作為住宅布置時，建筑面層一般為400（350的衛生間降板加上50的廳房面層），采用陶粒混凝土局部墊高，排水都在本層解決，不穿梁板。

轉換層的梁尺寸較大，一般高度取1/6的跨度，寬度600～1000不等。

合理的轉換層柱網一般不超過7.5米。

案例：東海岸轉換層的排水 。

問題描述3：

結構梁板布置

周圈梁的梁高應和門窗設計統一

非外立面上的框架梁梁高一般可取1/12的跨度，次梁可取1/12～1/14。

穿過廚房、衛生間、陽臺等降板房間的次梁，一般梁頂標高也降，即梁頂標高同板面標高。

廚房、小降板衛生間和普通廳房之間的梁一般做成缺口梁，梁頂標高同普通廳房的結構板標高 。

室內懸挑梁要注意不要露出梁頭，盡量將梁設置成同高。

陽臺等挑板外沿的梁的高度和頂面標高詳見立面要求。

問題描述4：

結構梁的定位和尺寸

衛生間結構梁的定位和尺寸符合建筑的要求。

問題5

結構找坡

住宅屋面、露臺采用≥2％上斜下平的變厚度結構找坡；

雙面停車（非住宅室內）的車庫頂面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度結構找坡；

車庫樓面采用1%的上下都斜的同厚度結構找坡。

門窗設計篇

問題描述

1.門窗和管道打架

2.門窗數量和開啟數量

3.門窗開啟方式

4.門窗的合理尺寸

5.門窗的立面分格門窗的低窗防護

問題6

1.和管道矛盾

第五園一期MA局部衛生間窗外排水管擋窗

東海岸二期TC陽臺門處排水管和門矛盾

問題7

解決措施

1、門窗平面布置應盡量避開管道；

2、門窗兩邊有排水管或安裝空調處，應設置門窗垛。

東海岸二期TC陽臺門處排水管和門矛盾

問題8

數量不合理

門窗的數量不合理

門窗的開啟數量或位置不合理

解決措施

1、門窗的數量

住宅設計規范采光通風要求

夏熱冬暖地區節能規范要求，外窗各朝向窗墻面積比規定：北向不大于0.45；東、西向不大于0.30；南向不大于0.50。

夏熱冬冷地區節能規范要求：

......【下面是文件附件】...............

【關于在夏熱冬冷地區實行節能設計標準的通知

各地區公司：

為了貫徹執行建設部的行業標準《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》（JGJ134-2001），改善夏熱冬冷地區（上海、南京、南昌、武漢、成都）的居住熱環境，確保萬科新建、改建和擴建的住宅項目滿足規范的要求，現將建設部頒布的行業標準《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》和國家規范《民用建筑熱工設計規范》轉發給大家（詳見附件）。

1、新開工的住宅項目必須按照新的節能設計規范進行規劃設計、材料選擇和招標采購

2、住宅外窗（包括陽臺門的透明部分）的面積規范有明確的規定。對于不同的朝向、不同的窗墻比的外墻傳熱系數也有明確的規定。如東西向的外窗，當無外遮陽措施時，窗墻比不大于0.30。任何朝向的居住建筑當窗墻比大于0.35時，外窗的傳熱系數必須≤2.5。否則應計算和判斷建筑物的綜合節能指標值，并有相關的檢測標準（強制性條文）。

3、夏熱冬冷地區的外窗及陽臺門的氣密性有規定：當建筑物為1～6層時，外窗及陽臺門的氣密性不應低于3級（在10Pa壓差下，每小時每米縫隙的空氣滲透量在1.5～2.5m3之間），當建筑物為7層及7層以上時，外窗及陽臺門的氣密性不應低于4級（在10Pa壓差下，每小時每米縫隙的空氣滲透量在0.5～1.5m3之間）（GB/T7107－2002）。

4、萬科在夏熱冬冷地區開發的住宅項目的客廳和主臥的窗墻比一般都超過0.4，有的甚至超過0.5，次臥窗墻比一般為0.25~0.35。根據熱工設計規范，夏熱冬冷地區外窗若采用鋁合金窗，在沒有采用斷熱型材的情況下，不能設計成單層窗，必須設計成單框雙玻或雙層窗，或采用塑鋼門窗。所以從綜合成本考慮，該地區的建筑外立面鋁合金門窗的玻璃必須采用中空玻璃。

5、為解決節能的問題，可以采取合適的建筑物體形系數、合適的墻體材料、合適的窗墻比，提高窗的熱工性能（采用中空玻璃，提高氣密性）、外遮陽、采取平開窗等措施，達到與未采取節能措施前相比，采暖、空調能耗節約50％的效果（強制性）。

請夏熱冬冷地區（上海、南京、南昌、武漢、成都）的公司在開發住宅項目的規劃設計、材料選擇和招標采購時遵守國家規范和行業標準，滿足國家對夏熱冬冷地區的有關節能設計要求。【集團工程管理部】

2、門窗的開啟數量

住宅設計規范通風要求，臥室、起居室（廳）、明衛生間的通風開口面積不應小于該房間地板面積的1/20。廚房的通風開口面積不應小于該房間地板面積的1/10，并不得小于0.60㎡。

夏熱冬暖地區節能規范要求，外窗（包括陽臺門）的可開啟面積不應小于所在房間地面面積的8﹪；或者外窗的可開啟面積不應小于外窗面積的45%。

夏熱冬冷地區節能規范要求，開窗面積沒有特別規定，多層住宅外開窗宜采用平開窗。

問題9

開啟方式

問題描述：門窗的開啟方式不合理

解決措施：

廚房、衛生間可以多用上懸窗；

廳、臥多用平開窗、推拉門；

出陽露臺可用推拉門，但應設雨蓬（南方）；

作為入戶門的開啟扇應帶門鎖。

問題10

合理尺寸問題

問題描述：

平開扇的寬度過大，導致安全隱患和配件易壞。

推拉門的寬度和高度過大，導致配件易壞。

解決措施：

開啟扇寬度≤650

門高 ≤2350

推拉門寬度≤1000

問題11

問題描述：

入戶門未做門檻石，后期裝修困難。

解決措施：

入戶門做門檻石

解決措施：

入戶門門檻節點一

解決措施：

入戶門門檻節點二

解決措施：

入戶門門檻節點三

問題12

問題描述：

入戶門的尺寸不符合區域戰略采購的規定。

解決措施：

問題13

問題描述：

外墻鋁合金門窗高度不統一。

解決措施：

問題14

問題描述：

外墻鋁合金門窗高度不統一。

解決措施：

門窗頂面一般應平齊；

在立面展開圖上，橫梃的位置應基本一致，且不應位于視線高度范圍內（1400～1800）；

底部反坎 ：凸窗窗臺高450；落地窗至少設混凝土反坎100高（結構～結構），且與立面符合。

樓梯間窗的底標高和開啟扇高度應和平臺的標高對應，符合使用功能。

門窗分格太大，會很大程度上影響成本。

建議：分格尺寸≤1100x2300或≤1500x1600。  

問題15

問題描述：

低窗防護欄桿沒有設置

解決措施：

無室外陽臺的外窗臺距離室內陸面高度小于0.90m時，必須采用安全玻璃并加設可靠的防護設施，窗臺高度低于0.6米的凸窗，其計算高度應從窗臺面起算。

對于碰撞后可能發生高處人體或玻璃墜落的情況，防護措施必須采用可靠的護欄。

承受水平荷載的欄桿除處于首層（5米高度以下）可用鋼化玻璃以外，其余的玻璃欄桿必須采用鋼化夾層玻璃，玻璃欄桿（高度1.1米左右）采用10+1.52+10的鋼化夾膠玻璃，鋁合金玻璃欄桿至少采用6+0.76+6的鋼化夾膠玻璃。

屋面設計篇

問題描述

1.屋面的標高

2.屋面的分戶墻

3.屋面的反坎高度

4.屋面的排水

5.屋面的節點設計

問題15

問題描述：

建筑結構標高不統一

解決措施：

對于屋面、露臺，由于做法高度有變化，建筑圖上一般只標注結構標高，所以屋面、露臺的建筑、結構標注的標高是一樣的；

問題16

問題描述：

分戶墻高度過高，影響視線；

分戶墻過低，私密性差。

解決措施：

分戶墻不應低于1800

問題17

問題描述：

反坎高度過低，不利于防水。

深圳17英里：出屋面反坎較低，消防門高1.8m，不滿足消防。

問題18

問題描述：

反坎高度過高，影響功能；

反坎高度過低，不利于防水。

解決措施：

出屋面的門檻高度同露臺，即屋面降板250～300或做250～300（結構-結構）高的混凝土門檻。即室內或門檻比屋面完成面最高點高50～70，比室內高200～250。

屋面和房間墻體的交接處設置不小于500高的混凝土反梁或反坎。

女兒墻、分戶墻至少做500高的混凝土反坎。

問題19

問題描述：

反梁高度不合適

解決措施：

板面跨中不設反梁，若設反梁，反梁至少反200以上，并在梁緊貼板面的標高處預留過水洞，并在洞口做疏水處理。

問題20

問題描述：

沒有結構找坡或構造層數不對；

地漏不夠。

解決措施：

住宅屋面采用≥2％的上斜下平變厚度的結構找坡F面積大于100平米增設兩個排水地漏。當小于100平米時，設一個地漏，但必須附加一個泄水口。

屋面找坡方向不宜拐彎找坡，應增設側排地漏來解決。

當采用側排地漏時，地漏口的過水面積應足夠大，滿足屋面排水的要求。

問題21

問題描述：

天窗

解決措施：

屋面天窗反坎應至少高出屋面的完成面大于200，即高出結構面至少400高。天窗應獨立設置，不能和女兒墻、其他房間的外墻連在一塊。若確認不能避免，應在四周設排水溝，其緊挨的墻體應做混凝土反梁，反梁應比天窗高200以上。

天窗應高過屋面，并在天窗四周應設排水溝或不銹鋼泛水板。

節能規范要求，天窗面積不應大于屋頂總面積的4％，其傳熱系數K不應大于4.0 W/(m2·K)，天窗本身的遮陽系數SC不應大于0.5

問題22

問題描述：

出屋面煙道出風口設置不合理，影響排煙效果。

解決措施：

增加出風面積，并加百頁

問題23

問題描述：

煙道

解決措施：

出屋面煙道不能和女兒墻整澆在一起。

在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標高不應低于頂層露臺地面完成面1800。

出屋面煙道應設≥500高的混凝土反坎。

出屋面煙道不宜設開口的洞口，否則應設防水百頁 。

問題24

問題描述：

排氣口的伸出高度不合適

解決措施：

如無排水管井，衛生間排氣管不宜走室內，應沿外墻敷設。

排氣口如設在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應不小于1800。

如排氣口設在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應小于500。排氣口不應影響露臺

廣州四季花城：透氣帽在檐口下離窗太近可能影響住戶（易竄味）

問題25

問題描述：

老虎窗

解決措施：

老虎窗和坡屋面相交處至少設600高的混凝土反坎或全部做成混凝土。

老虎窗等小屋面檐口應做反邊100高，并在反邊設排氣孔。

結構篇

荷載分為：

恒載、活載

活載普通廳房、廚衛、樓梯為2KN/m2，

陽臺為2.5KN/m2，消防樓梯為3.5KN/m2，

普通車庫為4KN/m2，消防車道為20KN/m2，

不上人屋面為0.7KN/m2，

上人屋面為2KN/m2，

屋頂花園為3KN/m2。

樓面估算荷載可按15~28KN/m2（包括所有荷載）

普通構件尺寸：

雙向板厚為1/40~1/45跨度；

梁高度：1/12跨度，地下室頂板梁約為1/10；

混凝土墻1/16~1/20高度。

框架柱最小350x350

人防構件尺寸：

臨空墻：300(計算要求）；

人防隔墻：250

人防頂板：200

人防底板：根據水頭計算

其他問題篇

問題26  花池

問題描述：

中山城市風景外墻花池沒與外墻分開，后被迫取消花池。

解決措施：

花池四周設混凝土池壁。和結構主體相連時，也必須設混凝土池壁。

問題27  花  池

問題描述：

 花池滲漏水

解決措施：

花池四周設混凝土池壁。和結構主體相連時，也必須設混凝土池壁。

花池必須設排水孔。

覆土花池做濾水層。

問題28  雨篷

問題描述：

入戶門上未設雨篷。

解決措施：

所有外立面門上必須設雨篷或有頂蓋；

問題29  雨篷

問題描述：

雨篷滲水。

解決措施：

雨篷板面標高應比室內樓面標高底，或在雨篷根部設不小于150的反坎。

問題30  室外樓梯

問題描述：

中山城市風景室外樓梯未做反坎。

解決措施：

室外樓梯必須做不小于150的反坎。

問題31  種植屋面

問題描述：

覆土厚度不夠或滲漏。

解決措施：

根據植物種類設置覆土厚度；

擴初篇

擴出圖紙作用：

1）確定各專業的詳細技術方案

2）擴初報建

3）消防擴初報建

4）人防擴初報建

問題32  

擴出圖紙存在的問題：

1）圖紙深度不夠：平立剖、結構、設備

2）規范理解不透：車庫、人防、消防

3）技術方案不深：平面、剖面、結構、設備

4）專業協調不夠：結構和地形、給排水和總圖、給排水和規劃。

提高擴出圖紙質量的措施：

1）明確出圖標準和內容，交底：《擴初出圖標準和圖紙目錄》《施工圖設計指導書》

2）上部戶型方案、架空層及地下室（包括人防 布置）方案由項目負責人確認；

3）上部結構方案、地下室方案、基礎方案、設備方案通過技術部審核溝通條件圖確認；

4）項目負責人收圖時請核對圖紙目錄、報建資料、審圖資料。