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離婚時，房產分割是共同財產分割的重要內容 實踐中對于婚內共同還貸增值部分的計算 如何認定和分割？ 法信干貨小哥搜集了權威案例和觀點 供法律人學習、參考
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涉及婚后夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率——甲男訴乙女離婚糾紛案案例要旨：離婚案件中，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款的，涉及婚后夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。民事審判指導與參考》總第65輯
【案情簡介】 甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下。婚姻關系存續期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現值90萬元。 甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方沒有約定實行分別財產制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產，離婚時應按房產現值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。
【法院裁判情況】 一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規定，第一步應先計算訴爭房產的升值率，即訴爭房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200%＝20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。 乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【主要觀點及理由】 《婚姻法解釋(三)》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法，第一步是計算不動產升值率，不動產升值率＝不動產現價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以購買時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用；第二步是計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。 計算具體補償數額時，應注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產。同時還應考慮兩種情形下的修正問題，一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受后續可能產生的升值收益、卻要現時承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果；二是一方購買不動產后經過一段時間才結婚的情形，計算不動產升值率時，應以結婚時不動產價格作為計算依據，不能以購買時不動產價格作為依據，因為購買不動產至結婚前這段時間不動產的增值收益屬于一方婚前個人財產。 我們認為，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關的案件提供了可資借鑒的方法。另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產時，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”，同時要根據婚姻法第三十九條的規定，根據財產的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則作出公平裁判。也就是說，計算出的補償數額不是絕對的，法官可以根據案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方當事人的利益。 審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時房產的現值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產沒有增值甚至出現負增長的情況，我們認為，產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二，一是一方婚前已經簽訂房產買賣合同，購買什么小區、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險；二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。 【最高人民法院民一庭意見】 在適用《婚姻法解釋(三)》第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。 民事審判指導與參考》總第65輯，最高人民法院民一庭編，人民法院出版社2016年出版。
1.對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款，婚后雙方共同還貸的房屋，分割時人民法院可按房屋的出資及實際使用情況判決房屋歸非產權登記一方，并對另一方進行補償 案例要旨：對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款，婚后雙方共同還貸的房屋，分割時人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，但該分割方法并非絕對，不能據此排除將此類不動產判歸非產權登記一方所有的可能。涉案房屋的購房款大部分由非產權登記方及其家人出資，離婚后，非產權登記方一直在該房屋中居住，故根據涉案房屋的出資情況以及實際使用情況，應由非產權登記一方取得該房屋的所有權，并對產權登記方進行補償。
2.離婚時一方婚前出資婚后雙方共同出資的按揭房及增值部分應按個人出資和共同出資比例進行分割案例要旨：對房屋的價值按婚前按揭還款與婚后按揭還款兩部分進行區分，前者歸婚前個人財產，后者作為夫妻共同財產平均分割。對房屋增值部分按照一方婚前出資和夫妻關系存續期間夫妻共同出資之比例進行分割，對前者一方婚前個人出資而形成的相應房屋增值部分歸其個人，對后者夫妻關系存續期間共同還貸而形成的房屋增值部分由兩人平分。婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分歸購房一方，就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分，購房一方應當對另一方進行適當補償。
3.婚姻關系存續期間，夫妻雙方共同支付房款增值部分的數額等于夫妻共同支付款項乘以房產凈增值率案例要旨：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，在婚后雙方共同支付房款首付、房屋貸款及補交房款的，離婚時，人民法院可以判決房屋歸產權登記一方所有，剩余未償還的貸款由產權登記一方個人償還，并向另一方支付婚姻存續期間共同支付房款首付、房屋貸款和補交房款的款項及其增值部分的補償款，房屋款項增值部分按照夫妻雙方共同償還款項乘以房屋凈增值率計算。
3.一方婚前貸款購買房屋，婚后夫妻共同還貸，離婚時，確定財產增值補償款額的參考標準一般為：以夫妻共同財產償還銀行按揭款的數額×房產增值率×50%案例要旨：婚前由一方按揭購買房屋，婚后夫妻雙方共同還貸支付房款，離婚時，人民法院判決該房產歸產權登記一方的，對婚姻關系存續期間共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，依照《婚姻法解釋(三)》第十條第2款規定，并按照《婚姻法》第三十九條第1款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。人民法院在根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益原則的前提下，對雙方婚后共同還貸支付的款項之增值部分妥為判決。確定財產增值補償款額的參考標準一般為：以夫妻共同財產償還銀行按揭款的數額×房產增值率×50%。
中華人民共和國婚姻法(2001修正)
第三十九條 【夫妻共同財產的離婚處理】離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。 夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。 依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
深圳市中級人民法院關于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引二十九、最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第10條第2款規定中的“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”一般可以按照如下公式計算：夫妻婚后共同還貸部分（含婚后償還的本金和利息）÷實際購房款（房屋購買價+離婚時已還全部利息）×離婚時房屋市場價。
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