1、行政管理部門同意受讓人緩交甚至免交出讓金的，能否以受讓人未交清土地出讓金為由認定其轉讓建設用地使用權合同無效？

答：按照《城市房地產管理法》第39條規定，以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，必須按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，否則不得轉讓。但在實踐中，行政管理部門往往同意受讓人緩交甚至免交出讓金，因此，行政管理部門同意緩交或免交出讓金的，則不應以受讓人未交清土地出讓金為由認定其轉讓建設用地使用權的合同無效。

行政機關雖然沒有明確同意緩交，但其行為可以視為默認的，比如在沒有交清土地出讓金的情況下，行政管理部門給開發商辦理了國有土地使用權證書或者預售許可證的，也不應以受讓人未交清土地出讓金為由人地轉讓建設用地使用權的合同無效。

附《城市房地產管理法》第三十九條　

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、開發商要求購房者支付國有土地使用權出讓金的條款其效力如何認定？

答：審判實踐中，有的開發商在商品房購房合同的附屬條款中與購房人簽訂：“土地出讓金沒有計入房價內，由購房者支付”的條款，此類條款是否有效。

最高院的審判意見是：土地出讓金應由開發商支付，是開發商經營房地產的成本支出，讓購房者自己承擔土地出讓使用金，意味著將開發商的義務轉嫁給了購房者，該條款不當的加重了購房者的負擔，造成不必要的費用支出。因此，該條款應認定為無效。

另：我以前辦理過的購房合同糾紛中，往往會有“配套費”由購房者承擔之類的約定，此類約定同樣無效。

3、出讓土地用途變更后，建設用地使用權出讓金應作出何種調整？

答：最高院意見：應當以變更后雙方發生爭議訴至人民法院時所對應的出讓金標準進行調整。

附：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規定：受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

4、受讓人不履行支付土地出讓金的義務的，出讓人是否有權行使合同解除權？

答：最高院審判實務：按照建設用地使用權出讓合同約定的支付土地出讓金的期限認定受讓人未支付土地出讓金的行為是否構成根本違約，并據此確定出讓人是否有權行使合同解除權。審判實踐中，應當根據建設用地使用權出讓合同的履行情況予以處理，如果出讓人已經將土地交付給受讓人，受讓人已經取得國有建設用地使用權證，并且實際開發利用了土地，而受讓人僅欠付少部分土地出讓金的，可以責令受讓人繼續履行、支付違約金或者賠償損失的違約責任，而不宜支持出讓人解除合同的訴求。

5、土地使用者改變土地容積率的，建設用地使用權出讓金應作何種調整？

答：容積率，是指一定的規劃建設用地范圍內，總建筑面積與用地面積的比值。在建筑物的價值構成中，土地價值是決定建筑物價格的重要因素，土地容積率不同，意味著土地價值更多的計入建筑物價值中，因此，土地使用者改變容積率也應當對合同約定的土地出讓金標準予以調整。鑒于容積率的調整與出讓金數額之間的關系是專業性很強的問題，人民法院可以委托有關部門進行評估、鑒定，以確定容積率調整后具體的出讓金數額。

6、實際轉讓的面積小于合同約定的面積的，是否應扣減土地轉讓中相應面積的款項？

答：在當事人沒有明確約定的情況下，應當對相差面積所占款項予以扣減，以體現民事活動公平原則。