1、國有土地使用權出讓行為應認定為行政行為還是民事法律行為？

答：是民事法律行為。國家雖然是社會管理機關和最高權力機關，但在土地使用權出讓的法律關系中，國家并不是以主權者的身份出現(xiàn)，而是以“土地所有者”的身份出現(xiàn)，此時，國家的法律地位與土地使用權受讓人的法律地位完全平等，根據(jù)平等、自愿、有償?shù)脑瓌t訂立合同，故國有土地使用權出讓行為應認定為民事法律行為。

法律規(guī)定：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條：本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。

2、國有土地使用權出讓合同應認定為行政合同還是民事合同？

答：民事合同，分析及依據(jù)見上條。

3、開發(fā)區(qū)管理委員會簽訂的國有土地使用權出讓合同的效力應如何認定？

答：根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定：

開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。

本解釋實施前【2005年8月1日】，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

4、市縣人民政府在開發(fā)區(qū)設立的土地管理部門簽訂的國有土地使用權出讓合同的效力如何認定？

答：實踐中，國有土地使用權出讓合同不是有開發(fā)區(qū)管理委員會簽訂，而是由市、縣人民政府土地管理部門的派出機構，其出讓國有建設用地使用權，并與土地使用者訂立建設用地使用權出讓合同的行為代表了市縣人民政府，不宜認定此類情形下的國有土地使用權出讓合同無效。

5、省級人民政府土地管理部門訂立的國有土地使用權出讓合同的效力如何認定？

答：按照《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，只有市、縣人民政府土地管理部門享有行駛土地出讓權，并與土地使用者訂立國有土地使用權合同的權利，沒有賦予省級人民政府土地管理部門訂立出讓合同的權利，省級人民政府土地管理部門沒有出讓合同的合法主體資格，其與土地使用者簽訂的國有土地使用權出讓合同無效。

6、市轄區(qū)人民政府土地管理部門訂立的國有土地使用權出讓合同的效力如何認定？

答：無效。分析和依據(jù)同5，沒有出讓權利和簽訂合同主體資格。

7、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》實施后，經營性建設用地采取協(xié)議方式出讓的，其效力如何認定？

答：應認定為無效。第一，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》2007年 11 月 1 日實施，該規(guī)定雖屬于部門規(guī)章，但該規(guī)章屬于國家政策的范疇，盡管我國法律對于經營性建設用地的出讓采用協(xié)議方式能否直接認定無效尚未有明確法律規(guī)定，但《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。以協(xié)議方式出讓經營性建設用地，顯而易見的違背了我國的土地利用政策，應當認定為無效。第二，以協(xié)議方式出讓經營性建設用地，違背了社會公共利益，侵害了其他有意取得建設用地使用權的潛在使用者的權利。第三，《物權法》第137條將國土資源部的規(guī)章上升為法律規(guī)定，在民事基本層面明確規(guī)定經營性建設用地必須采取招拍掛的方式，嚴禁采取協(xié)議方式出讓經營性建設用地使用權。

8、工業(yè)用地應否實行招拍掛方式出讓？

答：《物權法》第一百三十七條規(guī)定：設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

9、在房地產開發(fā)合同糾紛中，土地管理部門要求建設用地使用權人支付土地閑置費或者無償收回土地使用權案件應否作為民事案件受理？

答：人民法院在審理房地產開發(fā)合同糾紛中，對于符合《城市房地產管理法》第26條規(guī)定的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)，或符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條規(guī)定的土地使用者未按照出讓合同的約定期限和條件開發(fā)、利用土地，人民政府或土地行政主管部門依法無償收回出讓的國有土地使用權的，是行政機關作出的具體行政行為，由此引發(fā)的糾紛應作為行政案件審理。

附：《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

10、收回建設用地使用權的，如何分配土地增值的歸宿？

答：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權的，應按現(xiàn)時價格計算并返還征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)費、稅費及土地出讓金四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)有償收回的法律規(guī)定。

因土地使用者自己的原因，如單位搬遷、解散、撤銷、破產而被收回土地使用權的，應按原價格計算并返還四項費用，土地的增值歸代表土地所有者的政府所有。

11、土地用途變更經有權機關批準但未經出讓人同意的，其效力如何認定？

答：作為合同內容的變更，只有合同當事人有權決定，如果出讓人不同于變更土地用途，則變更無效。《合同法》賦予當事人是否變更合同的權利，同時明確規(guī)定“當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更?！?/span>

12、變更國有土地使用權出讓合同如何適用情勢變更原則？

答：遵循以下原則：1、不應主動適應原則——在國有土地使用權出讓合同糾紛中，人民法院不應主動適用情勢變更原則，需由當事人申請和請求。人民法院也不應主動釋明當事人適用該原則；2、程序上嚴格控制原則——需層報高級人民法院，各地高院不能把握和確定的，需報告最高院；3、實體上嚴格審查原則。

我國《城市房地產管理法》第十八條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。