如果你在美國投資房產 ，必須要面對一個非常重要的決定：要不要對不交房租的租客開“罰單”。 這里“罰單”的意思是eviction，更貼切的翻譯是“逐客令”。 在美國當房東的時間足夠長，難免會遇到“老賴租客” ，并要利用法律驅逐不支付房租的房客。所以，我們作為房產投資者，了解驅逐房客的流程就至關重要了。 實際上，“驅逐”是一個漫長的法律程序。這個過程以房東向租客發出驅逐通知開始，通常是發送一份“付款或退出通知”，并在必要時最終由當地執法部門配合驅逐。 據美國房產投資協會的統計，驅逐房客及其相關過程的平均花費約為3,500美元，而整個搬家過程需要一個月時間。在開始驅逐過程前，房東最好直接與租戶討論解決方案。 對房東和租客而言，從長遠來看，在上法庭之前找到解決方案可以節省大量時間和金錢。畢竟大多數租戶都不想被驅逐，因為房東如果對租客進行合法驅逐，驅逐報告會在個人信用報告中保存7年。這也就意味著這位租客在接下來的7年，都很難租到房子。在可能的情況下，共同達成協議符合房東和租戶的最大利益。 1房東對房客發起法律驅逐有哪些步驟？ （1）付款或退出通知 發“付款或退出通知”的目的是向租戶發出正式警告，告知他們已經違反了租約。這份通知會向承租人提供具體的說明，告知他們遵守租約的義務，并給出提交法庭議案的具體時間表。 作為房東，最好通過掛號信發出付款或退出通知（有時稱為付款或空缺通知）。這樣可以確保提供通知的日期是有合法記錄的，并將驅逐通知書張貼到物業門上。 進行驅逐時，最重要的是要遵守州和聯邦法律。提供驅逐通知之前，房東要先檢查所在州的法律，以確認發出通知的合理天數，并確認有合法的驅逐理由。 （2）驅逐表格和文件 收到“付款或退出”通知后，租戶有特定的天數來遵守租約或騰空財產，比如把房租繳清或者盡快搬出去。如果承租人未能在規定的通知期限內遵守規定，房東則可通過法院對承租人提出驅逐令。 申請強制驅逐租客需要填寫以下表格：
這些表格會提交給法院書記官，并通過當地治安官辦公室交付給房客。您還可以檢查當地書記員辦公室提供的信息，以查看是否有在線申請的選項。 當通過法院提出驅逐令時，法官將審查與該案有關的文件并作出裁決。為了讓整個流程更高效，房東最好準備好一份已簽字的租約副本，所有付款記錄以及房東與租戶之間相關的通信記錄。 （3）審判 驅逐過程的最后一步是讓租戶帶著他們的個人財產從房子里搬出去。 即使房東被授予了驅逐權，也不能夠騷擾或恐嚇房客，否則就是非法行為了。如果租客不愿意離開，房東可以向當地執法部門提出法院命令，由執法部門來驅逐房客。 各個州對清除租戶的個人物品有不同的要求。 一些州要求通過法庭程序將物品移走，而有些州的規定則是，房客搬出去后，余下的物品房東有自由統治權。所以在清除租戶的個人財產之前，請務必檢查您所在的州要求。 （4）為新租戶做準備 在整個法庭程序中，承租人可能同意遵守法院命令，例如房東和房客協商好遷出條例，或短期續租條例。這通常對房東和租戶的利益都更有保障，因為房東會收到尾款，租戶可以短期續租。 在某些情況下，驅逐過程還會增加其他步驟。 2可能影響或延長驅逐過程的情況：
3驅逐需要多少費用？ 驅逐租戶有很多成本，包括律師費、法院成本、租金損失、周轉成本和財產損失。 整個搬遷過程房東平均花費約為3,500美元。 即使房東在針對承租人的財務判決中勝訴，許多房東仍無法向這些承租人收取費用。根據美國收藏家協會的說法，驅逐后收債的成功率僅為17％。 4我需要律師驅逐房客嗎 在某些情況下，您可能需要律師來合法驅逐租戶。是否需要聘請律師，通常得看看您名下管理的的單位數量。 即使法律不要求您雇用驅逐律師，與專業律師的溝通也會對整個驅逐過程有幫助。熟悉當地房東和租戶法律的律師可以確保您在驅逐過程中不違反任何當地或聯邦住房法律，否則可能會使您敗訴。 5房客如何嘗試與驅逐過程作斗爭？ 驅逐過程涉及到兩個層面，房東和房客。房東提出訴訟后，房客有權做出回應。如果租戶僅僅只是欠了房租，并在此后支付了所有應付款，則可能會停止驅逐過程。如果租戶要求維修但房東沒有維修，則可能使租戶有理由要求驅逐。如果搬遷過程未正確處理，這是租戶可以與驅逐過程抗爭的另一個原因。 站在房東的角度，要贏得這場訴訟，您需要遵守所有驅逐過程和住房法律。與律師合作可以幫助確保您遵循所需的法律程序。 6驅逐過程需要多長時間？ 在大多數情況下，不到一個月。如果您的租戶不遵守“撤消通知”，則可以向法院提出申訴并確定開庭日期。如果您勝訴，承租人將不得不在規定的時間內搬家。不過，在有租金管控的地區，這個過程可能需要更長的時間。 一些州還會有其他的限制。但是，在大多數地區，驅逐過程還是很迅速的，如果租戶不撤離，當地執法人員可能會“護送”他們離開該物業。如果驅逐房客并不是因為他不支付房租，而是其他的一些原因，那這個過程可能需要更長的時間。 7我如何處理出租房屋中的物品？ 通常，租戶在搬離日期之前沒有時間或資源來轉移其財產。這種情況下，如何處理房客的物品，每個地區都有不同的規則。但是，在大多數地區，您只需將其物品移至指定的倉庫，并向租戶收取倉儲費用。 您可以告知租客如何找回其物品。您也可以給他們一個合規日期，通常為30或60天。 如果房客沒有把那些物品拿走，房東可以出售他們的東西，并將籌集的金額用于償還房客的債務。房東也可以將低價物品捐贈給慈善機構。如果這些還是有一些遺留物品存在，在某些城市，房東可以將剩下的物品簡單地放在路邊上。 不過即便是不違法，我也不建議房東這樣做。因為房客的物品可能有敏感文件或藥物。如果這些物品損壞，房東反而要承擔責任。 每個州驅逐房客的法律各不相同。這就需要我們好好了解一下各州的法律規定了。 最基本的規則，是房東必須要確保自己有合法的理由將房客驅逐出去。 按照各州的法律規定，如果房客有以下情況，房東是可以將房客驅逐出去的，例如： ·不支付租金。 ·威脅或實際造成房東財產損失。 ·威脅或干擾他人。 ·違反租約，例如飼養寵物或超過入住人數。 在所有州，房東都必須發出書面通知，在驅逐房客時，必須通過法院命令和執法人員來操作。房東不得自行驅逐房客，或者關閉公用設施（例如斷水斷電）或者更換門鎖等方式強制驅逐房客。 雖然書面通知在細節上稍有不同，但都需要日期，房東，租戶，財產的完整詳細信息，并且標明違反合同的詳細說明。在大多數情況下，承租人可以糾正違法行為然后繼續住下去，或者反對通知并出庭反駁，或者接受通知并搬家。 下一篇，我們將聊一聊美國各個州在驅逐房客的注意事項。 |
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