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在英國的一些租房網站上，您可能會看到一些出租廣告，他們在介紹了房子的大概情況后，還會寫著一排字：您的舍友會是我——也是您的房東。沒錯，在英國私人租賃行業，有一種“與房客合租“的租賃形式，這些房東被稱之為——居民房東（residentlandlords）。很多年輕人存錢買房用來自住，但由于按揭比較高，他們都會把房子中的一間或多間房分租出去，不僅保障自己有地可住，還可以有額外收入。如果您正在以這樣的方式或者正要考慮以這樣的方式出租房產，這篇文章應該很適合您。在這篇文章里，我們會讓您具體了解的內容如下：2．在開始這樣的租賃形式前，房東需要考慮什么問題？ 
在英國法律下，假如您把您住宅里的其中一部分出租給了租客，您就被定義為“居民房東“。居民房東可以對房客有著不同的租賃安排，總的來說，如果您是居民房東，可能會有以下幾種租賃形式：- 排外租約合同(Excluded tenancy)- 排外占有許可證(excluded licence )- 非排外性租約合同（Non-excluded tenancy）- 非排外性占有許可證(Non-excluded licence)簡單地說，您有一套公寓，您住在其中一個房間，然后把另外的房間分租出去，在租賃期間，您和房客共享廚房，廁所或者其他的公共空間。這樣的租賃環境下，法律稱之為“排外性質的租賃安排”（Excluded arrangement）。還有一種情況，如果您有一個大房子，您把每個房間都改造成一個獨立屋（Studio），這些獨立屋里各自配備著廚房，浴室等設施。這也就是意味著，租客不需要和您分享任何公共空間了，這樣的情況被稱之為非排外性質的租賃安排（Non-excluded arrangement）。在英國，大部分居民房東都會選擇排他性質的租賃安排，他們決定把自己的房子分租出去，主要是為了賺一些額外的生活費或者按揭費。那么，他們不太愿意花很大精力或者資金去把每一個房間都改造成獨立房的。最重要的是，作為主要住宅，房東一般都希望它可以保持原來的結構。當然，也有一些職業房東會采取非排他性質的操作，為了多賺一些錢嘛。好了，搞清楚您是排外性質的還是非排外性質的，您還得了解您需要簽署的是租約合同，還是占有許可證。作為房東，哪怕您是這個房子的擁有者，但在整個租賃期間，您是不可以隨意進入租客所租賃的空間（不管是排外性質還是非排外性質）。當然，有時候房東想在租賃期間提供一些特殊服務，比如：清理房間，丟垃圾或者提供食物等等。因此，當居住者被授予至少一個房間的獨家使用權，并且房東沒有權利進入這個空間時，您和租客簽署的是一份租約合同（tenancies）。但是，由于要提供某種服務，房東或者提供服務的這個人需要不受限制地進入該租客的地盤時，您和租客要簽的是占有許可證（licences）。簡單地理解，不論您需不需要和房客分享公共空間，您有了這個許可，您就有了這個權利進入他/她的地盤。不過，在這里還要注意的是，占有許可重點指的是“不受限制地進入房間”，也就是說，單單您和租客的合同允許您提供這些特殊的服務，并不一定說您和租客之間所簽訂的是占有許可合同，因為一些特殊的服務不一定意味著您需要這個許可才可以提供。只有當您真正需要不受限制地進出租客的房間時，并且不能為了提供服務而被限制在一天中的約定時間內，這樣的安排才能叫“占有權”。打個比方，麗莎的房子有2個房間，麗莎把其中一個房間租給了小紅。接下來，麗莎和小紅簽了一份排他性租約合同，在這樣的合約形式下，麗莎是不可以進入小紅房間的。當然，在合約里，麗莎承諾每周會給小紅提供一次美食，這樣的話，麗莎就可以在這周中的任何時間進入小紅的房間送食物。這樣的話，麗莎和小紅所簽訂的合同實際就是排外占有許可證。總而言之，了解不同的租賃安排，您才能清楚地明白自己或者房客應該受到什么樣的法律保護。同時，需要指出的是，各類租約的判斷是依據房東和租客之間的實質關系為依據的，不是完全看合同的字面是排外租約租約安排還是非排外租約安排。您與房客的合租形式會影響到你倆的租約類型，這個租約類型又會影響到你們各自所享有的權利以及您如何結束租約。這些我們都會在下幾個章節里一一呈現。
那么，在您決定要把自己房子一部分出租前，您需要考慮和思考以下的問題：首先，您的租期該如何設定？不管您和租客簽署的是哪一種租約類型，你們的租期都涉及以下兩種：當然，采用哪一種租期是您和租客共同協商的事情，法律并沒有其進行限制。通常，如果您和租客都沒有設定一個固定租賃時間，那么，你們的租約將會自動成為無限期。因此，您在出租前，一定要想清楚您租期的時間，以及如何根據周期來收取租金。毫無疑問，如果您是該房產的持有人，您不需要得到任何人的許可就可以房間出租出去。不過，如果您有按揭，您必須要先獲得您抵押貸款人的同意，否則，您很有可能違反抵押貸款條款。另外，如果您持有的是租賃產權，您也應該檢查租約條款，以確保您是可以把物業其中部分進行出租的。如果您沒有權力，在出租前必須要取得該房產的自由持有者的同意。當然，如果您只是一名租客，在沒有房東的同意下，您是不可以把房間分租出去的。如果您是有政府擔保的社會福利房租戶，您有權收留一名房客，但沒有當地政府的書面許可，您也不可以轉租房產的一部分。第三個考慮的問題：我的合租，是否會變成HMO租賃形式？如果您的房子里有多個房間，您確實是可以把它們分租給不同的租客。但您要記住的是，在這樣的出租背景下，您很有可能涉及了HMO租賃了（您出租給2個或以上的租客，他們來自不同家庭）。假如是這樣的情況，您就必須遵守HMO房東規則，這個我們昨天的文章有提到，大家可以看看。在同意出租之前，房東必須要求有意入住者提供推薦信（個人、雇主或銀行），以確保未來和您合租的人是安全可靠的。其次，雙方最好在出租之前就商定一份家具、廚房設備和其他物品的清單，并在出租結束時重新核對，以避免出現分歧。在任何情況下，當租賃開始時，拍攝住宿的內部照片也是一個很好的證據以防止任何糾紛。當然，在避免未來所有可能會發生的麻煩事，我們認為，一份書面合同是非常有必要的。雖然政府官網稱，如果您的租期沒有超過3年，沒必要一定要寫一個書面合約。但是，我們建議，不管如何，您都必須要有一份書面合同，這是一個有利的證據保護您的權益。您可以選擇自己起草一份書面協議，但我們建議您最好尋求法律意見，以確保它不會和法律所規定的業主和租戶責任相沖突。作為居民房東，您有權收取您想要的租金數額，但應該事先就應該和租戶商定好。同時，您也可以提高租金，但是請記住，如果您的租賃安排是一個固定期限，那么，您是不可以在固定期限內提高您租金的。當然，如果您與租戶已經達成了協議，協議里有寫著租賃期的租金上漲規定，您可以履行合約里的條款。如果租期是定期的或完全無期限的，假如合約里沒有限制，你可以根據自己的意愿或者市場價來逐期提高租金。如果您的租客是住在您房子內的獨立屋（studio）（非排外租賃安排），那么，地方政府可能會直接向他或她收取地稅。不過，如果您的租客是與您分享公共空間的，那么，一般是由房東來支付稅費的。但是，您可以在收取租金時把這筆稅費納入進來。如果房東為整個房屋支付水電費的，那么，您可以在租金中加入一筆金額，以支付住戶使用的水、氣和電的費用。另外，您可以考慮安裝一個預付費的電表，或者記錄住戶的消耗量，然后單獨向他或她收取費用。對于押金的安排，這個可能跟其他租約有些不一樣。居民房東有權向租客收取押金的，但是，法律上并不要求居民房東參與政府批準的押金保護計劃。“不管您是屬于什么情況，我們都建議您把所需要收取的費用都列入您的租約合同里。特別對于押金這個環節，由于沒有政府的押金保護計劃，可能會存在一些糾紛。因此，我們認為您最好在合同里寫上如何退押金的原則。如果您收取押金，最好將押金存放在單獨的銀行賬戶中，這樣在出租結束時可以很容易地返還，并且有證據顯示您已經把租金退還。” 
正如前文所說，如何結束您的租約和您租賃類型有著很大的關系。在這里，我們會根據不同的租賃安排來一一為大家介紹。如果您屬于排外租約合同(Excluded tenancy)或排外占有許可證(excluded licence )，您只需要在一個通知期內通知租戶，就可以隨時結束租約了。一般來說，通知期通常取決于其支付房租的時間長短。如果房客每周支付房租，則需要提前1周通知。在這樣的租賃類型下，結束租約的通知不一定要以書面形式發出，您可以通過口頭或者短信形式告知。當然了，如果您認為雙方可能會發生糾紛，為了取證的目的，這些通知如果可以是書面的話，是最好的。如果您屬于非排外性質的租約（Non-excluded tenancy）或許可(non-excluded licence)，那么，您的房客可能會擁有相對大一些的權利，您是沒有辦法隨時趕他們走的。它的性質有點像普通租賃形式一樣，您必須要向他們發出書面的"退房通知"，并且通知期會更長一些。通常，通知期限取決于您的租約或協議內規定的時間，但不能低于4周。當然，不管是哪一種租賃形式，如果您的房客死賴著不走，您應該向法院提出申請驅逐行動，并且對他們進行驅逐。那么，如果是您的房客想提前結束租約呢，該怎么辦呢？如果你們簽署了一份固定的租約期限，您的房客是無權在固定期限里隨時結束租期的。如果他們這樣做了，他們需要給您一定的租金罰款。如果他們想要結束租約，必須要給您一個通知期，通知期通常為4周。在征得雙方的同意后，你們可以在任何時候結束租約。假如您把房子出租出去，并和租戶簽了2年，但是您住了一年后買了新房子，您需要搬家了，租戶也是可以繼續留在那里的。不過，他們的租賃類型可能會改變，也就是變成平常大家都熟悉的確保短期租約（assured short-hold tenancy）。另外，如果您賣掉了您的房子，而新房主計劃搬進來，那么，他們必須在28天內通知里面的租客。當然了，這些都不是您需要擔心的了。“不管您是以什么樣的方式出租房產，您都必須要履行房東應該履行的法律職責。您把房子出租出去后，您有義務保護物業的安全以及讓它維持在一個良好的狀態。另外，如果您以這樣的形式出租，您還可以參與政府的租房計劃（The rent a Room Scheme），只要您租金收入低于7500英鎊，您就獲得免稅資格。”好了，今天的房東實用帖到這里，喜歡我們的文章請給我們點贊哦！
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