傷害他人的每一句話都是射向自己的回頭箭--佚名

1問：物業服務人有權將“刺頭業主”踢出群聊嗎？

答：微信業主群是物業服務人基于物業服務的需要，而依托互聯網社交平臺功能組建運行的，以全體業主為成員并為全體業主提供物業服務的社交平臺。建立微信業主群，不僅有利于物業服務人方便快捷地發布停水停電等重要信息，及時幫助業主解決有關問題，而且也有利于業主之間的溝通交流。目前的微信業主群業已成為物業服務人為業主提供服務必不可少的，業主參與互動享受物業服務的社交公共平臺。

然而，要么是由于物業服務人的服務態度、服務品質、服務收費等不盡如人意，要么是由于業主個人的原因，要么是由于其他的原因，難免有個別業主愛在微信業主群里發牢騷提意見，甚至有時還口吐芬芳。刺頭業主的“刺耳雜音”，不僅置物業服務人于尷尬境地，令物業服務人頭疼不已，也影響了物業服務人的企業聲譽。

針對刺頭業主的刺耳雜音，有的物業服務人不是采取開放包容、兼聽則明的方法查漏補缺，扭轉局面，而是在口舌快活之后，一怒之下“手腳并用”，將刺頭業主踢出了群聊。

那么問題來了，物業服務人有權將刺頭業主踢出群聊嗎？根據國家互聯網信息辦公室《互聯網群組信息服務管理規定》第9條的規定，物業服務人作為建群者、管理者，其對建立的微信業主群是有管理責任的。群組信息提供者也賦予了群組建立者、管理者有踢人的功能權限。因此說，物業服務人是有權將刺頭業主踢出群聊的。

再從入群、退群、踢人屬于社交行為的性質看，入群、退群、踢人完全是屬于人們自覺自愿自治的行為，目前并未上升到法律的高度，也無需法律規范調整，其爭議也依法不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍。

雖然如此說，但逸嬌君卻認為，由此連帶的可能涉及的名譽權問題、治安管理等問題卻是不容忽視小覷的。“網絡不是法外之地”。“網絡發言需謹慎，侵犯權利要擔責”。所以無論是業主，還是物業服務人，在與群組做信息交流時，都應當嚴格遵守法律法規的規定和合同規約的約定，以及嚴格遵守群公告的規定。做到文明互動，理性表達，嚴禁使用侮辱性、誹謗性語言。特別是作為以服務為生的物業服務人，更應該“放下身段”，體現大度。將刺頭業主踢出群聊，不僅違背了建群初衷，于融洽關系于事無補反而又激化了矛盾。

對業主群里的刺耳雜音，物業服務人就權當是百鳥歡唱吧，持一種熱烈歡迎，耐心傾聽的姿態又何妨？只要物業服務人常懷寬容良善之心，和藹可親地文明服務，良性互動，糾正不足，提升品質，那么物業服務人何愁不能與刺頭業主相敬如賓化干戈為玉帛呢？物業服務人又何愁播撒的辛勤種子贏不來物業服務的碩果滿園。否則，“你踢我一腳”，“我打你一拳”，受傷害的可能就不只是刺頭業主了。

2問：物業服務人可以在微信業主群公開勝訴判決嗎？

答：本來是勝訴方，但在拿到人民法院的勝訴判決后，某物業服務人不是督促業主履行判決義務，也不是申請人民法院強制執行，而是為圖一時之快，將勝訴判決在微信業主群公開炫耀，由此便惹上了官司，由原告變成了被告，由勝訴方變成了敗訴方。

針對物業服務人在微信業主群公開勝訴判決損害隱私權的行為，業主李某一紙訴狀將物業服務人訴至法庭，請求人民法院依法判令物業服務人向其賠禮道歉。

案經人民法院審理認為，自然人的隱私權受法律保護。自然人的隱私權包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號碼、生物識別信息、家庭住址、電話號碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等。任何組織或者任何個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。

物業服務人在微信業主群公開生效判決時，未遮擋李某的姓名、身份證號、家庭住址等個人隱私信息，造成了李某的隱私信息泄露，在一定程度上影響了李某的生活安寧和社會評價。物業服務人在主觀上存在過錯，在客觀上實施了侵犯李某隱私權的行為，遂根據《中華人民共和國民法典》第1032條和第1034條的規定，判令物業服務人在判決生效后的10日內，在小區公告欄張貼道歉信，公開向李某賠禮道歉。如果物業服務人拒絕賠禮道歉，則人民法院將在市級報刊刊登判決主文內容，所需費用由物業服務人承擔。

3問：物業服務人可以將律師函貼到業主家的門上嗎？

答：以委托律師事務所出具律師函的方式方法向業主催交物業費，這本是合法有效無可厚非的正確的方式方法。但有的物業服務人不是讓律師事務所通過人民法院認可的EMS方式向欠費業主送達律師函，而是在拿到律師函后，迫不及待的將律師函貼到了業主的家門上，她們以為用這樣的方式方法向業主催交物業費更方便、更快捷、更有效，也更具有“魅力”，還能起到“殺一儆百”的震懾作用。

那么問題來了，物業服務人可以以將律師函貼到業主家門上的方式方法催交物業費嗎？對此逸嬌君認為不僅不足取，而且是嚴重錯誤的。

逸嬌君的理由是：一是從律師函的定義性質看，律師函是律師事務所根據委托人的陳述和提供的資料，指派律師撰寫并經委托人認可的，以律師事務所名義，向特定方發送的，告知特定方有關事項，希望特定方為或不為一定行為，旨在引起一定的法律效果，具有法律意義的律師文書。所以鑒于律師函是律師事務所制作的律師文書，也就只能由律師事務所以律師事務所的名義向業主送達，而不能由物業服務人向業主送達，更不能由物業服務人將律師函貼到業主的家門上；

二是從律師函的內容語義看，律師函里一般都有業主的姓名、家庭住址、聯系電話等個人信息內容，而將業主的這些個人信息向不特定的人們公開展示，也就難免觸犯《中華人民共和國民法典》的規定，有侵犯業主的隱私權、名譽權等權利之嫌。特別是又由于在律師函的制作素養能力方面，律師函的確存在著良莠不齊粗制濫造情況，一旦有的律師函用語不慎不當激怒了業主，并造成了業主的身體健康等損害后果，則律師事務所和物業服務人極有可能成為共同被告，連帶承擔民事責任；

三是從公民住宅權具有人格權和財產權的雙重屬性看，“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。這是《中華人民共和國憲法》第39條賦予公民不可侵犯的住宅權利。住宅權的法律意義，告訴人們除了有關國家機關可以依法進入公民住宅履行職務，或者在公民住宅門上張貼法律文書外，其他任何組織和個人都有不得非法侵入公民住宅，當然包括不得在公民住宅門上張貼“傳單”，不侵擾公民私人生活安寧的義務。物業服務人不是國家機關，其不具有國家機關所具有的公權力。所以物業服務人將律師函貼到作為業主住宅組成部分家門上的行為，就是侵犯業主住宅權的違法行為；

四是從情感方面看，“人要臉樹要皮”。將律師函貼到業主家門上，不僅是欠費業主，就是其他業主也是感覺不快不爽難以接受的，這不僅于事無補，反而激化了業主與物業的矛盾。

綜合上述，逸嬌君認為，物業服務人以將律師函貼到業主家門上的方式方法向業主催交物業費是極為不妥且嚴重錯誤的違法方式方法，這不僅適得其反達不到律師函效果，實現不了催交物業費的目的，而且也極有可能侵犯業主的住宅權、隱私權、名譽權等合法權益。

4問：物業服務人可以在微信業主群公開亂停放車輛業主的車輛信息嗎？

答：加強車輛管理，規范停放車輛，營造和維護文明祥和的住宅小區，是物業和業主的共同責任。業主在小區亂停放車輛，不僅妨礙了行人車輛的通行，增添了物業服務的困難，也影響了救護消防等特殊車輛的及時施救，甚至還會產生業主之間的糾紛。

為了解決業主亂停放車輛問題，有的物業服務人突發奇想腦洞大開，在微信業主群公開亂停放車輛業主車輛信息的方法，看似方便快捷，卻又引起了業主的不滿，不利于和諧小區建設。

在目前法律規定空白的情況下，物業服務人是否可以在微信業主群公開亂停放車輛業主的車輛信息，應當視具體情況而定。對此逸嬌君認為，如果物業服務合同或小區管理規約對在微信業主群公開業主亂停放車輛信息有約定，則物業服務人可以在微信業主群公開。反之則物業服務人不可以在微信業主群公開。但即便是物業服務合同和小區管理規約有約定，物業服務人在公開時，最好是采取遮擋車輛牌照的方法。這樣做的好處是既顧及了亂停放車輛業主的臉面尊嚴，又體現了物業服務的人性善良，進而又達到了教育、感化、警示、防范業主亂停放車輛的目的。

如果業主亂停放車輛的情節后果極其嚴重，已經達到了違反治安、環保、消防等法律法規的程度，則物業服務人在微信業主群公開亂停放車輛業主車輛信息的同時，還可以根據《中華人民共和國民法典》第942條第二款的規定，及時采取合理措施予以制止，并向有關行政主管部門報告。

5問：物業服務人有權向購買車位的業主收取停車服務費嗎？

答：任何單位或者個人向他人收取任何費用，都應當有法律或合同依據，否則構成不當得利，甚至是強迫交易。同理，物業服務人在向業主收取停車服務費時，也應當具有法律或合同依據。如果法律或合同對物業服務人收取停車服務費有規定，則物業服務人可以收取停車服務費，反之則不可以收取停車服務費。

但問題是，在目前法律未作規定或合同未作約定的情況下，幾乎所有的物業服務人一直在收取著停車服務費，而有的專家學者也認為可以收取，其給出的理由是：業主購買的是車位的所有權，而非使用權。車位的保安、保潔、照明等仍需物業的長期投入服務，就如同買房需交物業費一樣。對此觀點理由，逸嬌君不敢茍同，認為是值得商榷且經不起推敲辯駁的。

逸嬌君的理由是：一是就目前來講，物業服務人收取業主的停車服務費沒有法律或合同依據；

二是一個物業服務一個區域。根據《中華人民共和國民法典》第937條和第273條的規定，在一個服務區域里，物業服務人必須為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序等管理維護服務。也即在業主已經交納物業費的情況下，物業服務人為服務區域內的業主提供物業服務就是物業服務人的法定約定義務，而在物業服務區域里享受物業服務卻是業主的法定約定權利。業主有權在不受任何干擾的情況下，自由自在的在自家車位上停放車輛和自由出入。

因此說，在一個物業服務區域里，物業服務人使用一套設施設備為業主提供服務，當然包括和覆蓋了業主的車位服務，而不能為了收取費用而將業主的車位等區域排除在物業服務區域外重復收費；

三是即便是物業服務人又向業主提供了保安、保潔、照明等額外的增值服務，但物業服務人也應當遵從契約自由，交易自愿的法律原則，總不能強迫業主不情愿的接受增值服務吧。否則，業主有權根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第4條、第10條的規定，拒絕物業服務人提供的增值服務；

四是從所有權的權能說，所有權是完全物權，包括占有、使用、收益、處分和以其他任何方式實現對物的直接支配的權能。業主作為車位所有權人，其在自家車位上停車，當然對車位具有無可置疑的使用權，其無須再向物業服務人交納使用費，即停車服務費。

為了堵塞漏洞，防范爭議，維護好業主和物業雙方的合法權益，逸嬌君建議：一是最高人民法院應出臺司法解釋，對業主在自家車位停車收費作出規定；二是物業服務人與業主盡快修改完善物業服務合同，對停車收費事項作出約定，或者物業服務人與業主訂立獨立的車輛服務合同，約定物業服務人為業主車位提供保安、保潔、照明等額外的增值服務的內容。

6問：物業服務人可以在微信業主群公布欠物業費業主的名單明細嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第944條第二款的規定，如果業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告業主在合理期限內支付。合理期限屆滿仍未支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。這就是說，物業服務人在向業主催交物業費時，可以先催告業主在合理期限內支付，合理期限屆滿未支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，或者也可以不經催告，直接提起訴訟或者申請仲裁。因為法律在這里說的是可以催告，而非是應當催告，所以說催告并非物業服務人提起訴訟或者申請仲裁的前置程序。因此，催告后的提起訴訟或者申請仲裁，或者不經催告的直接提起訴訟或者申請仲裁才是物業服務人向業主催交物業費的正確姿勢。

然而，有的物業服務人在向業主催交物業費時不是采取法律允許的正確方式進行，而是采取將欠交物業費業主的名單明細在微信業主群公布的方式向業主催交，她們以為以此方法向業主催交物業費應該是更簡單、更方便、更快捷的有效方法，還能起到“殺一儆百”的作用。殊不知，這不僅事與愿違，而且還由于物業服務人及其員工的行為侵犯了業主的隱私權等權利而攤上了官司。

某物業服務人的員工陳某，為了向黃某等催交物業費，而在微信業主群發布了《三年不交物業費的業主名單明細》，名單明細詳細記載了黃某等業主的房屋門牌號碼、欠費金額、工作單位、從事職業等個人隱私信息。黃某報警并提起訴訟后，公安機關給予了陳某治安罰款的行政處罰。

案經人民法院審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第1032條和第1033條的規定，自然人享有隱私權。自然人的隱私權受法律保護。自然人的隱私權包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號碼、生物識別信息、家庭住址、電話號碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等。嚴禁以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害公民的隱私權。某物業服務人以在微信業主群發布《三年不交物業費的業主名單明細》的方式向黃某等業主催交物業費，其行為明顯違反了法律的強制性規定，主觀上存在過錯，客觀上造成了侵害黃某隱私權的后果，物業服務人應當向黃某承擔侵權的民事責任，遂判令某物業服務人在小區公告欄張貼經人民法院審核通過的向黃某的書面賠禮道歉信，并判令物業服務人賠償黃某一定數額的精神損害賠償金。

7問：物業服務人不給欠交物業費的業主升級樓房電梯卡是否合法？

答：升級樓房電梯卡是物業服務人提升服務品質的具體表現，此舉有利于維護小區安全，對此應予肯定。但應強調的是，如果物業服務人以升級樓房電梯卡為手段誘使逼迫業主交納物業費，甚至不給欠交物業費的業主升級樓房電梯卡，則是變相采取法律所明確禁止的以停止供電、供水、供熱、供燃氣等非法方式催交物業費，侵犯業主居住權等合法權益的違法行為。

業主有家難回，必將激烈對抗，如此兩敗俱傷，到底誰是贏家？物業服務人作為服務企業，只有盡心盡責為業主提供優質高效服務的義務，而無絲毫蠻橫任性胡作非為的權利。否則，業主在受到傷害的同時，可能物業服務人受到的“傷害”會遠比業主受到的傷害還要重。其不給欠交物業費的業主升級樓房電梯卡，不僅會受到行政主管機關的行政處罰，如果造成的后果嚴重，甚至涉嫌犯罪的話，則物業服務人和有關責任人可能還要承受難以承受之重的刑事法律的嚴懲。

8問：物業服務人享有的法定權利和履行的法定義務有哪些？

答：根據《中華人民共和國民法典》和《住宅專項維修資金管理辦法》及《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，物業服務人應當享有的法定權利和應當履行的法定義務主要有：

一、物業服務人享有的法定權利

（一）有根據法律規定和合同約定，為業主提供高品質物業服務，并向業主或物業使用人收取物業費等費用的權利；

（二）有根據業主委托，為業主提供物業服務合同約定以外的服務項目，并收取業主增值服務費的權利；

（三）有在辦理物業承接驗收交接手續時，要求建設單位、業主或者業主委員會移交物業服務用房、相關設施設備和有關資料的權利；

（四）有根據小區實際情況，自行制定規范物業服務，加強和諧小區建設規章制度的權利；

（五）有請求業主委員會配合協助加強物業服務的權利；

（六）有在物業服務期限屆滿前請求續訂物業服務合同的權利；

（七）有隨時解除不定期物業服務合同的權利；

（八）有請求業主在依照法定程序共同決定解除物業服務合同時，提前60日通知并對造成的損失（不可歸責于業主的事由除外）賠償的權利；

（九）有在物業服務合同終止后，業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管前，請求業主支付其繼續處理物業服務事項產生的物業費的權利；

（十）有催告逾期不支付物業費的業主在合理期限內支付物業費，并對合理期限屆滿的欠費業主提起訴訟或者申請仲裁的權利；

（十一）有將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的權利；

（十二）有要求業主事先告知裝飾裝修房屋情況，提示其遵守合理注意事項，并配合必要的現場檢查的權利；

（十三）有要求業主在轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途時，告知相關情況的權利；

（十四）有對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，并發表意見建議的權利；

（十五）有根據維修和更新、改造項目的情況，提出使用住宅專項維修資金意見建議的權利；

（十六）有正確組織實施住宅專項維修資金使用方案的權利；

（十七）有持有關材料向行政主管部門申請列支住宅專項維修資金的權利；

（十八）有其他法律法規規定物業服務人享有的法定權利。

二、物業服務人履行的法定義務

（一）有及時、正確、全面履行物業服務合同，為業主提供建筑物及其附屬設施設備的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護物業服務的義務；

（二）有及時兌現公開作出的有利于業主服務承諾的義務；

（三）有依照物業服務合同約定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主監督，并及時答復業主對物業服務情況提出詢問的義務；

（四）有按照合同約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化建筑物及其附屬設施的義務；

（五）有對經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身和財產安全的義務；

（六）有定期將服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況，業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告的義務；

（七）有在承接物業時，對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并與業主委員會辦理物業驗收手續的義務；

（八）有不將提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人的義務；

（九）有對物業服務區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面的法律法規的行為采取合理措施予以制止，并及時向有關行政管理部門報告協助處理的義務；

（十）有在政府依法實施應急處置措施和其他管理措施時，積極配合開展相關工作的義務；

（十一）有在接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用時，不向業主收取手續費等額外費用的義務；

（十二）有不采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式向業主催交物業費的義務；

（十三）有在收到業主交納的物業費等費用后，為業主開具合規票據的義務；

（十四）有做好物業服務區域內的安全防范工作，對發生的安全事故在采取應急措施處置的同時，及時向有關行政管理部門報告，并協助做好救助工作的義務；

（十五）有在未經業主大會同意，不擅自改變物業管理用房等公共建筑和共用設施設備用途的義務；

（十六）有不擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，損害業主共同利益的義務；

（十七）有將臨時占用、挖掘的道路、場地在約定期限內恢復原狀的義務；

（十八）有對雇請的保安嚴加管束不侵害業主合法權益的義務；

（十九）有依法合理使用，不挪用住宅專項維修資金的義務；

（二十）有根據物業服務合同的約定，承擔應由其承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用的義務；

（二十一）有配合協助業主大會、業主委員會開展工作的義務；

（二十二）有在未能履行物業服務合同約定，造成業主人身、財產損害時，承擔相應法律責任的義務；

（二十三）有在決定隨時解除不定期物業服務合同時，提前60日通知對方的義務；

（二十四）有在物業服務期限屆滿前，提前90日通知業主或者業主委員會，不續訂物業服務合同的義務；

（二十五）有在物業服務合同終止后，在約定期限或者在合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施設備、物業服務必需的相關資料等交還給業主委員會，交還給自行管理的業主或其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況的義務；

（二十六）有在物業服務合同終止后，因違反退出、交還、交接等義務時，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費，并賠償業主損失的義務；

（二十七）有其他法律法規規定物業服務人應當履行的法定義務。

9問：物業服務人可以擅自加裝電梯梯控裝置嗎？

答：名義上加裝電梯梯控裝置是為了業主的安全需要，而實際上卻是變相向業主催交物業費。這不僅事與愿違不受業主的“待見”，甚至是“好心”辦壞了“好事”，還花錢惹上了官司。

據網絡，某小區的物業服務人因擅自在小區電梯橋箱及控制面板上開孔加裝電梯梯控裝置，被業主許某告上了法庭。

案經人民法院審理認為，小區的電梯所有權屬于業主共有。根據《中華人民共和國民法典》第278條的規定，對電梯加裝梯控裝置，屬于改變業主共有部分的用途，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，并應得到電梯廠家的授權。加裝電梯梯控裝置，雖然在客觀上能夠起到避免外來閑雜人員進入的作用，但也對業主的出行造成了不便，是對業主實際權利的限制。物業服務人未經業主授權和未履行特種設備登記備案手續即加裝電梯梯控裝置的行為，明顯違反了法律法規的規定。遂根據《中華人民共和國民法典》第278條和《物業管理條例》第11條的規定，判令物業服務人在判決生效后的10日內拆除電梯梯控裝置，并恢復電梯在梯控裝置安裝前的狀態。

物業服務人不服一審判決，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持了一審判決。

“霸王硬上弓”，“花錢買教訓”。人民法院的司法判例告訴我們，物業服務人擅自加裝電梯梯控裝置，是侵犯業主合法權益的違法行為，人民法院判令物業服務人拆除其擅自加裝的電梯梯控裝置，不僅在業主許某的意料之中，也非物業服務人的意料之外。

值得一提的是，雖然根據《中華人民共和國民法典》第942條和《物業管理條例》第35條的規定，物業服務人確有“維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全”的法定義務，但分析人民法院的司法判例，對物業服務人做好加裝電梯梯控裝置工作，應當是具有不容小覷的啟示意義的：一是物業服務人加裝電梯梯控裝置的目的，必須是出于保護業主的人身和財產安全的善意目的，而不是出于變相向業主催交物業費的惡意目的；二是物業服務人加裝電梯梯控裝置，屬于改變業主共有部分的用途，必須履行業主大會討論決定同意的程序；三是根據業主大會的決定，業主和物業服務人應當根據《中華人民共和國特種設備安全法》和《中華人民共和國消防法》及《物業管理條例》等法律法規的規定，履行好加裝電梯梯控裝置的登記備案手續；四是為了保證加裝電梯梯控裝置運行的安全可靠，必須由電梯生產商或者由電梯銷售商的專業維保人員施工完成。

10問：物業服務人應向業主公開物業費收支和公共收益及住宅專項維修資金使用賬目明細信息嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

人民法院的司法判例顯示，在某小區依法解聘了物業服務人后，業主委員會曾多次要求物業服務人向業主公開其在物業服務期間的物業費收支和公共收益及住宅專項維修資金使用的賬目明細信息，但遭到物業服務人的嚴詞拒絕。

無奈之下，業主委員會將物業服務人訴至法庭。請求人民法院依法判令物業服務人向業主公示其在物業服務期間的物業費收支和公共收益及住宅專項維修資金使用的賬目明細信息。

案經人民法院審理認為，業主對小區事務享有知情權和監督權。無論是根據法律規定，還是根據合同約定，物業服務人都應當定期向業主公開有關物業服務情況，而物業服務人不向業主公開物業費收支和公共收益及住宅專項維修資金的使用情況，就是侵害業主知情權、監督權的違法行為，遂根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律規定，判令物業服務人在判決生效后10日內，在小區公告欄和微信業主群向業主公開其在物業服務期間的物業費收支和公共收益及住宅專項維修資金使用的賬目明細信息。

11問：物業服務人可以請求業主支付合同終止拒不退出后的物業費嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第949條和《物業管理條例》第29條、第38條的規定，當物業服務合同終止時，原物業服務人應當將物業服務用房、相關設施設備、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者業主指定的人以及新物業服務人，還要如實告知物業的使用和管理現狀，并在做好交接工作后，在約定的期限或者合理的期限內退出物業服務的區域。

若原物業服務人違反法律規定和合同約定，則不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費。如果由此造成了業主的損失，物業服務人還應當依法予以賠償。

那么問題來了，如果在物業服務合同終止時，物業服務人拒不辦理物業交接手續、拒不退出物業服務的區域并繼續為業主提供物業服務怎么辦？此時的業主可以拒交物業費嗎？

有司法判例顯示，在前期物業服務合同終止后，小區業主委員會依據業主大會選聘物業服務人的決定，與新物業服務人訂立了合同，但原物業服務人卻拒絕撤出，并繼續為業主提供服務。原物業服務人在向業主催交合同終止后的物業費時，遭到了全體業主的一致反對，拒絕交納。

無奈之下，物業服務人將全體業主訴至法庭，以已經為業主提供了物業服務的理由，請求人民法院依法判令全體業主交納合同終止后至提起訴訟之日止的物業費。

案經人民法院審理認為，前期物業服務合同具有前期性和臨時性特點。在前期物業服務合同終止，業主大會決定選聘了新物業服務人，并且業主委員會根據業主大會的決定，與新物業服務人訂立合同后，原物業服務人就應當尊重業主的選擇，并在配合業主委員會做好物業交接工作后退出物業服務的區域。而物業服務人卻拒不向業主委員會辦理物業交接手續，拒不退出物業服務的區域，其雖然繼續為業主提供了物業服務，但其提供的所謂服務，不僅已經沒有了法律和合同依據，而且是違反誠實信用法律原則的不良表現，遂依照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持”的規定，判決駁回了物業服務人的訴訟請求。

物業服務人不服一審判決，提起上訴。二審判決駁回了物業服務人的上訴，維持了一審判決。

12問：可以免除物業服務人對欠費業主的安全保障義務嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第942條的規定，采取合理措施，維護物業服務區域內的基本秩序，保護業主的人身和財產安全，是物業服務人對業主應當履行的安全保障義務，而且這種安全保障義務是物業服務人必須履行的法定的、強制的、絕對的義務。物業服務人是不可以以業主欠費或者以有合同約定的理由而主張免除自己的安全保障義務的。

吳某系某小區業主，因樓外公共排水主管道被淤泥、石塊等堵塞致其家中廚房返水，造成地板、家具等被浸泡損壞而將物業服務人訴至法庭。吳某請求人民法院依法判令物業服務人賠償其房屋裝修等損失及支付鑒定費。

物業服務人抗辯稱，因吳某長期不交物業費，并且物業服務合同中也有“對欠付物業費的業主，應當相應免除物業服務人對其承擔的責任或限制該業主的相應權利”的約定，故物業服務人對吳某損失不承擔任何法律責任，請求人民法院判決駁回吳某的訴訟請求。

案經人民法院審理認為，物業服務人對小區公共部位及公共設施、設備負有維修、養護、管理的法定義務，該義務之履行事關全體業主的整體利益，不能因部分業主欠付物業費而予以免除。物業服務合同不合理的約定，免除了物業服務人的基本義務所致損害的賠償責任，限制了受損害業主對損失的求償權利，屬于無效的格式條款。況且在簽訂合同過程中，物業服務人也未盡到特別的提示說明義務，該條款對吳某不具有法律約束力。因物業服務人未盡到對小區主管道的相關維修、養護、管理義務，在主觀上存在過錯，客觀上造成了吳某家地板、家具等被浸泡損壞的后果，遂判決支持了吳某的訴訟請求。

13問：小區地面濕滑致業主摔倒受傷，物業服務人是否承擔法律責任？

答：根據《中華人民共和國民法典》第942條和《物業管理條例》第35條的規定，物業服務人有義務采取合理措施保護業主的人身和財產安全，這是物業服務人應當擔負的法定義務。

那么問題來了，如果小區地面濕滑致業主摔倒受傷，物業服務人是否承擔法律責任呢？對此逸嬌君認為，在物業服務區域內，物業服務人有及時采取合理措施保障業主的人身和財產安全的安全保障義務。如果物業服務人在拖地后，因未及時采取合理措施將地面水漬干燥，而致業主摔倒受傷的，則物業服務人就應當對其不履行或怠于履行法定義務導致行為后果向業主承擔相應的法律責任。

有人民法院的司法判例顯示，長沙某小區的馬阿姨在一樓門廳拐彎時，因地面濕滑摔倒，致其髕骨骨折，鑒定為9級傷殘。馬阿姨多次找物業服務人協商無果后將物業服務人告上法庭，請求人民法院依法判令物業服務人賠償其醫療費、營養費、精神損害撫慰金等各項損失14萬余元。

案經法院審理認為，物業服務人有義務采取合理措施做好物業服務區域內的安全防范工作，而案涉事故地點就在物業服務人的服務區域內，應當認定物業服務人對其服務的區域負有安全保障義務。物業服務人在拖地后，因未及時采取對地面進行干燥，也未設置明顯警示標志措施，而致馬阿姨摔倒受傷，物業服務人應當對馬阿姨的摔倒受傷承擔相應的民事賠償責任。馬阿姨作為完全民事行為能力人，其對自身安全也負有謹慎注意的義務，馬阿姨對自己不小心摔倒受傷也應承擔相應的責任。綜合雙方過錯，遂判決物業服務人在判決生效后的10日內，賠償馬阿姨的醫療費、營養費、精神損害撫慰金等各項損失合計56000元。

14問：合同終止時，物業服務人不辦理物業交接手續、不退出物業服務區域怎么辦？

答：根據《中華人民共和國民法典》第949條和《物業管理條例》第29條、第38條的規定，當物業服務合同終止時，原物業服務人應當將物業服務用房、相關設施設備、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者業主指定的人以及新物業服務人，還要如實告知物業的使用和管理現狀，并在做好交接工作后，在約定的期限或者合理的期限內退出物業服務的區域。

原物業服務人如果違反法律規定和合同約定，則不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費。對由此造成的業主損失，物業服務人還應當依法予以賠償。

但在物業實踐中，的確存在著由于種種原因，在物業服務合同終止時，物業服務人拒不向業主委員會、決定自行管理的業主或者業主指定的人，以及新物業服務人辦理交接手續，拒不退出物業服務區域的現象。

那么問題來了，如果在物業服務合同終止時，物業服務人拒不辦理物業交接手續、拒不退出物業服務的區域怎么辦？業主委員會、決定自行管理的業主又將如何應對呢？

根據法律的規定和在總結物業、訴訟實踐經驗的基礎上，逸嬌君提出如下應對措施，供業主委員會、決定自行管理的業主參考。

一是業主委員會、決定自行管理的業主應當調查了解物業服務人拒不辦理物業交接手續、拒不退出物業服務區域的原因，必要時可以聘請專業人員參與，以對癥下藥有針對性說服、動員物業服務人主動辦理物業交接手續，自動退出物業服務的區域；

二是在向物業服務人做說服、動員的工作無效后，業主委員會、決定自行管理的業主應當立即向物業服務人發出《限期辦理物業交接手續、退出物業服務區域通知書》或者委托律師向物業服務人發送《律師函》，限令物業服務人在通知和函限定的合理期限內辦理完畢物業交接手續、退出物業服務的區域；

三是在通知和函要求的期限逾期后，對仍然拒不辦理物業交接手續、拒不退出物業服務區域的物業服務人，業主委員會、決定自行管理的業主則可以根據《物業管理條例》第58條的規定和《業主大會和業主委員會指導規則》第49條的規定，向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴解決。上述機關在了解情況屬實后，必然會督促物業服務人在合理期限內辦理完畢物業交接手續、退出物業服務區域的。房地產行政主管部門還會對物業服務人作出限期改正、通報批評，并處一萬元以上十萬元以下罰款的行政處罰；

四是在投訴的同時，或者在投訴無果后，業主委員會可以根據業主大會的授權決定（決定自行管理的業主除外）和根據《中華人民共和國民法典》第287條、第949條的規定，在收集、固定、保全有關證據后，依法向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。請求人民法院判令物業服務人立即與業主委員會、決定自行管理的業主或者業主指定的人以及新物業服務人辦理物業交接手續、退出物業服務的區域，并可以請求人民法院判令物業服務人不得向業主收取物業服務合同終止后的物業費，還可以請求人民法院判令物業服務人賠償由此給業主造成的損失。

為了防范法律風險，做到未雨綢繆，以有效避免和解決在合同終止時，物業服務人拒不辦理物業交接手續、拒不退出物業服務區域的問題，逸嬌君建議業主、業主委員會在與物業服務人訂立合同之初，就有必要在物業服務合同中對新老物業服務人的交接工作進行約定，并規定物業服務人違約時的違約金條款，以此規范約束物業服務人的行為，加大物業服務人的責任負擔。或者在物業服務合同履行中，與物業服務人訂立補充協議。一旦合同終止，物業服務人違反約定時，業主委員會、決定自行管理的業主就可以根據合同約定追究物業服務人的違約責任了。

15問：業主可以以未取得房產證的事由拒交物業費嗎？

答：根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條“業主拒絕交納物業費需要基于正當理由”的規定，在物業服務人未履行約定的服務責任、物業服務人提供的服務質量達不到約定標準和物業服務人擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準，并且有確鑿證據證明的情況下，業主才可以拒交物業費。

因此，逸嬌君認為，未取得房產證并非業主拒交物業費的法定事由，只要房屋已經交付，業主就應當按照約定向物業服務人交納物業費。但是，根據《山東省物業服務收費管理辦法》第17條的規定，如果業主未取得房產證且房屋空置達六個月以上的，則業主可以請求按照物業收費標準的60%向物業服務人交納，而不能主張免交。否則，物業服務人可以催告業主在合理期限內交納。合理期限屆滿業主拒不交納的，物業服務人有權提起訴訟或者申請仲裁。

16問：業主可以在頂樓天臺種瓜種豆嗎？

答：人們說，房前屋后，種瓜種豆。種瓜得瓜，種豆得豆。然而，如果將瓜豆種到頂樓天臺上，則業主在得到瓜豆的同時，還有可能伴隨著災禍。

那么問題來了，業主為什么不可以在頂樓天臺種瓜種豆呢？

對此逸嬌君的理由是：一是從法律的規定看，根據《中華人民共和國民法典》第271條、第273條和第274條的規定，業主對頂樓天臺享有共有和共同管理的權力，單個業主是不可以以近水樓臺的便利在頂樓天臺種瓜種豆，將公共部位變成獨享空間，侵犯全體業主合法權益的；

二是從危害后果看，在頂樓天臺種瓜種豆，極易產生承重超載（樓頂載荷150公斤/平方米）、屋頂滲水、排水不暢、消防受阻等問題隱患。特別是在遇到強臺風、強降雨等惡劣天氣時，泥沙、物件、工具等可能會“漫天飛舞”，“漂流而下”，造成建筑物受損和危害公共安全不堪設想的后果；

三是從相鄰關系看，在頂樓天臺種瓜種豆，又極易孳生蚊蟲，產生異味，給周邊鄰居帶來困擾，使人們產生反感，影響相鄰關系；

四是從心理承受能力看，在頂樓天臺種瓜種豆的業主又時刻擔心防備著行政執法人和物業服務人等“不速之客”的登門造訪，長此以往的心理壓力又會危害業主的身心健康。

17問：業主可以購買或承租幾個車位、車庫？

答：關于業主可以購買或承租幾個車位、車庫的問題，目前法律并無禁止性規定，也就是說，在私法領域，“法無禁止即可為”，所以法律對業主購買或承租多個車位、車庫自用的行為并不干涉。但是，如果業主購買或承租多個車位、車庫不是為了自用，而是為了倒賣或轉租牟利，則又要另當別論了。

因為根據《中華人民共和國民法典》第276條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要”的規定，小區設立車位、車庫的目的，是為了滿足全體業主停放汽車的需要，而不是為了滿足單個業主倒賣或轉租牟利的需要。顯然，利用小區的車位、車庫非法牟利，與小區設立車位、車庫的法律目的相悖，同時也侵害了小區其他業主購買或承租車位、車庫停放汽車的權利，必將造成其他業主的停放汽車困難，降低其居住生活的質量。也就是說，業主購買或承租車位、車庫的數量必須與其所在小區擁有的房產套數相匹配。

對此，人民法院的司法判例認為，業主購買或承租多個車位、車庫，不符合小區房屋與車位、車庫的配置比例，也影響了其他業主的停放汽車需求，其購買或承租多個車位、車庫的行為因違反法律的強制性規定而被判無效。

18問：業主高空拋物，物業服務人是否擔責？

答：高空拋物是為法律所禁止的民事違法甚至是刑事犯罪行為。高空拋物致他人人身或財產損害，行為人不僅要承擔民事責任，情節嚴重的還要承擔刑事責任。2021年3月1日施行的《中華人民共和國刑法修正案（十一）》在總結人民法院審理高空拋物刑事犯罪案件經驗的基礎上，將高空拋物入罪，這就是高空拋物罪。

根據修正后的《中華人民共和國刑法》第291條的規定，“從建筑物或者其他高空拋擲物品，情節嚴重的，處一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金。有前款行為，同時構成其他犯罪的，依照處罰較重的規定定罪處罰”。

那么問題來了，如果業主高空拋物，而致他人人身或財產損害，除了業主應當承擔民事責任、刑事責任外，物業服務人是否承擔法律責任呢？

根據《中華人民共和國民法典》第1254條的規定，“禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的使用人補償后，有權向侵權人追償。物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任”。

對此逸嬌君認為，如果業主高空拋物致他人人身或財產損害的，首先應當由業主向受害人承擔侵權責任。如果經調查不能確定侵權業主時，則由可能加害的其他業主向受害人承擔補償責任。在侵權業主承擔侵權責任，或者其他業主承擔補償責任的同時，如果有證據證實物業服務人不履行、怠于履行或不正確履行安全保障義務，比如對亂搭亂建不制止，對懸掛物品、放置花盆等不干預，對存在的隱患排查整改不徹底，對平時巡視巡查不及時不到位，對惡劣氣候風險防范措施不得力，對監控防護設施設備不維修不保養，對高空拋物現象不批評不教育不制止，對業主反映不搭理不處理，對高空拋物危害不宣傳等，業主高空拋物致他人人身或財產損害的，則物業服務人就應當向受害人承擔民事侵權責任。

19問：業主長期被高空拋物困擾，物業服務人是否承擔法律責任？

答：如果物業服務人對業主投訴的高空拋物屢屢敷衍應付，致使業主長期被高空拋物困擾，那么，物業服務人是否應當承擔法律責任呢？對此，昆山市人民法院的司法判決予以一錘定音。

自2020年6月起，昆山市某小區業主陳先生一家所住的一樓，經常隔三差五地收到樓上業主的“飛來禮物”，有空酒瓶、鐵花架、置物架、快餐盒、瓜果皮等。陳先生每次收到“禮物”后，都向物業服務人投訴，要求物業服務人前來處理，可物業服務人也僅是張貼告示倡導文明，并未采取進一步措施。

樓下的忍氣吞聲，樓上的變本加厲。直至天降煙頭引發火災，將陳先生家的空調外機、防盜窗及臥室玻璃等燒壞，還有鐵鏟拋下。陳先生要求物業服務人處理，可物業服務人卻表示有心無力，要求陳先生報警解決。

一怒之下，陳先生一紙訴狀將物業服務人告至法庭，請求人民法院判令物業服務人履行安全保障義務并賠償遭受的財產損失。

案經人民法院審理認為，采取合理措施，維護物業服務區域內的基本秩序，保護業主的人身和財產安全，是物業服務人對業主應當履行的法定安全保障義務。本案中，在陳先生長期被高空拋物困擾，多次向物業服務人投訴并報警的情況下，物業服務人卻一再敷衍應付，長期履職缺位。之后雖經陳先生與物業服務人不斷溝通協商，但物業服務人卻遲遲未采取安裝攝像頭等針對高空拋物的安全防范措施，致使高空拋物事件屢屢發生，直至引發火災造成陳先生財產損失。因本案不能確定具體侵權人，對陳先生的財產損失，物業服務人應當承擔相應的侵權責任。據此，人民法院根據《中華人民共和國民法典》第1254條的規定，遂判令物業服務人于判決生效后的10日內向陳先生賠償40%的財產損失。

收到判決后，物業服務人主動向陳先生履行了賠償義務并為案涉區域安裝了攝像頭。

20問：DNA比對可以鎖定高空拋物人嗎？

答：高空拋物不僅危及他人的人身和財產安全，而且也會給高空拋物人自己帶來危害。輕者，高空拋物人承擔民事責任、行政責任。重者，高空拋物人則可能涉嫌構成高空拋物罪、故意殺人罪、故意傷害罪、危害公共安全罪等嚴重刑事犯罪。

居民張某在貴溪某小區騎電動車時，被樓上拋下的垃圾砸中，致該張某輕微腦震蕩。

因業主們擔心自身安全，紛紛向物業服務人投訴，物業服務人則向110報警求助。

110接警后，迅速到達現場展開行動，并在微信業主群通報案情，呼吁業主提供線索。同時，處警民警將垃圾送至司法鑒定中心進行DNA檢測。

在物業服務人的配合下，處警民警挨家挨戶上門采集所有業主及家人的DNA信息，同時通告限期犯罪嫌疑人投案自首。

“玩火者必自焚”。在DNA比對的震懾和強大輿論攻勢下，次日上午，一男子向公安機關投案自首，如實供述了高空拋物的罪行。

21問：業主阻擾老舊小區既有多層住宅加裝電梯怎么辦？

答：根據《中華人民共和國無障礙環境建設法》第22條的規定，“國家支持城鎮老舊小區既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施，為殘疾人、老年人提供便利。房屋所有權人應當弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德，加強溝通協商，依法配合既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施”。國家發展和改革委員會社會發展司司長劉明強調，在老舊小區既有多層住宅加裝電梯，應當做到“能裝盡裝”。

在老舊小區既有多層住宅加裝電梯，雖然廣大業主對此都是持歡迎和支持的態度，但確有個別業主以有噪音、擋采光、不安全等理由阻擾加裝電梯，干涉施工進度，直至激化矛盾對簿公堂。

針對個別業主阻擾在老舊小區既有多層住宅加裝電梯的問題，最高人民法院于2023年11月9日召開了老舊小區既有多層住宅加裝電梯糾紛典型案例新聞發布會，民一庭庭長陳宜芳對案例做了解讀。她認為，在老舊小區既有多層住宅加裝電梯屬于改建重建建筑物及其附屬設施的行為，是應當由業主共同決定的事項，根據《中華人民共和國民法典》第278條的規定，應當由專有面積部分占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。同時加裝電梯的項目還必須取得行政主管部門的審批手續，以確保加裝電梯施工不會危害房屋主體結構，不會對其他業主的通風、采光、通行等造成影響。但即使有的可能會對其他業主的通風、采光、通行等造成一定影響，或者會占用少量的公共綠地，但同一單元的上下樓業主、同一樓棟的相鄰單元業主、同一小區的相鄰業主也應當予以尊重包容，不得阻擾施工。否則，申請加裝電梯的業主有權請求人民法院予以排除妨害。如果因阻擾施工造成損失，則施工單位等受害人有權請求侵權人賠償損失。對已依法建成的加裝電梯，反對加裝電梯的業主不得妨害其他業主的合理使用。反悔或反對加裝電梯的業主請求拆除加裝電梯的，人民法院不予支持。反對加裝電梯或未出資加裝電梯的業主，確因生活需要請求使用加裝電梯的，其在分擔加裝電梯費后的使用權應當受到人民法院的保護。

最高人民法院的鮮明立場態度，從不同角度展示了老舊小區既有多層住宅加裝電梯的規則，不僅為人民法院和行政主管部門提供了行動指引，也對在老舊小區既有多層住宅加裝電梯中業主的權利義務進行了規范，推動了老舊小區既有多層住宅加裝電梯工作的順利進行。

22問：業主享有的法定權利和履行的法定義務有哪些？

答：根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》及《住宅專項維修資金管理辦法》《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，業主享有的法定權利和履行的法定義務主要有：

一、業主享有的法定權利

（一）有對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分占有、使用、收益和處分的權利；

（二）有對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分共有和共同管理的權利；

（三）有對小區重大事項共同決定的權利；

（四）有在轉讓建筑物內的住宅、經營性用房時，一并轉讓其對共有部分的共有和共同管理權的權利；

（五）有申請人民法院撤銷業主大會或者業主委員會侵害其合法權益決定的權利；

（六）有自行管理或委托物業服務人、其他管理人對建筑物及其附屬設施進行管理的權利；

（七）有對建設單位聘請的物業服務人或其他管理人依法予以更換的權利；

（八）有對物業服務人的服務情況進行監督檢查詢問，并請求物業服務人及時答復的權利；

（九）有對建設單位、物業服務人或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，向有關行政主管部門投訴并請求相關責任人承擔民事責任的權利；

（十）有請求物業服務人定期將服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式公開的權利；

（十一）有按照物業服務合同的約定，享受物業服務人提供物業服務的權利；

（十二）有在物業服務合同終止后，拒絕支付物業服務人違約后的物業費并請求物業服務人賠償損失的權利；

（十三）有監督物業服務人及時正確履行物業服務合同的權利；

（十四）有對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況知情和監督的權利；

（十五）有申請使用住宅專項維修資金并對住宅專項維修資金的管理使用情況監督檢查的權利；

（十六）有提議召開業主大會，并就有關物業服務事項提出合理化建議的權利；

（十七）有提出制定和修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約等規章制度的權利；

（十八）有參加業主大會會議，行使投票表決權的權利；

（十九）有書面委托代理人參加業主大會的權利；

（二十）有書面委托約定由其推選的業主代表在一定期限內行使共同管理權的權利；

（二十一）有選舉或被選舉業主委員會委員的權利；

（二十二）有監督業主委員會工作的權利；

（二十三）有其他法律法規規定業主享有的法定權利。

二、業主履行的法定義務

（一）有在行使建筑物專有部分的占有、使用、收益、處分權時不危及建筑物安全，不損害其他業主合法權益的義務；

（二）有不將住宅改變為經營性用房的義務；

（三）有遵守并履行業主大會、業主委員會決定和有關規章制度的義務；

（四）有遵守法律法規、管理規約，相關行為符合節約資源、保護生態環境要求的義務；

（五）有配合物業服務人或者其他管理人實施執行政府應急處置措施和其他管理措施的義務；

（六）有按照物業服務合同約定及時足額向物業服務人支付物業費的義務；

（七）有將裝飾裝修房屋的情況告知物業服務人并遵守物業服務人提示的合理注意事項，配合物業服務人現場檢查的義務；

（八）有將轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的情況及時告知物業服務人的義務；

（九）有在違法解除合同造成物業服務人損失時，向物業服務人賠償的義務；

（十）有依法交存住宅專項維修資金的義務；

（十一）有在轉讓房屋時，向受讓人說明住宅專項維修資金的交存和結余情況并出具有效證明的義務；

（十二）有不擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動的義務；

（十三）有其他法律法規規定業主應當履行的法定義務。

23問：業主有權查看、復制小區的視頻監控影像資料嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》的規定，雖然業主對小區的監控設施設備等業主共有部分享有共有和共同管理的權利，對小區物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況也享有知情權和監督權。但嚴格地講，一般情況下，物業服務人是不應當允許業主隨意查看，隨意復制小區的視頻監控影像資料的，以免其他業主的隱私被窺探被侵犯。而當發生諸如車輛刮蹭、財物丟失、鄰里爭議、治安事件等特殊緊急情況需要查看、復制視頻監控影像資料時，則物業服務人應當在查驗確認業主的身份無誤后，及時協助業主查看、復制有關業主部分的視頻監控影像資料。如果物業服務人拒絕業主查看、復制視頻監控影像資料的請求，則業主可以向業主委員會反映，爭取業主委員會出面協調解決，或者在業主委員會協調無果后，業主也可以向110報警求助，請求110出警調取視頻監控影像資料。

為了規范業主查看、復制視頻監控影像資料的工作，維護好當事業主和其他業主及物業服務人的合法權益，逸嬌君建議業主委員會應當研究制定《查看、復制視頻監控影像資料辦法》，辦法應當對查看、復制視頻監控影像資料的內容，查看、復制視頻監控影像資料的審查審批，查看、復制視頻監控影像資料的登記建檔，查看、復制視頻監控影像資料的注意事項，查看、復制視頻監控影像資料業主的權利義務，查看、復制視頻監控影像資料的法律責任等作出詳細規定。

24問：業主請求公布、查閱哪些情況和資料能夠獲得人民法院的支持？

答：業主對小區事務享有知情權和監督權。在法律允許的范圍內，業主請求業主委員會和物業服務人公布或者查閱有關情況資料的，業主委員會和物業服務人應當予以協助。

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條的規定，業主訴請業主委員會或者物業服務人公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持。

一是建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集和使用情況；

二是管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

三是物業服務合同；

四是業主共有部分的使用和收益情況；

五是建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

六是其他應當向業主公開的情況和資料。

25問：業主可以將住宅改變為經營性用房嗎？

答：根據《中華人民共和國民法典》第279條的規定，業主不得違反法律法規的規定和管理規約的約定，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律法規的規定和管理規約的約定外，應當經有利害關系業主的一致同意。

法律之所以如此規定，主要是出于維護相鄰業主的居住安寧，避免經營活動對左鄰右舍的正常生活產生影響目的考慮的。

那么問題來了，如果業主擅自將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主又將如何應對呢？

據清江浦法院消息，耿某為了方便孩子上學，在市中心購買了某新建小區一套小戶型房子入住后，發現斜對面鄰居家常有陌生人拖著行李箱入住，夜間還有人大聲喧嘩，走廊上也堆滿了垃圾。耿某和家人不勝其煩，不堪其擾。

耿某在物業服務人處了解到，斜對面房屋的所有權人李某、陸某已將房屋租賃給了劉某，而劉某卻與房地產咨詢中心訂立了《網約房（民宿）托管經營合同》，由該中心對網約房進行經營。

耿某認為，業主李某、陸某和劉某及房地產咨詢中心未經有利害關系的業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，造成外來人員頻繁、噪聲污染嚴重和生活垃圾增多等問題，影響了自己，特別是影響了孩子的正常學習休息。經交涉無果，耿某將李某、陸某、劉某和房地產咨詢中心訴至法庭，請求人民法院依法判令四被告立即停止經營行為并恢復房屋的住宅用途。

四被告辯稱，網約房是共享經濟下的短期租賃，并非經營性用房，且也未改變房屋性質，不需要相鄰業主的同意，而只需在網約房登記平臺登記取得登記標識即可。

案經人民法院審理認為，四被告未經有利害關系業主的一致同意而擅自改變房屋用途，其行為必然會造成與其他業主共用的電梯、通道等區域變得嘈雜、秩序混亂，安全系數降低等問題。同一棟樓的相鄰業主，在利用不動產時，應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害。原告作為同樓層相鄰房屋業主，有權請求四被告停止侵害、排除妨礙、恢復原狀。遂根據《中華人民共和國民法典》等法律規定，判令四被告立即停止案涉房屋的經營行為，并恢復房屋的住宅用途。

四被告在收到人民法院的判決后，立即停止了網約房經營行為并恢復了房屋的住宅用途。

26問：業主可以要求業主委員會“亮家底”嗎？

答：業主對小區事務享有知情權和監督權。根據《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，業主委員會應當定期向業主公布包括住宅專項維修資金的籌集、管理、使用情況和物業共有部分的使用和收益情況等在內的準予業主知悉的情況和資料，也就是人們常說的“亮家底”。

然而在物業實踐中，有的業主委員會卻無視法律的規定，要么不向業主亮家底，要么所亮家底不全不細，以致業主產生誤解，甚至還可能滋生腐敗，侵害業主合法權益。

那么問題來了，如果業主委員會不向業主亮家底，那業主又該怎么辦？如果業主向人民法院提起訴訟，那人民法院又能否受理并支持業主的主張呢？

針對南寧某小區業主委員會僅公示部分公共收益的收支情況，而不公示關鍵費用收支賬目、銀行流水和物業服務合同等信息的情況，業主黎先生疑竇叢生，心存不滿。他在向業主委員會多次質疑交涉無果后，將業主委員會告上法庭，請求人民法院依法判令業主委員會公示小區公共收益收支情況等詳細信息。

案經人民法院審理認為，業主享有知情權，業主有權了解小區公共收益和物業管理的具體情況，并且業主有權監督業主委員會的工作。業主委員會不向業主公示小區公共收益及物業管理的具體情況并拒絕業主監督，是侵害業主知情權和監督權的違法行為，遂根據《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》的有關規定，判令業主委員會在判決生效后的10日內向業主公示小區公共收益和物業管理具體情況的詳細信息。

27問：業主拒交物業費怎么辦？

答：及時足額向物業服務人交納物業費是業主應當履行的法定約定義務。然而有的業主在已經接受了物業服務人提供的服務后，卻以種種理由拒交物業費，這不僅影響了物業服務人為業主提供物業服務的積極性，甚至拒交物業費隊伍的不斷壯大又會激化矛盾，不利于和諧小區建設。

為了“小小的物業費”，雙方即便是對簿公堂，唇槍舌劍，也是兩敗俱傷，無有贏家。

為了促使業主及時足額向物業服務人交納物業費，更是為了促使物業服務人能夠為業主提供更加優質高效的物業服務，根據中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律規定，逸嬌君結合物業實踐和訴訟仲裁的經驗，提出應對業主拒交物業費現象的具體措施，供業主和物業服務人參考。

一是物業服務人作為服務人，應當立足職能，端正態度，擺正位置，明確職責，嚴格履行法定約定義務，以實實在在高品質服務的實際行動贏得業主信賴，絕不給業主拒交物業費留有“可乘之機”；

二是業主作為被服務人，應當履行及時足額向物業服務人交納物業費的義務，積極配合物業服務人開展服務工作。在物業服務人已為業主提供物業服務的情況下，業主就不得以未接受或無需接受物業服務的理由拒交物業費；

三是對逾期拒交物業費的業主，物業服務人可以采取人民法院認可的書面方式（包括：《限期交納物業費通知書》《律師函》、微信通知、短信通知等），限逾期拒交物業費的業主在合理期限內交納。同時可以請求業主委員會協助督促業主催交物業費，并保全好有關證據，為訴訟仲裁做好準備；

四是當合理期限屆滿，逾期拒交物業費的業主對物業服務人的通知、對業主委員會的要求置之不理，仍然拒交物業費時，物業服務人則要考慮是否提起訴訟或者申請仲裁的問題了。

值得一提的是，根據《物業管理條例》第20條的規定，業主大會可以在管理規約和議事規則中對拒交物業費業主的共同管理權行使予以限制。但此后的《中華人民共和國民法典》并未作這樣的規定，一些地方修訂的物業管理條例也取消了對拒交物業費業主的共同管理權行使予以限制的規定。這是業主大會和業主委員會應當予以重視的問題。

分析《中華人民共和國民法典》等新法之所以不再作對拒交物業費業主共同管理權行使限制的規定，主要的考慮應該是，這樣規定不僅操作性差，而且更易激化矛盾。相反，《山東省物業管理條例》第49條“提倡業主委員會直接向業主收取物業費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務人。業主委員會直接向業主收取物業費的，物業服務人應當予以協助”的規定，倒顯得極具有借鑒可行的意義。

28問：由業主共同決定的事項主要有哪些？

答：根據《中華人民共和國民法典》第287條和《物業管理條例》第11條及《業主大會和業主委員會指導規則》第17條的規定，由業主共同決定的事項主要有：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務的內容、標準及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務人或者其他管理人；

（六）籌集、管理和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）利用共有部分進行經營所得收益的分配與使用；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

29問：在公共露臺安裝圍欄、種植綠植是否侵犯相鄰業主的相鄰權？

答：根據《中華人民共和國民法典》的規定，建筑物的公共露臺屬于業主共有，業主對共有的公共露臺享有共有和共同管理的權力。因此，單個業主是不可以在屬于業主共有的公共露臺上安裝圍欄、種植綠植的。否則，在業主共有的公共露臺上安裝圍欄、種植綠植的行為，就是侵害相鄰業主相鄰權的民事違法行為。

據七星區人民法院消息，2022年5月，秦某將自家房屋的半封閉陽臺打開改造成可出入公共露臺的門戶，并圍繞公共露臺安裝了不銹鋼圍欄，還在公共露臺上澆筑水泥柱種植約2米高的綠植。

因秦某安裝的圍欄和種植的綠植遮擋了溫某家的房屋外墻，影響了溫某家廚房、衛生間的日照和采光。溫某在與秦某交涉無果后向物業服務人投訴。在物業服務人向秦某發出《裝修違章整改通知書》后，秦某對此不予理睬。

無奈之下，溫某提起訴訟，請求人民法院判令秦某停止侵害，拆除圍欄、水泥柱，移除綠植，并恢復公共露臺的原貌。

案經人民法院現場勘查和開庭審理，人民法院認為，溫某和秦某系鄰居，兩家的公共露臺相連，而秦某安裝的圍欄和種植的綠植幾乎與溫某家的廚房、衛生間窗戶齊平，對溫某家的日照、采光有一定影響。而秦某擅自在公共露臺上安裝圍欄、種植綠植，將業主共有部分占為己有的行為，妨礙了溫某家廚房、衛生間的日照和采光，侵害了溫某家的相鄰權。遂判決秦某在判決生效后10日內，拆除其擅自在公共露臺上安裝的圍欄、水泥柱，并移除綠植，將公共露臺恢復至原貌。

秦某不服一審判決，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持了原判。

“遠親不如近鄰”。該案的司法判決，對相鄰業主正確處理相鄰關系具有啟示的意義。

作為相鄰業主，在行使對不動產的占有、使用等物權時，一定要按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的法律原則，妥善處理好相鄰關系，在方便自己的同時，也不能給相鄰業主產生影響，更不能侵害相鄰業主的相鄰權。

30問：欠交物業費和拒交物業費是一回事嗎？

答：所謂欠交物業費，是指業主違反合同約定，逾期拖欠物業服務人物業費的行為。而拒交物業費則是指業主違反合同約定，逾期拖欠物業服務人物業費，并拒絕向物業服務人交納的行為。

從以上定義可知，二者是有一定的區別和聯系的。即：二者都是違反合同約定義務，逾期拖欠物業費的行為。但二者的主觀方面又是有明顯不同的。欠交的主觀方面表現，往往是業主因出差、遺忘等客觀原因造成欠交，其在主觀方面并無拒交的惡意，一般經物業服務人催交后，業主便會主動交納。而拒交的主觀方面表現則往往是業主無視物業服務人的催交，無理由或者以各種不成立的理由拒交。甚至在人民法院、仲裁機構的判決、裁決生效后，業主仍然拒絕向物業服務人交納物業費，其在主觀方面存在著明顯的拒交的惡意。所以說欠交是拒交的前提，拒交是欠交的發展，二者在性質上是完全不同的兩碼事。

準確把握拒交的惡意，我們就不會犯將二者混為一談的錯誤，并會恰當正確地處理好此類拖欠物業費糾紛，我們也就明白了為什么《中華人民共和國民法典》第944條和《物業管理條例》第20條等法律的規定，都用了“拒交”的詞語，而不用欠交的詞語。我們也就明白了為什么欠交物業費的業主可以參選業主委員會，而拒交物業費的業主卻不可以參選業主委員會的道理所在了。

31問：欠交物業費的業主不具有參選業主委員會委員的資格嗎？

答：具體而言，業主委員會是小區業主的自治組織。業主委員會委員的參選資格是業主基于建筑物區分所有權產生的，業主對小區專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的民事權益。《物業管理條例》第16條第二款規定了參選業主委員會委員的積極資格。這就是：熱心公益事業、責任心強和具有一定的組織能力。除此，包括之后的民法典也未將業主欠交物業費作為不得參選業主委員會委員的消極資格。所以說，即便是業主欠交物業費的情況屬實，其參選業主委員會委員的資格也不能夠被非法限制或者被非法剝奪。

值得強調的是，個別地方性法規將是否按時交納物業費作為業主可否參選業主委員會委員的資格，不僅缺乏上位法依據，而且還與上位法抵觸。在法律和行政法規均未對業主委員會委員參選資格作出限制規定的情況下，地方性法規也僅是可以對業主委員會的參選條件和程序作出規定，但絕對不可以對業主委員會委員的參選資格作出限制。

有案例顯示，江西贛州某小區在選舉業主委員會委員過程中，部分欠交物業費的業主被選舉為業主委員會委員。物業服務人提出異議，要求街道辦事處取消欠交物業費業主的業主委員會委員資格。街道辦事處研究認為，欠交物業費不符合成為業主委員會委員的資格，遂下達了欠交物業費的業主不得成為業主委員會委員的行政處理決定。欠交物業費的業主不服，向復議機關申請行政復議，請求撤銷街道辦事處的行政處理決定。

作為行政糾紛化解中心成員單位的人民檢察院審查認為，無論是民法典，還是物業管理條例，都沒有對業主委員會委員的資格作出限制性規定。業主欠交物業費應當通過民事程序解決，而不能施加行政手段干預。為此，人民檢察院向街道辦事處發出了檢察建議書，建議街道辦事處秉持公平公正原則，依法規范履職，指導、協助小區按程序成立業主委員會。

街道辦事處收到人民檢察院的檢察建議后，主動撤銷了其作出的欠交物業費的業主不得參選業主委員會委員的行政處理決定。

32問：為什么欠交物業費的業主具有參選業主委員會委員的資格？

答：在推出《欠交物業費的業主不具有參選業主委員會委員的資格嗎？》的文章后，逸嬌君收到了“喜哥”、“影子”等粉絲的留言和私信，就業主欠交物業費是否具有參選業主委員會委員的資格問題進行探討交流。她們大多都同意逸嬌君關于欠交物業費的業主具有參選業主委員會委員資格的觀點，但也有粉絲提出了質疑。

她們認為，業主委員會委員應當具有遵紀守法的良好品質，而拒交物業費，恰恰證明了該業主的品質不符合成為業主委員會委員的資格條件。對此，有的地方法規規定，業主委員會委員在符合“熱心公益事業、責任心強和具有一定的組織能力”的資格條件基礎上，還應當符合“遵守法律法規，遵守業主大會決定，遵守管理規約，履行業主義務”等基礎條件。而業主欠交物業費，不履行業主義務，就說明該業主的品質不符合成為業主委員會委員的基礎條件。欠交物業費的業主一旦成為業主委員會委員，其不僅不可能正確履職，而且還會敗壞小區風氣，不利于和諧小區建設。選舉欠交物業費的業主為業主委員會委員，就是變相鼓勵并助長欠交物業費業主的違法行為，這對物業服務人是不公平的，是有違公平正義法律原則的，這也不利于物業服務人今后為業主提供更優品質的服務。所以，對業主欠交物業費的違法行為，絕對不可以變相鼓勵。對此，逸嬌君在與粉絲溝通交流后，經過思考分析，現針對上述觀點，擬出本文題目，再次闡述理由。

那么，為什么欠交物業費的業主具有參選業主委員會委員的資格？法律為什么如此固執的非不禁止欠交物業費的業主成為業主委員會委員呢？

對此問題的解答，逸嬌君的理由是：一是《物業管理條例》第16條第二款規定的“熱心公益事業、責任心強和具有一定的組織能力”，是業主可以成為業主委員會委員的積極資格條件，而《物業管理條例》并未規定欠交物業費的業主不得成為業主委員會委員的消極資格條件。因此說，將欠交物業費的業主禁止入業主委員會的大門之內，或者是將欠交物業費的業主排除在業主委員會的大門之外，都是于法無據的；二是下位法不與上位法沖突是個大的原則性問題，地方法規的效力等級低于法律法規。說白了，也就是，下面不能“以下犯上”，下面不能“對上不敬”。否則，與上位法抵觸的地方法規就極有可能歸于無效或者是被清理；三是業主是否欠交物業費？業主欠交了多少物業費？業主為什么欠交物業費？以及誰違約等，都不好說，也都是個未知數。未經司法仲裁的審理認定，我們怎么能先入為主言之鑿鑿地說業主欠交物業費呢？這對所謂的欠交物業費的業主公平公正嗎？就如同刑事案件，未經人民法院的司法判決，我們對任何人都不得認定有罪并處以刑罰一樣。如此對于刑事犯罪，法律都持憐憫惻隱之心，尊重罪犯法律地位，保護罪犯法律人權，何況只是欠交物業費奉公守法的業主呢？

未經司法仲裁解決爭議，我們能夠確定業主欠交物業費，以及欠交了多少嗎？所以說，法律不能夠規定，也不敢規定欠交物業費的業主不得成為業主委員會委員的消極資格條件。否則，法律就和物業服務人“穿上了一條褲子”，法律也就冠冕堂皇地成了物業服務人欺壓業主的“同伙幫兇”；四是欠交物業費屬于私權領域，而對于私權領域的民事爭議，是不能夠利用國家公權強行干預的。上文中的人民檢察院為什么向街道辦事處發出檢察建議書，根本原因就是街道辦事處的公權干預了公民的私權。街道辦事處和物業服務人“一條戰壕”“遙相呼應”，以“決定形式”變相逼迫欠交物業費的業主交納物業費，代行司法仲裁職權的行為，難免會造成“公器私用”，侵犯欠交物業費業主參選業主委員會委員合法權益的后果。街道辦事處作出的欠交物業費業主不得成為業主委員會委員的行政處理決定被主動撤銷也就自在情理之中了。

33問：未履行判決裁決責令支付物業費義務的業主有參選業主委員會委員的資格嗎？

答：在《欠交物業費的業主不具有參選業主委員會委員的資格嗎？》和《為什么欠交物業費的業主具有參選業主委員會委員的資格？》文章中，逸嬌君提出了只要符合《物業管理條例》第16條第二款規定的“熱心公益事業、責任心強和具有一定的組織能力”的參選業主委員會委員的積極資格條件，欠交物業費的業主就具有參選業主委員會委員資格的觀點并闡述了支撐觀點的理由。

因為業主是否欠交物業費？業主欠交了多少物業費？以及業主為什么欠交物業費等都還處在未確定的狀態。我們不能先入為主代行司法仲裁職權“未審先判”，站在物業服務人的立場，指責業主欠交物業費，這對所謂的欠交物業費業主是不公平的。而只有經過司法仲裁的審理，并且判決裁決已經發生了法律效力，我們才能夠確信業主欠交物業費的情況屬實。

那么問題來了，既然欠交物業費的業主具有參選業主委員會委員的資格，那么，未履行判決裁決責令支付物業費義務的業主，有參選業主委員會委員的資格嗎？對此，逸嬌君認為，答案應當是肯定的，這就是：未履行判決裁決責令支付物業費義務的業主，不具有參選業主委員會委員的資格。因為積極履行判決裁決責令的向物業服務人支付物業費義務，是業主服從判裁，誠實守信，責任心強的表現。而業主未履行判決裁決責令的支付義務，就說明該業主不可能熱心公益事業，也沒有責任心，更談不上責任心強的問題。即便是該業主有一定的組織能力，其也不符合《物業管理條例》第16條第二款規定的“熱心公益事業、責任心強和具有一定的組織能力”的參選業主委員會委員的積極資格條件，所以該業主是不具有參選業主委員會委員資格的。

34問：什么是住宅專項維修資金？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。包括商品住宅、售后公有住房住宅。

其中的共用部位，是指根據法律的法規和房屋買賣合同的約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

其中的共用設施設備，是指根據法律法規的規定和房屋買賣合同的約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅專項維修資金應當堅持專戶存儲、專款專用、錢隨房走、所有權人決策、政府監督和不挪作他用的原則。

當房屋依法轉讓時，賬戶里的資金余額也應當依法隨之轉移給新的房屋產權所有人。

35問：業主應當怎樣交存住宅專項維修資金？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅（僅有一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外）、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，應當按照規定交存住宅專項維修資金。出售公有住房的,售房單位應當按照規定交存住宅專項維修資金。

商品住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金，交存的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。本地房地產行政主管部門應當根據本地區的情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額,并適時予以調整。

出售公有住房的,應當按照業主所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%的標準，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

36問：應當怎樣分攤住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的費用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第20條和第21條的規定，對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用按照下列規定分攤：

一是對商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤；

二是對售后公有住房之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中應由業主承擔的部分,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

三是對售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，費用應當先按建筑面積的比例分攤到各相關物業。其中應當由售后公有住房分攤的費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；

四是對涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造的費用。

37問：住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理前應當如何使用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第22條的規定，在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前使用的方法步驟是：

第一步：由物業服務人根據小區住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造項目的情況向業主大會提出使用住宅專項維修資金的建議。如果沒有物業服務人的,則由相關業主提出使用住宅專項維修資金的建議；  

第二步：由小區住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用住宅專項維修資金的建議；

第三步：在討論通過使用住宅專項維修資金的建議后，物業服務人或者相關業主制定組織實施使用住宅專項維修資金的方案；

第四部：物業服務人或者相關業主持使用建議、業主大會決議、使用方案等有關材料,向小區所在地的房地產行政主管部門申請列支住宅專項維修資金。其中動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的行政主管部門申請列支；

第五步：在房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后,向住宅專項維修資金的專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知書；

第六步：專戶管理住宅專項維修資金的銀行在接到房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金部門的通知后，將所需住宅專項維修資金劃轉至指定的維修單位；

第七步：在維修單位收到住宅專項維修資金后，即組織實施對住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造施工。

38問：住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理后應當如何使用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第23條的規定，在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后使用的方法步驟是：

第一步：物業服務人提出住宅專項維修資金使用方案。方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等；

第二步：業主大會依法討論通過住宅專項維修資金使用方案；

第三步：物業服務人組織實施業主大會通過的住宅專項維修資金使用方案；

第四步：物業服務人持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金的申請。其中

動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

第五步：業主委員會在審核同意住宅專項維修資金使用方案后,報房地產行政主管部門備案。其中動用公有住房住宅專項維修資金的,須經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；

第六步：業主委員會和負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向住宅專項維修資金的專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書；

第七步：住宅專項維修資金專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至指定的維修單位；

第八步：在維修單位收到住宅專項維修資金后，即組織實施對住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造施工。

39問：業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金應當由誰管？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第10條和第11條的規定，在業主大會成立前，對業主交存的住宅專項維修資金的管理分為兩種情況。

第一種情況是：在業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由物業所在地的房地產行政主管部門代管。

房地產行政主管部門代管時，應當委托所在地的一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬；

第二種情況是：在業主大會成立前,已售公有住房的住宅專項維修資金,由物業所在地的房地產行政主管部門負責管理。負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地的一家商業銀行,作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬。其中,對業主交存的住宅專項維修資金,應當按房屋戶門號設分戶賬。

40問：業主大會成立后，如何劃轉業主交存的住宅專項維修資金？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第15條和第16條的規定，業主大會成立后劃轉業主交存的住宅專項維修資金的方法步驟是：

第一步：業主大會決定委托小區所在地的一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并以該物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶；

第二步：業主委員會將在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶的情況，擬決定委托住宅專項維修資金賬目管理單位的情況和已制定《住宅專項維修資金使用管理制度》的情況等，書面通知請求小區所在地的房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向業主大會劃轉住宅專項維修資金并移交有關賬目；

第三步：小區所在地的房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到業主委員會的書面通知之日起30日內,向專戶管理住宅專項維修資金的銀行發出《劃轉住宅專項維修資金通知書》，通知專戶管理住宅專項維修資金的銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金的賬面余額劃轉至小區業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,同時將涉及該住宅專項維修資金的賬目等資料移交給業主委員會。

41問：發生危及房屋安全等緊急情況時，如何列支住宅專項維修資金？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第24條的規定，

當發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,應當按照住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前和劃轉業主大會管理后的不同方法步驟列支住宅專項維修資金。

在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,發生危及房屋安全等緊急情況時，列支住宅專項維修資金的方法步驟是：

第一步：物業服務人或者相關業主持有關材料,向小區所在地的房地產行政主管部門申請列支住宅專項維修資金。其中動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的行政主管部門申請列支住宅專項維修資金；

第二步：房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向住宅專項維修資金的專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書；

第三步：住宅專項維修資金的專戶管理銀行接到房地產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金部門的通知后，立即將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

第四步：維修單位在收到住宅專項維修資金后，立即組織實施施工。

在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,發生危及房屋安全等緊急情況時，列支住宅專項維修資金的方法步驟是：

第一步：物業服務人持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金的申請。其中

動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

第二步：業主委員會依據使用方案審核同意并報房地產行政主管部門備案。其中動用公有住房住宅專項維修資金的,須經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；

第三步：業主委員會或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向住宅專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書；

第四步：住宅專項維修資金專戶管理銀行立即將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

第五步：維修單位在收到住宅專項維修資金后，立即組織實施施工。

此外，當發生危及房屋安全等緊急情況,而物業服務人、相關業主等又未按規定申請實施對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,房地產行政主管部門也可以組織代修,費用從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

42問：哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第25條的規定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；

二是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備維修、養護的費用；

三是依法應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

四是根據物業服務合同的約定,應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

43問：誰應向業主公布住宅專項維修資金的有關情況？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第30條的規定，房地產行政主管部門、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門以及業主委員會,應當每年至少一次與住宅專項維修資金的專戶管理銀行核對住宅專項維修資金的賬目,并向業主，向公有住房售房單位公布下列情況：

一是住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存總額情況；

二是住宅專項維修資金發生列支的項目、費用和分攤的情況；

三是業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存的金額；

四是其他有關住宅專項維修資金的使用和管理情況。

44問：住宅專項維修資金可以用于購買國債嗎？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第26條的規定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債，具體要求是：

一是利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期；

二是利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債,應當經業主大會同意。尚未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

三是利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門審核同意；

四是不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

45問：哪些資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用？

答：根據建設部、財政部發布施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第27條的規定，

下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

一是住宅專項維修資金的存儲利息；

二是利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

三是利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益,但業主大會另有決定的除外；

四是住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

46問：挪用住宅專項維修資金將承擔何種法律責任？

答：根據《中華人民共和國民法典》第281條的規定和《物業管理條例》第53條的規定，以及根據《住宅專項維修資金管理辦法》第18條的規定，住宅專項維修資金屬于業主所有。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的更新、改造，不得挪作他用。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

雖然法律規定住宅專項維修資金專項專用，不得挪作他用，然而在物業實踐中，卻總有極個別的單位個人無視法律規定，利用其掌管住宅專項維修資金的權利，挪用住宅專項維修資金，侵犯業主合法權益，甚至有的還假公濟私，變相的中飽私囊。

那么問題來了，挪用住宅專項維修資金的單位和個人將承擔何種法律責任呢？對此，根據《物業管理條例》第61條的規定，逸嬌君分析認為，對違反法律規定，挪用住宅專項維修資金的處理主要分為以下三種情況：

第一種情況是，對挪用住宅專項維修資金情節較輕的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予單位、個人警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；

第二種情況是，對物業服務人挪用住宅專項維修資金情節嚴重的，在房地產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予物業服務人警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下罰款的同時，由頒發資質證書的部門吊銷物業服務人的資質證書；

第三種情況是，挪用住宅專項維修資金情節嚴重構成犯罪的，在房地產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予單位、個人警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下罰款的同時，由司法機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。當然了，如果物業服務人挪用住宅專項維修資金，其直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行為構成犯罪雖然被追究了刑事責任，但物業服務人必然也是難逃資質證書被吊銷的厄運的。

“陽光是最好的防腐劑”。為了有效防范挪用住宅專項維修資金的現象發生，維護好全體業主的合法權益，逸嬌君建議：一是業主委員會應當制定完善的《住宅專項維修資金籌集、管理和使用辦法》和《住宅專項維修資金使用審批把關制度》并嚴格執行；

二是業主委員會應當定期將住宅專項維修資金的籌集、管理、使用和審批情況在小區公告欄或者在微信業主群公開公示；

三是在每一次使用住宅專項維修資金前，都應當經過業主大會的討論決定，或者授權業主委員會在一定限額內使用，嚴禁任何單位或者任何個人擅自使用住宅專項維修資金；

四是業主委員會和決定自行管理的業主在與物業服務人訂立物業服務合同中，或者在補充協議中可以約定挪用住宅專項維修資金的違約金條款，以此規范約束物業服務人的行為，一旦物業服務人挪用住宅專項維修資金時，業主委員會、決定自行管理的業主就可以根據合同約定，依法提起訴訟或者申請仲裁，追究物業服務人的違約責任；

五是業主委員會和決定自行管理的業主應當加強對住宅專項維修資金每一次使用過程的全過程、全方位監管。同時，業主委員會和物業服務人還有義務接受每一位業主關于住宅專項維修資金的合理化建議和及時解答每一位業主關于住宅專項維修資金的問詢質詢。

47問：什么是住宅小區公共收益？

答：所謂住宅小區公共收益，是指利用住宅小區物業管理區域內的業主共有部位、共有設施設備進行生產、經營、租賃等在扣除稅收、能耗、人工等成本后獲得的以及利用物業服務區域報廢的共用設施設備回收殘值在扣除稅收、能耗、人工等成本后獲得的收益。住宅小區公共收益歸住宅小區全體業主共有。

常見的住宅小區公共收益如在住宅小區的電梯橋箱、樓頂、外墻、燈桿、宣傳欄、道閘欄桿等部位的廣告收益，占用業主共有房屋和業主共有道路的經營收益，用于停放汽車的車位、快遞柜、售水機、臨時攤位的租賃收益，住宅小區活動場地等業主共有場所的經營收益等。

48問：利用住宅小區共用部位、共用設施設備進行經營應當征得誰的同意？

答：根據《物業管理條例》第54條的規定，利用住宅小區的共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會和物業服務人的同意，并在同意后按規定辦理相關手續。法律之所以如此規定，其意圖在于調動各方面自愿參與經營的積極性，以更好的維護相關業主、全體業主和物業服務人的合法權益。

利用住宅小區的共用部位、共用設施設備進行經營，首先是必須征得相關業主的同意。因為經營使用的小區共用部位、共用設施設備一旦投入經營，就有可能影響到臨近相關業主的通風、采光、噪聲、通行，甚至是安全等權利，必然降低其居住生活的質量。相關業主如果明確表示不同意，則不得利用小區的共用部位、共用的設施設備進行經營。即便是相關業主同意經營，但為了防止“君子協議”后遺癥的法律風險，應當做到未雨綢繆。對此，逸嬌君認為，在經營開始前，同意經營的相關業主應當在《經營同意書》上簽字捺印?；蛘吒鶕嗬x務相一致原則，由業主大會決定，視情給予相關業主一定的金錢補償作為其同意的交換條件，或者是在相關經營合同中明確相關業主在經營中的法律地位和享有的權利義務。

其次是必須征得業主大會的同意。眾所周知，業主大會是代表和維護小區全體業主合法權益的自治組織。而利用與全體業主合法權益密切相關的小區共用部位、共用設施設備進行經營，無疑是必須要取得業主大會同意的。根據《中華人民共和國民法典》第278條的規定，“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”，是屬于由全體業主共同決定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主參與表決人數四分之三以上的業主同意。因此，業主大會在討論時，如果形不成參與表決專有部分面積四分之三以上的業主參與表決人數四分之三以上的業主同意的決定，就不得利用住宅小區的共用部位、共用設施設備開展經營活動。

再次是必須征得物業服務人的同意。因為無論是相關業主、全體業主都是不可能親自實施開展經營活動行為的，而只能由物業服務人專職從事這項工作，這是由物業服務人的服務職能和服務內容決定的。由物業服務人從事經營活動，能夠更好的發揮其技術、經驗、熟練等經營優勢，維護好全體業主的合法權益。當然了，在經營過程中，一方面，物業服務人應當嚴格自律、依法經營、規范管理、防范風險，竭盡全力實現經營收益的最大化。另外，還要根據《中華人民共和國民法典》第943條的規定，定期將經營與收益的情況以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。同時，全體業主和業主委員會也要對物業服務人經營情況加強監督指導，以防其在經營活動出現偏差和侵害全體業主合法權益的現象發生。

49問：住宅小區共用部位、共用設施設備經營所得可以做什么？

答：根據《物業管理條例》第54條的規定，利用住宅小區共用部位、共用設施設備進行經營，業主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金的不足，也可以按照業主大會的決定使用。對于主要用于補充住宅專項維修資金的不足比較好理解，業主在認識上也比較一致。即在住宅專項維修資金出現缺口時，業主所得收益應當首先用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，以彌補住宅專項維修資金的不足，這是所得收益的主要用途，也是為了更好的維護全體業主合法權益的有力措施。因為住宅專項維修資金是具有房屋“養老金”的性質，一旦出現缺口，則由全體業主按照產權份額分期繳納予以補充。而在有了所得收益后，則就不會讓全體業主再掏腰包了。

而對于也可以按照業主大會的決定使用的規定，應當作何理解呢？對此逸嬌君認為，一是在實體上，其用途必須是合法、合理、合情的，即必須是為了維護全體業主的合法權益而使用。比如用于取得批準手續的物業服務區域內的改（建）造項目，用于業主委員會的工作經費，用于開展有益身心健康的文化、教育、體育、娛樂活動等，而不能用于與全體業主無關的事項，更不能用于違法犯罪的活動；二是在程序上，業主大會在決定使用所得收益前，應當嚴格履行法定的程序，保證程序的公開透明。根據《中華人民共和國民法典》第278條的規定，業主大會討論如何使用所得收益，是屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當由全體業主共同決定，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主參與表決人數過半數的業主同意。

50問：住宅小區公共收益應當由誰管？

答：根據法律規定和物業實踐，逸嬌君認為，在業主大會成立前，如果物業服務人依據前期物業服務合同的約定，受委托對住宅小區共用部位、共用設施設備進行經營的，所產生的收益可以由物業服務人代管。而在業主大會成立后，經相關業主、業主大會和物業服務人同意，并按規定辦理相關批準手續，利用住宅小區的共用部位、共用設施設備進行經營的，對所產生的收益，業主大會可以決定由業主委員會管理，也可以決定通過與物業服務人訂立合同的方式，約定由物業服務人管理，并在合同中明確物業服務人相關管理費、維護費在公共收益中所占的比例。物業服務人管理公共收益的，應當在銀行開設專戶，專項存儲，單獨建賬，獨立使用。