上海市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃（2015-2017）

方圓儒人 2017-12-11

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按照市委、市政府總體工作部署，制定本市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃。

一、目標要求

圍繞市委、市政府關于創新社會治理，加強基層建設的總體要求，推進形成政府監管、市場主導、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區綜合治理格局，為加強和創新特大型城市社會治理奠定堅實基礎。力爭至2017年：完善住宅小區管理體制機制，進一步明確落實相關行政管理部門和專業服務單位的職責；形成以住宅小區為基礎單元的居民自治和社區共治機制，業主自我管理能力和社區共治能力明顯增強；建立“質價相符、按質論價”的物業服務收費協商和監督機制，推動物業服務市場社會化、專業化、規范化建設，物業服務水平和行業滿意度明顯提高；基本解決住宅小區中涉及民生的突出問題，廣大居民的居住生活環境明顯改善。

二、主要任務

（一）完善管理體制機制，提高住宅小區綜合管理水平

1．細化完善住宅小區綜合管理職責清單。按照“誰監管行業誰負責、誰主管市場主體誰負責、誰收費誰負責”的原則，進一步明確和細化職責分工、明晰管理邊界，配套編制涉及住宅小區綜合管理若干問題的業務流程和操作指導手冊，明確發現渠道、處置要點、操作路徑、時間節點要求等。

2．做實住宅小區綜合管理聯席會議制度。根據《上海市住宅物業管理規定》，做實市、區縣、街鎮三級住宅小區綜合管理聯席會議，推動聯席會議辦公室常態化運作，明確聯席會議工作職責，完善日常工作制度，及時牽頭協調解決住宅小區中跨部門、跨領域問題。建立工作評價指標體系，完善督促考核和工作評價機制。各區縣、街鎮要落實住宅小區綜合管理聯席會議日常工作機構、人員和經費保障措施。市級層面聯席會議每半年召集一次成員單位會議，研究部署和解決階段性工作問題；區縣層面聯席會議每季度召集一次成員單位會議，研究協調本地區住宅小區綜合管理工作；街鎮層面每月召集一次住宅小區綜合管理工作例會，研究解決本地區住宅小區綜合管理的具體問題。有條件的地區，可在社區、居民區層面建立住宅小區綜合管理協調機制，定期研究、協調解決本住宅小區綜合管理問題。

3．整合街鎮城市綜合管理機構力量。結合街鎮城市網格化綜合管理平臺建設，建立街鎮城市網格化綜合管理機構，具體負責街鎮層面城市綜合管理及住宅小區綜合管理領域的組織推進、協調服務、監督考核等工作。對部分區域面積較大、常住人口較多、住宅小區規模較大（如大型居住社區）的街鎮，可結合區域實際，探索設置若干社區工作站。

4．建立和完善由街鎮牽頭協調的住宅小區綜合治理工作機制。由街鎮負責協調各專業管理派出機構，處置轄區內住宅小區綜合管理相關事務。結合本市街鎮黨政機構改革和街鎮基層“強身”，賦予街鎮對派出機構負責人的人事任免建議權，依據職責清單和規定的業務流程對各類專業派出機構落實法定職責和處理相關事務進行督辦，根據相關指標體系和管理要求，行使考核評價權力。

5．城市網格化管理模式向住宅小區延伸覆蓋。在本市住宅小區中實施網格化管理，幫助建立長效常態的多部門工作協同機制、事前事中事后的持續跟蹤機制、全面集中的數據共享利用機制，按照統一規劃、分步實施的原則，逐步建設到位。

6．健全住宅小區綜合執法模式。拓展城市管理綜合執法的范圍內容，推動城市管理綜合執法進一步向住宅小區公共場所拓展，將住宅小區內常見的、不用專業技術即可直接認定的簡單執法事項，群眾訴求迫切、需要快速查處、相關部門缺乏執法力量的執法事項，以及矛盾突出、涉及多家執法主體、需要集中力量實施查處的執法事項，交由城管綜合執法部門實施，逐步實現住宅小區城管綜合執法全覆蓋。以聯動聯勤為方式，進一步強化城管綜合執法與市場監管、治安、交通等專業執法在住宅小區的協同配合，形成合力。

7．強化考核督查力度。把問題是否及時有效解決作為考核的重要指標，建立以問題的及時發現和快速處置為核心內容的考核指標體系和辦法。通過加強條與條、條與塊的相互監督，促進市、區縣、街鎮有關問題的解決。委托社會機構開展第三方測評，實施績效評估。進一步形成市、區縣、街鎮分層考核督查機制，形成由行政監察部門負責的跟蹤督辦和問責機制，形成將考核督查的結果與相關部門績效掛鉤的獎懲機制。

（二）發揮市場作用，促進物業行業健康發展

1．完善物業服務市場機制。

促進收費公開透明。堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準。物業服務企業在服務過程中，應在住宅小區醒目位置主動公示合同約定的物業服務內容和收費標準；新建項目銷售時，建設單位應在售樓處醒目位置公示物業服務內容和收費標準，并作為房屋銷售合同的附件。

建立物業服務市場信息發布機制。由行業協會或第三方中介機構，根據不同類型住宅小區實際情況和人力資源成本構成等，定期發布物業服務內容、服務標準和服務價格等信息，供業委會與物業服務企業協商價格時參考。

發揮社會中介機構專業化服務作用。對于物業服務企業和業委會協商確定物業服務收費標準有困難的，鼓勵雙方委托社會中介機構進行評估，并根據評估結果最終確定物業服務內容和收費標準，推動形成公開、公平、公正的物業服務價格形成機制。

各區縣結合本轄區實際，對“售后房”小區、保障性住房小區和未成立業委會的早期建設的商品房小區，建立物業服務收費及相關事務的協商協調、指導監督和應急處置機制。完善政府扶持政策，各區縣繼續對收不抵支的“售后房”小區物業服務實行考核達標獎勵補貼，至2017年底前，基本實現“售后房”小區物業服務收費市場化。

對酬金制物業服務計費方式予以支持。在有條件的住宅小區，支持業主大會與物業服務企業采用酬金制物業服務計費方式，支持業主樹立事先計劃、賬目公開、多退少補的物業服務消費理念，強化業主監督管理責任，督促物業服務企業提高設備養護、房屋維修、成本控制等管理服務水平。

2．研究落實物業服務行業稅收政策。繼續落實好國家和本市對物業服務行業的有關財稅扶持政策。研究物業服務行業“營改增”后各類運營模式的稅收銜接工作。鼓勵住宅小區內物業服務開展專業服務外包。研究完善業主自行管理物業模式的物業服務收費票據管理等配套政策。

3．強化物業行業監管。

加大物業服務企業資質管理力度。細化各等級資質具體條件，對企業人員、物業項目、管理制度等提出統一的定性和定量審核標準，加強日常專項檢查。

繼續完善和推行物業管理招投標制度。在新建住宅小區項目前期物業招投標全部納入招投標平臺管理的基礎上，進一步將業主大會決定公開招標的，納入招投標平臺管理。進一步優化招投標操作流程，提高招投標信息化監管水平，逐步將招投標具體操作事務和管理下沉到區縣房管部門，推動物業服務市場化競爭環境的形成。進一步規范物業招標代理機構以及代理工作人員在招投標活動中的代理行為，提高物業管理評標專家針對投標文件響應招標項目的篩選、甄別、優選能力。

加快完善物業服務企業及從業人員信用信息管理。優化物業服務企業和項目經理違規行為的發現、處置等流程，加大物業服務企業和項目經理的誠信信息的公開力度，并將其納入本市公共信用信息服務平臺，并依法面向社會提供查詢。

4．推動物業行業創新轉型發展。充分運用市場化手段，發揮行業協會力量，推動企業的整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，逐步形成以示范龍頭企業為引領，中小企業協同發展的現代物業服務企業集群。加快培育專業服務市場，引導規模小的物業服務企業走專業化發展道路。探索物業管理的增值服務新業態和多元發展新模式。鼓勵引導物業服務企業充分發揮服務管理優勢，從滿足居民個性化需求出發，不斷挖掘潛在市場和商業機遇，建立新的商業模式，延伸服務鏈條，推動物業服務鏈向社區服務（包括政府購買服務類項目）、現代物流、社區商務、房屋租售、居家養老等領域延伸。

5．促進本市勞動力在物業行業就業。調整本市勞動力和特定人員在物業行業的就業促進政策，在適度提高對吸納特定人員就業的物業服務企業補貼的基礎上，增加對上述人員在物業服務企業就業的個人補貼，進一步提升上述人員在物業行業的就業數量。

（三）發揮居民自治和社區共治作用，增強住宅小區綜合治理能力

1．進一步發揮居委會在業主自治管理中的作用。強化居委會對業主大會、業委會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責。探索在居委會設立物業環境專業委員會。有條件的居民區，合法有序推進居委會和業委會成員交叉任職。

2．優化完善業主自我管理規制。完善制度，強化指導、監督和服務，進一步規范業委會的日常運作；推動符合業委會成立條件的住宅小區抓緊成立業主大會和業委會。對尚無條件成立業主大會和業委會的，由街鎮牽頭、居委會加強指導，幫助業主完善自我管理。對已成立但矛盾相對突出、運作不規范的業委會，由街鎮、居委會重點關注、指導、監督，提升業主自我管理能力。進一步積極引導業主大會、業委會依照示范文本，修訂本住宅小區相關管理規約和議事規則，規范業主物業使用行為，明確違約行為的處置方式和相應責任，由業主大會授權業委會或物業服務企業采取代為履行、代為改正的措施，及時制止和糾正違法違規行為。推進實施《上海市文明居住行為規范》，總結推廣已有好的經驗做法，在全市范圍內廣泛發動，營造氛圍，積極培育和倡導文明居住意識，進一步規范物業使用和文明居住行為，促進良好的社會風尚形成。

3．建立教育培訓長效機制。依托現有上海市物業管理行業協會高技能人才培養基地和上海市房地產學校、上海市西南工程學校等培訓場地資源，在全市設立東、西、南、北、中五個公共實訓基地。基地建設、場地租金和管理經費由市、區縣政府予以支持。逐步調整場地功能，完善培訓項目，改造實訓設備，提升實訓能級，至2016年底使五個實訓基地既全面覆蓋又各有側重，滿足不同區域、不同業務范圍的行業、企業、相關人員的各類培訓需求。不斷完善培訓大綱和培訓教材，增強教育培訓的針對性、操作性和實效性，切實幫助業委會成員提高自我管理能力，幫助居委會及相關管理人員提高指導服務水平。加大從業人員崗位培訓補貼力度，其中居委會、業委會、社會中介機構、房管部門和街鎮等相關人員的培訓費用，由區縣政府予以解決。

4．建設住宅小區基礎信息平臺。根據加快建設全市統一房屋數據庫的安排，加快推進“一庫三系統”建設，即在利用整合現有商品房、公房等數據基礎上，構建覆蓋全市統一動態更新的房屋數據庫；建立跨部門、跨領域的住宅小區業務協同辦理系統；完善行業行政監管系統功能；拓展住宅小區綜合服務系統功能。基礎信息平臺建設由市、區縣政府統一規劃、分級建設，并落實運行維護資金保障。

5．建立居住領域信用管理制度。建立業主（使用人）居住領域信用管理制度，將住宅小區內拒不續籌專項維修資金、違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質、拒交物業服務費等違法違規違約行為錄入本市公共信用信息服務平臺，并依法面向社會提供查詢。

6．積極發揮人民調解組織作用。完善住宅小區矛盾化解長效機制，人民調解員調解住宅小區糾紛，所需經費由區縣和街鎮按有關規定予以安排。充實人民調解專業力量，配足調解人員，提升調解人員的專業水平，力爭實現街鎮層面調解工作的全覆蓋。

7．培育專業社會中介組織參與住宅小區管理事務。進一步發揮專業社會中介組織作用，培育引導專業社會中介組織市場，通過政府購買服務的形式，實行項目化操作，引導其參與業主大會組建、業委會換屆改選、物業選聘、維修資金使用、物業矛盾糾紛化解等住宅小區事務。到2017年，全市每個區縣培育若干個專業社會中介組織，實現專業社會中介組織參與住宅小區管理事務工作，形成專業社會中介組織提供公共服務和解決事項的社區治理模式。

（四）整合各方資源，解決住宅小區民生突出問題

1．推進住宅小區電力設施改造和理順供電管理體制。根據市政府相關文件規定，市電力公司負責制定改造方案，2017年底全面完成改造工作。市發展改革委會同相關部門調整住宅供電配套費收費標準，理順住宅小區供電管理體制。

2．加快住宅小區老舊電梯安全評估和改造更新。制定《住宅小區老舊電梯安全評估三年行動計劃》，用3年時間完成住宅小區老舊電梯安全評估，經費由市政府予以支持。對接電梯安全評估結論，研究明確修理改造更新的資金籌集原則和渠道，制定推進住宅小區老舊電梯修理、改造、更新工作的實施意見，力爭用5年時間，基本解決使用年限超過15年的早期商品房、“售后房”、直管公房和系統公房以及混合型住宅等小區老舊電梯存在的安全風險問題。修訂《上海市電梯安全管理辦法》，制訂《住宅小區電梯安全使用管理實施細則》等法規、文件和標準，建立健全住宅小區電梯使用安全管理、維護保養、安全評估、修理改造更新的長效機制。

3．加快住宅小區老舊消防設施改造更新。開展住宅小區消防安全整治三年行動計劃，重點改造、更新住宅小區老舊消防設施，整治住宅建筑消防通道堵塞、樓道堆物、消防設施缺損等問題。修訂完善住宅小區消防地方法規規章及相關技術規范和技術標準。提高新建住宅消防技術規范，嚴格執行住宅小區消防安全技術標準。

4．加快二次供水改造和理順管理體制機制。新建和存量居民住宅二次供水設施產權逐步移交供水企業，并由供水企業切實落實管養責任，建立全覆蓋的居民住宅二次供水設施管養長效機制，真正實現供水企業管水到表，確保供水水質得到持續保障。供水企業接管居民住宅二次供水設施后，供水企業承擔的管養經費列入供水成本，并納入供水企業成本規制、成本監審范圍，通過價格機制逐步解決。物業服務企業相關服務支出及水泵運行電費仍按原渠道由業主承擔。在水價調整到位前，研究過渡階段的解決措施。2015-2017年，每年完成2000萬平方米左右的老舊住宅二次供水改造。

5．加快住宅小區積水點改造。針對本市住宅小區暴雨積水問題，區分類別，加以改造。對由于住宅小區外圍區域地勢較高引起的倒灌，由水務管理部門結合《上海市易積水區域改造方案》的制訂，分步實施市政排水管道等設施的改造。對于物業管理區域內的排水管道等設施不完善的老舊小區，由區縣、街鎮牽頭督促，業委會委托物業服務企業使用專項維修資金實施改造，區縣政府予以適當支持。對汛期的應急排水需求，由水務（防汛）部門牽頭，會同消防、房管等部門，配合住宅小區，及時搶險處置。2017年底前，基本完成600多個住宅小區積水點改造工作。

6．完善住宅質量的投訴處理。制訂出臺本市住宅工程施工質量投訴處理辦法，明確住宅工程施工質量投訴處理的專職管理部門，并指定專門單位負責接待和處理調解住宅工程質量投訴。加快研究推行實行住宅工程施工質量保險辦法。落實分戶驗收復核抽檢制度。建立住宅工程保修節點質量評定制度。修訂完善《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等法律法規。

7．加大老舊住宅小區綠化建設力度。提高住宅小區綠化養護專業化水平，拓展專業養護覆蓋面，妥善處置住宅小區大樹遮陽擋風、損綠毀綠等問題，提升老舊住宅小區綠化布局和綠化品質。

8．加大違法建設、“群租”等頑癥治理力度。繼續完善違法建設和破壞房屋承重結構、擅自改變房屋使用性質、“群租”等影響房屋使用安全行為的發現、報告、勸阻、處置機制，落實管理主體相應責任、建立處置工作規范，有效整合法律、行政、社會和社區規范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、引發重復信訪的違法違規使用房屋的行為。依托物業服務企業和社會專業機構開展住宅小區閑置住房的代理經租，通過增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現象的蔓延。

9．努力緩解住宅小區“停車難”問題。結合區縣停車專項規劃編制，制定實施緩解住宅小區停車難專項計劃。鼓勵住宅小區利用閑置地塊、綠地的地下空間新建停車場（庫）。針對停車矛盾特別突出的住宅小區，研究選擇合理區域集中建設大型停車場（庫），作為周邊住宅小區的定向停車場（庫）。研究制定相關指導意見，鼓勵有條件的住宅小區與周邊共享停車資源、實施錯時停車。支持住宅小區挖潛增建停車設施，推廣住宅小區機械式停車。保障新建商品住房和保障性住房配建停車位的基本供應水平，嚴格貫徹落實本市有關新建住宅配置停車位的最低技術指標要求。修訂調整相關法規在住宅小區停車場（庫）建設土地獲取、容積率、綠化率等方面的規定，降低建設成本。研究設立停車設施建設專項資金。制定住宅小區停車設施建設和管理辦法，對有關住宅小區車位規劃建設、產權登記、交易、收費管理、住宅小區停車管理規約等一系列重要事項加以明確。

10．加快解決商品住宅專項維修資金歷史遺留問題。對1996年6月商品住宅維修資金相關管理制度實施前，部分商品住宅小區專項維修資金存在缺失的，對業主未交部分，相關區縣、街鎮要引導相關住宅小區業委會、業主依據法規作出補建決定，參照政策出臺后的籌集標準，按照“業主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金問題。對1996年6月至2000年底期間，部分商品住宅小區專項維修資金應交未交問題，由相關區縣負責追繳；在相關住宅小區業主大會做出專項維修資金的補建決定、并已足額籌集的基礎上，對因企業破產、歇業確無法追繳的，由區縣政府支持代為補建落實解決。同時，研究建立專項維修資金日常續籌機制，出臺《上海市住宅專項維修資金續籌的指導辦法》，修訂《住宅專項維修資金管理規約》（示范文本），指導全市面上住宅專項維修資金續籌工作，明確住宅專項維修資金再次籌集的相關情形，并研究對拒交專項維修資金業主的制約機制，鼓勵在收取物業服務費的同時予以代收。

11．加快解決“售后房”小區的“三項維修資金”歷史遺留問題。對原以職工住宅立項的有關“售后房”小區公共設施維修資金不足部分，按初始籌集標準，由市、區縣政府共同支持解決。在此基礎上，將“售后房”小區維修資金由三項歸并為一項，使“售后房”小區維修資金使用管理模式、再次籌集方式與商品房住宅小區并軌。